Na katastru nemovitostí se můžete dozvědět spoustu zajímavých věcí. Nejpodstatnější jsou zápisy o všech zástavách a věcných břemenech na nemovitost. Po podpisu smlouvy totiž pak můžete narazit na neřešitelný problém s financováním, protože dům není možné zastavit.

Dalším důležitým údajem, vedeným v katastru, je informace o způsobu nabytí nemovitosti předchozím majitelem. Tento údaj se musí shodovat s údaji uvedenými v článku 1 kupní smlouvy.

V praxi se právě v tomto bodě občas objeví odchylky (může jít i o drobnosti, kdy např. u předchozího prodeje je uvedeno chybné číslo) a katastrální úřad by na základě takovéto smlouvy mohl odmítnout nemovitost na nového majitele přepsat. Vzhledem k tomu, že kupující většinou zaplatí před podpisem smlouvy nevratnou zálohu, může se tento „drobný nedostatek“ dost prodražit.

Z praxe finančních poradců vychází případ, kdy klient realitní kanceláře dostal k podpisu smlouvu s poznámkou, že na katastrálním úřadu došlo u nemovitosti k „nevýznamné změně“. Když se na tuto změnu zeptal jeho poradce přímo na úřadě, ke svému překvapení zjistil, že u předmětné nemovitosti je tzv. plomba, protože už ji její majitel prodal jinému kupci.

Vyplatí se zajít i na obecní a pozemkový úřad

Hypoteční specialisté dále doporučují informovat se na nemovitost na obecním úřadě a ověřit si územní plán. Předejdete tak situacím, kdy se na políčku za vaším domem objeví těžká technika a do roka se tam budou prohánět auta po čtyřproudové dálnici.

Neměli byste také zapomenout podívat se na povodňovou mapu a případně se zeptat přímo v okolí domu starousedlíků, zda byla někdy v této oblasti velká voda. Možná se od nich dozvíte i další důležité zajímavosti.

Pro úplný klid je dobré si ještě zajít na pozemkový úřad, kde jsou k dispozici historické mapy sahající až na začátek 19. století. Jeden příklad toho, proč to může být podstatné, opět vychází z praxe. Kupec, který si pořídil stavební pozemek, zjistil bohužel až po zahájení výstavby, že na jeho místě byl před mnoha lety rybník. Pod navážkou hlíny tak po vyhloubení základů narazil na vrstvu tekutých jílů a písků a vidina nového domu tím pro něj skončila.

Zmíněná doporučení samozřejmě nemají odradit potenciální klienty realitních kanceláří. Rozhodně by měl ale každý kupující mít dost času na řádné prostudování smlouvy, její konzultaci s nezávislým poradcem, popř. pracovníkem banky, kde plánuje čerpat hypoteční úvěr a nikdy by neměl podepisovat smlouvu pod tlakem.

Dozvěděla jsem se, že některé banky začaly nabízet žadatelům o hypotéku možnost, kdy místo pravidelných anuitních splátek úvěru budou splácet jen úroky, a peníze za splátku jistiny mohou použít k investování do podílových fondů. Obracím se na vás s dotazem, které banky v současné době tuto možnost nabízejí.

Jedná se o produkt Hypo Invest, ke kterému poskytuje hypoteční úvěr Hypoteční banka. Při využití tohoto produktu platí klient bance pouze úroky. Splátky jistiny investuje do nákupu podílových listů otevřených podílových fondů distribuovaných či spravovaných společností Conseq a jistinu splatí ke dni splatnosti úvěru jednorázově z aktuální hodnoty majetku v podílovém fondu. Díky výnosům z pravidelného investování má klient po splacení hypotéky volný kapitál nebo může díky nim hypotéku splatit předčasně. Jelikož je hypotéka dlouhodobý závazek, který často končí nedlouho před penzí, nabízí se nejčastěji použití kapitálu na zajištění důstojného podzimu života.

Požadavky na bonitu žadatele jsou u Hypo Investu mírně vyšší proti běžné hypotéce s anuitní splátkou. O něco vyšší je i celková měsíční splátka, ale je možné si během trvání hypotéky uplatnit vyšší odpočet úroků z úvěru po celou dobu splácení. Samozřejmě nezmění-li se legislativa.

Hypotéku lze poskytnout maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Produkt lze využít i pro refinancování hypotéky od jiné banky. Protože se jedná o spojení dvou produktů (hypotéky a podílových fondů), z nichž každý poskytuje jiná společnost, vyplatí se kontaktovat nezávislého hypotečního specialistu, který může pro klienta zajistit obě části.

 

S přítelem si chceme pořídit byt v ceně do 800 000 Kč. Úvěr bychom potřebovali na 750 000 Kč. Můj plat je 13 000 Kč čistého, je mi 26 let. Plat mého 28letého přítele je rovněž 13 000 Kč. Oba jsme ručitelé na úvěr příbuzných. Zvažujeme dvě možnosti. Buď byt na hypotéku se státním příspěvkem pro mladé do 36 let. V tom případě by ale musel být byt v osobním vlastnictví. Druhou možností je koupě družstevního bytu na hypotéku. Jelikož naše zkušenosti jsou prakticky nulové, nevíme, která varianta je výhodná a jaká jsou úskalí. Zajímal by mne váš názor, na to, co je pro nás výhodnější.

Především je zde váš ručitelský závazek, který výrazně snižuje vaši bonitu žadatele o úvěr. V závislosti na výši dluhu a měsíční splátky úvěru, který splácí vaši příbuzní, dokonce nemusíte sami úvěr získat. Tuto informaci uvádějte na všech jednáních o úvěru jako první. Při koupi družstevního bytu vyžadují banky buď zástavu jiné nemovitosti, nebo umožňují financování pomocí předhypotečního úvěru. V druhém případě musí být družstevní byt do jednoho roku od podpisu úvěrové smlouvy převeden do osobního vlastnictví žadatele a slouží potom jako zástava.

Družstevní byty bývají levnější než byty v osobním vlastnictví. Bude-li vám stačit ke koupi družstevního podílu částka maximálně do jednoho miliónu korun, doporučuji zamyslet se nad stavebním spořením. Od stavební spořitelny můžete získat úvěr bez zajištění jinou nemovitostí. Spořitelna bude požadovat zajištění ručitelem, podle výše úvěru i několika ručiteli. Výhodou je, že požadavky na bonitu žadatelů můžou být v tomto případě mírnější než v bance.

Na vaše dotazy odpovídal Tomáš Záluský ze společnosti Broker Consulting
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.