Vzhledem k tomu, že regulace nájmů u poslední části nájemních bytů skončila na konci roku 2012 a principy sjednávání nájemného NOZ v zásadě nemění, nemělo by od ledna 2014 dojít k nějakým mimořádným změnám ve výši nájemného.

Dnešní stav je takový, že od skončení regulace nájmů se nájemné sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného.

Pokud nájemce nesouhlasí a pronajímatel se obrátí na soud, ten na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájmu soud určí ke dni podání návrhu soudu. Také nový občanský zákoník počítá s ujednáním i každoročního pravidelného zvyšování nájemného.

Ochrana nájemníků

Novinkou od ledna bude, že někteří pronajímatelé budou ve zvyšování nájemného omezeni limitem.

NOZ totiž stanoví, že pronajímatel může jednou ročně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Ale s tím, že navržené zvýšení spolu s těmi zvýšeními, ke kterým došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než o dvacet procent.

To je pro pronajímatele významné omezení, naopak pro nájemce to znamená velmi důležitou ochranu proti dalšímu případnému skokovému zvyšování nájmů.

Tento limit ale bude zpočátku platit jen pro ty pronajímatele, kteří i po skončení regulace nájmů dál zvyšovali nájmy až na místně obvyklou úroveň. To byli zejména soukromí majitelé a menší část obcí.

Navržené zvýšení spolu s těmi zvýšeními, ke kterým došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než o dvacet procent.

Mnoha obcím i některým soukromým majitelům ale po skončení regulace nájmů stačila výše nájemného, které dosáhli na základě zákona o jednostranném zvyšování nájmů, a prozatím dál nájmy nezvyšovali.

Těmto pronajímatelům NOZ v přechodných ustanoveních umožňuje, aby při prvním zvýšení nájmu nemuseli respektovat dvacetiprocentní limit a mohli navrhnout zvýšení rovnou až na úroveň místně obvyklého nájemného. Při dalším zvyšování už ale bude zmíněný limit plně platit i pro ně. Návrh na zvýšení musí být vždy písemný a musí dokládat, že je splněna podmínka zvýšení do dvaceti procent za tři roky.

Postup při zvyšování je takový, že když nájemce s návrhem na zvýšení souhlasí, sdělí souhlas pronajímateli písemně do dvou měsíců a zaplatí novou částku počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu.

Pokud nájemce nesdělí do dvou měsíců svůj souhlas, pronajímatel má právo ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout soudu, aby určil výši nájmu. Soud ale nebude vázán žádným limitem zvýšení a může na návrh pronajímatele rozhodnout až do výše, která je v místě a čase obvyklá. A to s účinky ode dne podání návrhu soudu. Nájemce by proto měl i tyto možné dopady zvážit.

Činže zvýší i rekonstrukce

Novinkou je i to, že pronajímatel může mimořádně zvýšit nájemné, provede-li v domě stavební úpravy. Musí jít o takové úpravy, které „trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody“.

Zvýšení nájmů může činit až 10 procent z účelně vynaložených nákladů ročně, pokud s návrhem souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě. Pak zvýšení bude platit i pro ostatní.

Pokud takového souhlasu nebylo dosaženo, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů jen o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně. Jestliže ani s tímto návrhem nájemci nesouhlasí, může se obrátit na soud.

Od ledna 2014 bude také možné, aby se pronajímatel s nájemcem dohodl, že částka za nájemné a za služby bude sloučena do jedné paušální částky, bez nutnosti vyúčtování služeb. Vyplývá to ze zákona o službách spojených s užíváním bytů. Bude to však možné jen u nájmů uzavřených maximálně na dobu dvou let, nikoli na dobu delší nebo u smluv na dobu neurčitou.