Článek
Jen Právo ví o zhruba čtyřech až pěti tisících lidech, kteří doufají, že se dočkají doby, kdy budou mít klidný spánek a nikdo jim už nikdy nebude vyhrožovat vystěhováním kvůli tomu, že jejich domov stojí na cizí parcele a oni nemají na její okamžitý odkup. V Česku je na 400 tisíc staveb na pozemku jiného majitele.
„Majitelé bytů musí mít zřízeno věcné břemeno k pozemkům,“ upozorňuje advokát František Koranda. I když ho však lidé měli, jako v pražském Zeleném údolí, tak kvůli nečekané změně vlastníka a poté i pronajímatele pozemků byla najednou tato jejich právní jistota zpochybněna.
„Je to případ pro Ústavní soud, aby k tomu vydal nějaké sjednocující stanovisko,“ míní Koranda i další advokáti.
Obvodní soud, tedy nejnižší soudní stolice, sice v do očí bijícím případě na poslední chvíli zarazil hrozbu zbourání nových bytových domů, ale rozhodovací praxe soudů i vyšších instancí není v tomto ohledu sjednocená.
Radikální řez obřím zákoníkem?
Lidé tak žijí ve sžírající právní nejistotě, kdy nevědí, čemu a komu už mají věřit. Radikálně by do toho měl říznout nový občanský zákoník.
„Nově nepůjde postavit bytový dům na pronajatém pozemku, bude se vyžadovat buď vlastnické právo k pozemku, nebo věcné břemeno právo stavby,“ upřesnila pro Právo soudkyně Markéta Písaříková.
Od ledna příštího roku zákoník nařizuje, že vlastník nemovitosti má předkupní právo na pozemek a opačně – vlastník pozemku má toto právo vůči objektu. Předkupní právo trvá tak dlouho, dokud se nakonec stavba s parcelou majetkově nespojí.
V rámci předkupního práva by neměla jedna strana druhé předkládat návrh ceny, který by byl přemrštěný k cenám obvyklým v dané lokalitě.
Je-li spoluvlastníků více, nelze si jednoho z nich také jen tak vybrat tím, že mu je naopak nabídnuta výrazně nižší cena.
„Nový občanský zákoník se vrací k zásadě, která na našem území platila do roku 1950, podle níž je stavba součástí pozemku. Toto se ovšem netýká podzemních staveb se samostatným účelovým určením; vinný sklep pod cizím pozemkem bude i nadále samostatnou nemovitostí,“ upřesnil právník Lukáš Havel z advokátní kanceláře Bnt.
Advokáti i soudci jsou ale jinak k posuzování praktických dopadů nového „občana“ velmi obezřetní, neboť zavádí tolik nových pojmů a možností, že i toto slučování staveb a pozemků nemusí být tak jednoduché, jak teď na první pohled vypadá. Dotčení jsou tak stále v nejistotě.
Minové pole: Praha 4
Nejedná se přitom jen o Zelené údolí na Praze 4, kde lidé, kteří tam koupili nové byty, dostali od developera IPB Real papír zaručující jim právo k užívání pozemku (věcné břemeno) na devadesát let. Jenže poté pozemky od státu získal právník a rodinám v údolí do očí nasolil vysokou cenu za odkup parcel.
Praha 4 je v tomto, jak se zdá, minovým polem. Vedení této městské části ještě nedávno nekompromisně tlačilo stovky rodin v jiných zdejších čtvrtích do toho, aby si koupily za velké peníze pozemky pod jejich domy. Přitom tito lidé mají na parcely nájemní smlouvy uzavřené s radnicí na ještě zhruba 80 let.
Podobných větších či menších případů, kdy důvodem nejistot jsou rozdílní vlastníci pozemku a na něm stojící stavby, bude po celé republice mnohem více. Tvůrci občanského zákoníku odhadují, že staveb na cizím pozemku je v Česku na 400 tisíc. Nejedná se jen o bytové komplexy a rodinné domy, ale i o chaty a kůlny, přičemž tyto spory jsou letité a dokážou také pocuchat nervy a zatopit domácímu rozpočtu. Někdy to vypadá až úsměvně, byť princip samotný, jak ke sporu došlo, tak úsměvný už není.
„Vzpomínám na případ pionýrské skupiny v Tachově, která vlastnila pozemky a dovolila jednomu ze svých členů, na základě smlouvy o nájmu části pozemku, vybudovat si na odlehlé části pozemků kůlnu na nářadí.
Onen čipera ovšem kůlnu udělal tak, že ji spojil se zemí pevným základem, tedy vybudoval nemovitost, ohlásil to na katastru, a získal tak vlastnictví ke stavbě,“ vzpomíná advokát František Koranda.
Vedení pionýra valilo oči. Podali žalobu. „Pionýři nakonec kůlnu od šikuly odkoupili, aby se nemusela bourat,“ uzavřel Koranda.