Podle ní obce poruší zákon, pokud nebudou vyžadovat od nájemníků obvyklou výši nájemného.

„Všichni zastupitelé v čele se starostou mají za povinnost spravovat městský majetek s péčí řádného hospodáře, tedy využívat všech zákonných možností k jeho maximalizaci. To, že obce nezvyšují nájemné v rámci platné právní úpravy a rozhodly by se neobracet se na soudy znamená, že této své zákonné povinnosti nejsou zastupitelé ochotni či schopni dostát,“ konstatuje Samková.

Podle ní tak obce poruší povinnosti při správě cizího majetku.

MMR počítá s benevolencí obcí, advokátka to označuje za úplatek

Ve svém výkladu, reagujícím na stanovisko ministerstva pro místní rozvoj, jde dokonce tak daleko, že výhodnější nájemné pro nájemníky v obecních bytech považuje za uplácení voličů.

„Pokud zastupitelé jedné skupině obyvatel umožňují bydlení za podstatně výhodnějších podmínek než jiným neregulovaným nájemníkům, pak tak činí z obavy konfliktu s množstvím nájemníků s regulovaným nájemným – potenciálních voličů. Jednání zastupitelů lze tedy charakterizovat jako uplácení jedné části voličů jejich obvodu,“ zdůraznila Samková.

Z novely Občanského zákoníku vyplývá, že v naprosté většině měst se mají nájemník a majitel dohodnout na nájemném ve výši tak zvaně „místně obvyklého nájemného“.

Vodítkem mají být cenové mapy, které mají být dopracovány Ministerstvem pro místní rozvoj začátkem roku 2011. Pokud k dohodě nedojde, má výši nájemného určit soud, a to prakticky na základě žaloby majitele, který bude žádat vyšší nájemné.

Žaloby majitelů domů zahltí soudy

Samková očekává, že v průběhu příštího roku může být na výši nájemného podáno na sedmdesát tisíc žalob, což by znamenalo, že k dohodě o nájemném nedojde zhruba v každém desátém případě.

„Kvůli zahlcení soudů vážně hrozí, že budou zkrácena práva na spravedlivý proces v přiměřené lhůtě i ostatních občanů, kteří se obrátí se svou věcí na soud, nejen majitelů nájemních bytů a nájemníků,“ tvrdí Samková, právnička Občanského sdružení majitelů domů (OSMD).

Zastupuje toto sdružení a jeho pět tisíc členů u Evropského soudu pro lidská práva ve stížnosti proti ČR.

Ministerstvo pro místní rozvoj tvrdí, že tento scénář je velmi nepravděpodobný, neboť v roce 2011 končí v režimu regulace pouze 450 tisíc bytů, nikoliv 700 tisíc, jak odhaduje Samková.

Kromě toho většinu z těchto bytů mají ve vlastnictví obce a MMR ubezpečuje, že nemá jediný signál o tom, že by starostové těchto obcí uvažovali o řešení růstu nájemného soudní cestou. Právě to ale Samková považuje za porušení povinností při správě cizího majetku a uplácení voličů.

Na zvýšené nájemné nelze poslat exekutora

„I 45 tisíc soudních sporů kvůli nájemnému stačí k tomu, aby to justici zahltilo. Je zjevné, že tyto případy nebudou moci být skončeny do jednoho roku. Dosavadní zkušenosti majitelů domů s nájemníky přitom nenasvědčují tomu, že by nájemníci byli ochotni se domluvit,“ tvrdí Samková.

S případným odvoláním lze očekávat, že spor mezi nájemníkem a majitelem kvůli výši nájmu se může protáhnout na tři až pět let.

„Po celou tuto dobu bude nést tíhu soudního sporu majitel, přičemž zároveň bude od žalovaného v lepším případě pobírat nájemné v původní výši,“ zdůraznila Samková.

Argument, že nájemce bude muset posléze doplatit regulované nájemné do
výše nájemného místně obvyklého, je podle ní iluze, neboť určení výše nájemného nebude znamenat automatický exekuční titul.

Poté, co soud pravomocně určí výši nájemného a nájemce tuto částku dobrovolně nezaplatí, bude muset majitel podat žalobu na úhradu dluhu, znovu projít soudním řízením a posléze případně výkonu rozhodnutí.

„Za této právní úpravy je zřejmé, že nájemné ve výši místně obvyklého nájemného bude teoreticky možné skutečně získat po sedmi až deseti letech od podání návrhu na určení výše nájemného,“ dodala Samková.