Největší propad je podle Martina Loudy, ředitele developerské společnosti SIDI Czech Republik, patrný u dokončených bytů ve středním nižším segmentu. Struktura dokončovaných bytů totiž odpovídá poptávce před jedním až dvěma roky, což je průměrná doba realizace bytového projektu, a developeři nejsou schopni reagovat na změnu poptávky tak pružně, jak by si přáli.

Někteří proto rozdělují byty 4+kk na dva menší, aby pro ně snáze získali zákazníky. Ti však stále vyčkávají, zda se cenová hladina pro ně nevyvine ještě příznivěji. „Spekulace na další pokles cen se už ale nemusí vyplatit,“ varuje marketingový manažer Společnosti BEMETT Jan Koubík a dodává: „Dalšího zlevňování nových bytů se už zřejmě nedočkáme a jejich nabídka se navíc bude v příštích letech snižovat.

Klienti vyčkávají

Zájemce o bydlení dnes více než kdy předtím řeší klasické dilema. Při podpisu objednávky se od něj očekává, že zaplatí minimálně rezervační poplatek, případně zálohu na cenu bytu. Přitom byt neviděl. Proto vyčkává. Ve chvíli, kdy je projekt postaven, už jsou ale obvykle nejlepší byty pryč a výběr je omezený. Jak řešit toto dilema?

„Chce-li klient dobře situovaný a dispozičně řešený byt v poschodí, které mu vyhovuje, moje rada zní: vstoupit do projektu co nejdříve, aby si takový byt mohl zarezervovat. Drtivá většina klientů dnes financuje bydlení prostřednictvím hypotéky, takže se o své prostředky nemusí bát, protože banka uvolňuje peníze na základě prostavěnosti konkrétní stavby. To znamená, že nevydá peníze dříve, než stojí hrubá stavba a existuje prohlášení vlastníka, že projekt fyzicky existuje. Klient se proto nemusí bát, že by zaplatil plnou cenu a pak mu zbyly oči pro pláč,“ říká Jan Koubík.

Jak vypadá struktura plateb z hlediska klienta? V praxi to podle Koubíka funguje tak, že klient zaplatí rezervační poplatek zhruba 50 tisíc korun, následně po podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě zaplatí 10 % kupní ceny, a první velké plnění – cca 40 až 45 % – jde v závislosti na bonitě klienta buď z jeho účtu, nebo z hypotečního úvěru ve fázi završení hrubé stavby. Dalších zhruba 40 % prostředků je uvolňováno v průběhu stavby a jejího dokončování, a posledních 5–10% je obvykle vázáno na kolaudaci a předání bytu.

Kdo chce změny, nesmí váhat

Bydlení je věc navýsost individuální, proto se klienti obvykle nespokojí nejen s navrženou barvou keramických obkladů či podlah, ale často usilují i o dispoziční změny bytu. I tady, podobně jako u výběru bytu platí, že škála možností dispozičních změn je podmíněna tím, v jaké fázi do projektu vstupujeme.

Čím dříve do projektu vstoupím, tím větší možnost klientských změn v bytě mám. Ideální z hlediska změn je zapojit se nejpozději ve fázi budování hrubé stavby. Ve chvíli, kdy už hrubá stavba stojí, nemohu s většinou nosných příček hýbat a čím blíže ke konci stavby, tím se možnost změn dále snižuje. Kupuji-li pak hotový byt, musím se smířit s barvou dveří, obkladů, podlah atd.

Většina developerů proto dnes podle Koubíka při dokončování projektu vybavuje poslední neprodané byty ve vyšším standardu, aby klienti tolik netratili na tom, že do projektu vstoupili ve fázi, kdy už změny nejsou možné a aby byty byly prodejnější.

Lidé sázejí na jistotu

Nicméně současná poptávka je podle Martina Loudy hlavně po bytech před dokončením anebo v dokončených projektech. „Lidé kupují především byty pro bydlení a daleko méně jako investici za účelem pronájmu. Spekulativní koupě se zatím objevují spíše výjimečně. Lidé se bojí o ztrátu zaměstnání, nebo mají snížený plat, proto koupi odkládají na „lepší časy“, říká Martin Louda.

A jeho předpověď pro nejbližší budoucnost? „V příštích měsících se budou dokončovat pouze rozestavěné projekty. Začátek výstavby nových bytových projektů lze očekávat pouze ojediněle. Je to dáno poklesem poptávky ze strany kupujících, zpřísněním podmínek financujících bank a horší dostupností hypoték.“

Nové projekty se přesto objevují – jedná se ale téměř výhradně o ty v nižší cenové hladině. „Oba naše dokončované bytové projekty v Praze jsme v posledních týdnech doprodali tak rychle, že jsme teď museli urychlit přípravné práce na novém komplexu bytových domů,“ připomíná Jan Koubík.