Základním dokumentem určujícím vztah mezi zhotovitelem a stavebníkem je smlouva o dílo, která obsahuje cenu a termín výstavby. Součástí smlouvy je i platební kalendář: kdy, kolik a za co se platí. Rozhodujícím okamžikem většinou bývají uzlové body výstavby.

Podle Romana Štěpaře ze společnosti Supernemovitosti, která domy na zakázku staví, existují v praxi dva modely. Buď se platí zálohy na materiál dopředu a vyúčtovávají se následně při jednotlivých uzlových bodech platebního kalendáře, anebo nám firma staví za své a my platíme zpětně. Uzlových bodů může být podle velikosti stavby sedm až deset.

„Většinou to bývá základová deska, obvodové zdivo do prvního patra, stropy, vyzdění štítů a montáž krovů. Další body představuje uzavření stavby (položení střešní krytiny a vsazení oken a dveří), rozvody uvnitř stavby, omítky a závěrečné kompletace,“ vypočítává Roman Štěpař.

Co je psáno…

Písemnou dokumentaci o průběhu stavby zajišťuje stavební deník, do něhož se zapisuje veškeré podstatné dění na stavbě. Deník slouží ke komunikaci mezi zhotovitelem a investorem, jeho prostřednictvím se dají provádět i drobné klientské změny a odchylky od typového projektu.

Vedení stavebního deníku je obligatorní záležitostí, nejde tedy o jakýsi projev dobré vůle zhotovitele. Přesnost zápisů v deníku má vliv i na uznání tzv. víceprací, což jsou práce, které se při zadání stavby nepředpokládaly, ale byly nutné pro její zdárnou realizaci. Vícepráce mohou být různého rozsahu a ve smlouvě o dílo bývají omezeny určitou částkou. Jakmile hrozí její překročení, má zhotovitel stavby povinnost kontaktovat investora a odsouhlasit s ním další postup.

Co si na stavbě hlídat

Podle Štěpaře je důležité ohlídat si základovou desku. Na desce se hlídá tepelná izolace, hydroizolace, protiradonová izolace, jejich přesahy a celistvost včetně průchodek přes desku pro inženýrské sítě. To znamená, že jsou na správném místě a jsou průchozí.

Dalším kritickým bodem je nosné zdivo, jak obvodové, tak vnitřní příčky, které musí být rovné a z nepoškozených tvárnic. Na to vše by nám měl dohlédnout stavební dozor, což je autorizovaný odborník s kulatým razítkem, především však člověk z praxe, který o stavebnictví něco ví.

Stavební dozor má nezastupitelnou úlohu v tom, že nám jako investorovi může ušetřit hodně peněz, protože pohlídá kvalitu a technologické postupy stavby, takže se vyhneme zbytečným reklamacím a nepříjemným zjištěním typu, že někde není, co tam být mělo, že je práce provedena nekvalitně atd. Cena za autorský stavební dozor se udává jako 5 % z ceny díla.

„Záruční doba u staveb je ze zákona 36 měsíců na stavební části a dva roky na vnitřní zařízení v domě. Pokud výrobce materiálů a zařízení udává záruku delší, pak by měla platit tato delší záruka,“ upozorňuje Štěpař.

Ne milionáři, ale dlužníci

V současnosti se převážná většina staveb financuje hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Po dobu čerpání hypotečního úvěru platí klient bance pouze úroky z aktuálně čerpané částky, ale nesplácí jistinu. Tu začíná splácet až po nastěhování.

Banka si svoji investici „hlídá“. Účastní se kontrolních dnů na stavbě a před placením klíčových etap stavby vysílá na kontrolu znalce, který provádí jakýsi duplicitní stavební dozor pro banku. „Podmínkou proplacení účtů je prokázat bance, že peníze byly skutečně proinvestovány na danou stavbu. Výsledkem kontrolních dnů je zápis, který zkontroluje odhadce banky, a teprve na základě jeho podpisu pošle banka peníze zhotoviteli, nikoli investorovi,“ vysvětluje Roman Štěpař. Takže i když si půjčíme několik miliónů, hotové peníze na našem účtu vlastně nikdy nepřistanou; nestaneme se milionáři, ale pouze miliónovými dlužníky.

Na co dát pozor při nastěhování

Většina Čechů staví v nějaké modifikaci zděný dům, což je mokrý typ výstavby, takže je nutné dbát na řádné větrání domu. Nově postavený dům se dostane na svoji konstantní vlhkost zhruba za tři roky a po celou tuto dobu ho musíme ve zvýšené míře odvětrávat, abychom předešli vzniku plísní.

„Nábytek určitě nedávat první zimu až ke zdem. Vymalovat místnosti a chodby pouze na bílo, aby byla každá změna na zdech okamžitě vidět. Během jednoho tepelného cyklu, to je léto–zima– léto, si stavba takzvaně sedne na podloží a může dojít i k drobným prasklinám na stěnách. Ty se zatmelí pružným silikonovým tmelem a teprve pak se provede finální malba,“ uzavírá svá doporučení stavebníkům Roman Štěpař.