Prodej bytů s garážemi v bytových domech od letošního ledna vázne. Může za to nedomyšlené znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků do občanského zákoníku.

Od Nového roku přináší velké problémy řadě lidí, kteří prodávají či kupují byt, k němuž se váže spoluvlastnický podíl k jiným nemovitým věcem – nejčastěji právě ke garážovému stání, předzahrádce nebo sklepu.

Prodejci bytu totiž musí nově tyto nebytové jednotky nejprve písemně nabídnout ostatním majitelům v domě. Prodej bytu se pak může uskutečnit až tehdy, kdy se v tříměsíční zákonné lhůtě spolumajitelé nevyjádří nebo rovnou podepíší, že se předkupního práva vzdávají.

Zdlouhavý proces

Prodeje některých bytů jsou proto nyní zdlouhavé a celý proces je administrativně náročnější a někdy tak i dražší než dřív, sdělili Právu zástupci několika realitních společností.

„Před nedávnem jsme s jedním klientem museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže. Na jejich vyjádření čekáme tři měsíce. Praxe je zatím taková, že o tyto nebytové prostory projeví minimálně jeden ze spoluvlastníků zájem,“ uvedla vedoucí právního oddělení společnosti Fincentrum Reality Andrea Daňhelová.

Podle analýzy této společnosti se předkupní právo dotýká až poloviny všech jejích transakcí od Nového roku. „Je to obrovská komplikace a nikdo pořádně neví, jak ji řešit. Předkupní právo zavedlo na realitním trhu velkou nejistotu. Lidé se bojí do transakcí chodit. Zákoník by se měl co nejdříve novelizovat,“ prohlásil provozní ředitel Fincentra Reality Martin Fojtík.

Jak dodal, již 10 procent kupujících v důsledku uplatnění předkupního práva jiným spoluvlastníkem od prodeje odstoupilo.

Největší zájem mají lidé se spoluvlastnickým právem o parkovací místa, kterých je v řadě míst velký nedostatek. Kupující si pak podle Fojtíka rozmyslí koupi nemovitosti, když do poslední chvíle nebude vědět, zda bude či nebude moci zaparkovat v garáži. Rodiny navíc stále častěji mají auta dvě.

„Očekáváme, že se spoluvlastníci o parkovací místa poperou a prodávajícímu se významně zhorší situace při nalezení zájemce o koupi jeho bytu,“ dodal Fojtík, podle kterého se už teď ve 20 procentech případů řeší právě „strkanice“ kolem parkovacího stání.

„Od počátku roku neřešíme téměř nic jiného než předkupní právo. Na některých pobočkách se dotýká více než poloviny transakcí. Někdy dokonce až osmi z deseti transakcí,“ popsal Právu situaci generální ředitel realitní sítě Century 21 Lubomír Milek.

Nejvíce problémů se podle něj vyskytuje v Praze, kde se parkovací stání týká až třetiny prodávaných bytů. „Prodávající jsou naštvaní, že když mají zájemce o koupi své nemovitosti, předkupní právo jim zdrží získání prostředků z prodeje o tři měsíce,“ dodal.

Zpětné vymáhání je možné

Na skutečnost, že neproběhla nabídka v rámci předkupního práva, může kterýkoliv spoluvlastník nebytové jednotky upozornit také po prodeji nemovitosti. To může mít neblahé následky pro nového majitele bytu – o garáž nebo sklep může nakonec přijít.

„Přestože katastrální úřady nepožadují splnění závazku prodávajícího dokládat a převod podílu přepíší bez ohledu předkupního práva, opominutý spoluvlastník se samozřejmě může bránit soudní cestou. A to podáním žaloby a dovoláním se u soudu rozvázání kupní smlouvy,” upozornila vedoucí právního oddělení realitní kanceláře Next Reality Andrea Holubová.

I když je evidentní, že o koupi spoluvlastnického podílu za cenu nabídnutou třetí osobou nebudou mít spoluvlastníci zájem, měl by prodejce podle ní trvat na písemném odmítnutí nabídky k odkupu před uplynutím zákonné tříměsíční lhůty.

Od počátku roku neřešíme téměř nic jiného než předkupní právo. Někde se dotýká poloviny transakcí Lubomír Milek, Century 21

„Ušetří si tak čas a nepříjemnosti spojené s porušením této zákonné povinnosti. Preventivně lze těmto problémům s uplatňováním předkupního práva předejít tak, že se všichni spoluvlastníci jednotky předem vzdají svého předkupního práva k ostatním spoluvlastnickým podílům na jednotce a toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí jako poznámka,“ dodala Holubová.

Předkupní právo přináší podle Milka výhody pro rodiny a osoby blízké, neboť těm bude nyní muset majitel spoluvlastnický podíl nabídnout k odkoupení prioritně.

„Pokud někdo vlastní rodinný domek či byt ve spoluvlastnickém podílu a chtěl by ho prodat třetí osobě, dnes má povinnost ho nabídnout svým spoluvlastníkům. To je jediný přínos zákona. Jeho autor si ale neuvědomil, že spoluvlastnické podíly se týkají zejména parkovacích stání, pozemku pod budovami a podobně, což přináší komplikace pro velkou řadu transakcí,“ doplnil Milek.

Prezident Notářské komory ČR Radim Neubauer upozorňuje, že při porušení předkupního práva se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat spoluvlastnického podílu na již novém nabyvateli. „A to tak, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej získal od původního spoluvlastníka. Pokud tak nový nabyvatel neučiní, lze tuto povinnost vynutit i soudní cestou,“ uvedl pro Právo Neubauer.

Developeři dnes často stavějí bytové komplexy tak, že se k bytové jednotce vážou podíly na dalších pozemcích, které jsou kolem nemovitosti – například dětská hřiště nebo malá parcela s popelnicí. Případné špatné sousedské vztahy pak mohou představovat komplikace hlavně s vlastnictvím příjezdových cest a jiných souvisejících pozemků.

„Zejména na ně se v rámci tohoto zákona (občanského zákoníku) zapomnělo. Zájemce o takový dům může přijít o příjezdovou cestu, kterou si následně bude muset zajistit. A to nejčastěji zřízením věcného břemene, které patrně zadarmo nebude,“ předpovídá Daňhelová.

Přijde další novela?

Podle ní je teď na tahu stát. Jeden z autorů novely občanského zákoníku, která předkupní právo od ledna zavedla, současný předseda poslanců ČSSD Jan Chvojka, Právu sdělil, že „pokud předkupní právo působí problémy, tak určitě není od věci přemýšlet nad novelou“.

„Rozdělení převodu vlastnictví podílu podle toho, zda se jedná o věc hlavní či vedlejší, může být vhodným řešením. Nemyslím si ale, že by bylo vhodné rušit předkupní právo jako institut, má svoje opodstatnění,“ sdělil Právu Chvojka.
V praxi by tak předkupní právo nemuselo platit pro společné části domu sloužící k vymezenému účelu, například právě u garážových stání.

Předkupní právo mělo podle tvůrců zákona především zabránit situacím, kdy například jeden ze spoluvlastníků rodinného domu prodá svůj podíl třetí osobě bez vědomí ostatních spoluvlastníků, například sourozenců, aniž by jim podíl nejdříve nabídl.

Zastánci obnovy předkupního práva na podíl spolumajitele nemovitosti před schválením novely argumentovali mj. i tím, že existovalo 50 let a vlastnické podíly by se měly scelovat místo neustálého tříštění vlastnictví nemovitých věcí, které jejich správu komplikuje. Odpůrci zejména z řad pravice naopak poukazovali na problém nedosažitelných spoluvlastníků.

Co je to předkupní právo

Od 1. ledna 2018 je znovu zavedeno zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu. Předkupním právem se rozumí závazek vlastníka spoluvlastnického podílu na nemovitosti nabídnout tento podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům v případě, že se ho rozhodne prodat nebo bezúplatně převést (např. darovat). Výjimkou jsou pouze převody spoluvlastnických podílů na osoby blízké.

Tato povinnost se kromě klasického spoluvlastnictví (například 1 rodinného domu, 1 pozemku) vztahuje i na spoluvlastníky nebytových jednotek (halových garáží) vymezených často jako podíly (garážová stání) na nebytové jednotce, na spoluvlastnické podíly na společných sklepech (kde sklepní kóji odpovídá podíl na nebytové jednotce sklepu) a rovněž na spoluvlastnické podíly na pozemcích okolo budovy, pokud se nejedná o tzv. funkčně související pozemky (kde musí být podíl převeden společně s jednotkou).

Majitelů bytových jednotek se předkupní právo dotýká v případě, kdy prodávají byt např. spolu s garážovým stáním, které je tvořeno spoluvlastnickým podílem na nebytovém prostoru. To znamená, že ve společných garážích v domě mají právo k bytu, kterého jsou majiteli, používat i stání pro jedno či více aut.

Toto stání ale není součást bytu, oni jej tedy nevlastní, pouze se o plochu hromadné garáže dělí s ostatními majiteli bytů.

Nejčastější problémy
Nejistota: Kupec musí čekat přes tři měsíce, zda bude prodej schválen, a nemá jistotu, i když složí rezervaci a má schválenou hypotéku v bance a podepsanou kupní smlouvu.
Dlouhý prodej nemovitosti: Prodejce má neúměrně prodlouženou dobu prodeje (možná se nestihne ani za šest měsíců).
Právní náročnost: Prodej je pro prodejce velice složitý, bez pomoci advokátů a realitní kanceláře není prodejce často schopen sám prodej zrealizovat.
Rizika: Pokud v jakémkoliv bodě vlastník podílů při prodeji zanedbá formální stránku prodeje, vyplývají z toho pro něj a budoucího vlastníka možné postihy v budoucnu.
Tipy pro prodejce
Při obesílání spoluvlastníků s nabídkou využijte služby „doporučené psaní“.
Spoluvlastníci se mohou předem vzdát předkupního práva na ostatní spoluvlastnické podíly v případě nebytových prostor (parkovací stání v garážové hale, sklepní kóji, příjezdovou cestu, …) (Občanský zákoník v §1125).