Zjistěte, jak správně sepsat nájemní smlouvu, jak se vyvarovat problémů a kdy a jak zaplatit daň.

Připravte se

Abyste mohli byt úspěšně pronajmout, musí být v dobrém stavu. Na starý nábytek po babičce dnes už příliš lidí nenalákáte, takže ho raději vyhoďte. Pokud se vám nechce do rekonstrukce, alespoň vymalujte, ukliďte a nechte byt prázdný, případně ho zařiďte levnějším, nicméně novým nábytkem. Stačí pár základních kusů nábytku, nájemník už si zbytek zařídí podle svého. Teprve v tomhle stavu byt nafoťte a inzerujte.

Také byste samozřejmě měli mít správně stanovenou cenu. Zjistěte, za kolik se pronajímají okolní byty podobné velikosti a v podobném stavu, a potom stanovte lehce nižší cenu. Jednak budete mít na výběr z více zájemců, jednak byt pronajmete rychleji.

Jak správně vybrat nájemníka?

Zkombinujte několik věcí: především důvěřujte intuici. Něco se vám na zájemci nezdá? Do bytu si ho už podruhé nepouštějte. Odborníci zároveň doporučují zjistit si o potenciálním nájemci maximum informací. Kde pracuje, v jaké je právě životní situaci, proč se stěhuje.

Nemusíte ho ihned podrobit křížovému výslechu, spíš nabídněte tomu, kdo vám padne do oka, kafe nebo čaj a zapřeďte s ním přátelský rozhovor.

Je pravděpodobné, že mladá vysokoškolačka, která právě nastoupila do práce a potřebuje se vystěhovat z kolejí, bude lepší volbou než rozvádějící se padesátník, který vám na otázku, kde dělá, cosi vyhýbavě zamumlá.

Zároveň si zájemce můžete prolustrovat v centrální evidenci exekucí (www.ceecr.cz), případně projet pár dalších internetových seznamů dlužníků (např. www.dluzis.cz, www.rejstrikdluhu.cz apod.).

Správná smlouva

Dalším krokem je sepsání nájemní smlouvy. Pokud se rozhodnete najít si nájemníka sami, na internetu najdete celou řadu vzorů, případně se můžete obrátit na právníka.

Jestliže vám pomáhá realitní kancelář, dbejte na to, aby i jejich smlouva obsahovala:

  • identifikaci všech osob, které budou byt obývat,
  • výši vratné kauce (kterou můžete použít na úhradu dluhu nebo škod - stanovuje se minimálně ve výši měsíčního nájmu, ale může být i vyšší),
  • informaci, jak a kdy bude probíhat zúčtování záloh na služby a do kterého dne v měsíci musí nájemník zaplatit nájemné (plus případnou pokutu, pokud tento termín nedodrží),
  • situace, za kterých nájem zaniká. 

Smlouvu rozhodně uzavřete na dobu určitou, maximálně na jeden rok, a nezapomeňte tam dodat, že nájemník nesmí provádět žádné stavební úpravy. Zároveň určete, kdo bude hradit drobné opravy.

Nezapomeňte na daně

Příjmy z pronájmu také budete muset zdanit. Do pronajímání načerno se raději nepouštějte, vždy se najde někdo, kdo bude mít důvod vás udat finančnímu úřadu.

Můžete si také vybrat, jak uplatníte výdaje, jestli 30procentním paušálem, nebo skutečnými výdaji. Do těch můžete zahrnout veškeré pojištění, opravy, nábytek, daň z nemovitosti, případně z nich i postupně odepisovat pořizovací cenu.

Zdravotní ani sociální pojištění se z pronájmu neplatí, naopak si můžete uplatnit různé daňové slevy, takže je možné, že nebudete platit nic nebo jen zanedbatelnou částku.

Na vaše dotazy odpovídá Martin Špaček z portálu Sfinance.cz.

Chceme pronajmout byt, ale kolega z práce mě varuje. Prý má s nájemníky veskrze špatné zkušenosti a prý se jich jen tak nezbavím, a to i v případě, že neplatí nájemné. Je to pravda? A za jak dlouho mohu případné neplatiče vystěhovat?
Od ledna podle nového občanského zákoníku platí nová pravidla, která chrání pronajímatele před neplatiči. Pokud vám nájemce neplatí nájemné a náklady na služby po dobu minimálně tří měsíců, je to považováno za hrubé porušení povinností ze strany nájemce a vy mu můžete dát okamžitou výpověď, tedy bez klasické tříměsíční výpovědní doby. Také pokud závažným způsobem poškozuje byt nebo způsobuje závažné škody vám nebo ostatním obyvatelům domu, můžete mu dát okamžitou výpověď. Jen ho ještě před podáním výpovědi musíte písemně vyzvat, aby své chování v přiměřené lhůtě napravil.
Stěhuji se k přítelkyni a chtěl bych pronajmout svůj (družstevní) byt. Potřebuju k tomu souhlas družstva?
Vlastníkem družstevního bytu nejste vy, ale družstvo, takže k tomuto kroku potřebujete jeho písemný souhlas, tedy buďto souhlas s konkrétním podnájemníkem, nebo souhlas s podnájmem na dobu určitou. S novým zájemcem navíc neuzavíráte nájemní, ale podnájemní smlouvu, která je flexibilnější než první uvedená. Můžete si i stanovit vlastní podmínky, například výpovědní lhůtu nebo důvody k výpovědi.