Kde si nejvýhodněji půjčit na koupi domu od obce

Pro náš redakční průzkum mezi bankami jsme vybrali skutečný příklad. Jde o malý cihlový dům v Praze, který obývá několik rodin s běžnými příjmy. Obec hodlá dům prodat jako celek za odhadní cenu 2,915 miliónu korun, včetně zastavěného pozemku. Kupcem bude malé bytové družstvo, které nájemníci za tím účelem založí. Cena se musí zaplatit najednou, nikoli na splátky. Ručit se bude kupovaným domem.

Nájemníci se z více možností úvěrů rozhodli pro hypotéku. Uvažují o dvou výších hypotéky – buď 70, nebo 100 procent ceny domu. Tedy 2,0405 nebo 2,915 miliónu korun. Hypotéku by chtěli splácet deset, maximálně patnáct let. A co ukázal průzkum?

Ne každá banka poskytuje hypotéky na tyto účely. Naše bytové družstvo by uspělo například v České spořitelně, ČSOB a Komerční bance.

Na druhé straně by nájemníci nepochodili například v Raiffeisenbank, UniCredit Bank a Hypoteční bance. První dvě uvedené banky hypotéky neposkytují bytovým družstvům. Hypoteční banka je specializována jen na fyzické osoby. Dobrou zprávou je to, že banky nabídly naším prostřednictvím družstvu nájemníků poměrně dobré úroky. Odpovídají zhruba celkovému průměrnému úroku nových hypoték na trhu.

I když mezi bankami nejsou ve výši úroků propastné rozdíly, stokorunové rozdíly ve výši měsíčních splátek existují. Otázkou je, zda stejný úrok ta která banka družstvu nabídne, až dojde ke konkrétnímu jednání na přepážce banky. Například Komerční banka výslovně upozornila, že jí uvedené sazby jsou jen nezávazné a že úroková sazba se v praxi nastavuje individuálně dle bonity klienta, kvality zajištění a doby splatnosti. Je proto dobré vždy obejít více bank a nechat si předložit více nabídek.

Kromě úroku a výše měsíční splátky je třeba vzít v úvahu mimo jiné i poplatek za uzavření úvěrové smlouvy. Například v ČSOB činí 7000 Kč. Zdarma poskytne malým bytovým družstvům hypotéku Komerční banka. Česká spořitelna uvedla, že poplatek se určuje individuálně a někdy může být i nulový. Před návštěvou bank je dobré promyslet minimálně výši požadované hypotéky, dobu její splatnosti a také dobu fixace sazby.

Výše hypotéky a doba splatnosti vyplynou z dohody nájemníků. Rozhodující přitom budou jejich finanční možnosti. Ideální je, když rodiny mohou alespoň část kupní ceny zaplatit ze svého.

Například u nabídky České spořitelny vychází při dvoumiliónovém úvěru a pěti členech družstva (za předpokladu, že mají stejné byty) měsíční splátka na jednu rodinu buď 4424 (splatnost 10 let), nebo 3374 korun (splatnost 15 let). Při úvěru 2,9 miliónu 6350 nebo 4868 Kč měsíčně.

Čím déle se hypotéka splácí, tím jsou měsíční splátky mírnější, ale zase je celkově nákladnější. Například při dvoumiliónové hypotéce ČS na deset let družstvo zaplatí celkem 2,655 miliónu korun, při 15leté splatnosti 3,037 miliónu korun.

Všichni zájemci o hypotéku by měli dobře zvážit i dobu, na kterou zvolí pevnou fixaci sazby. Tím se dá hodně získat i ztratit. Bytové družstvo zvažuje pevnou sazbu na pět let a z ní vycházejí i výpočty bank.

Odborníci soudí, že je to dobrá volba. „Doporučuji nyní spíš dlouhodobější fixaci sazeb, to je na tři roky, pět let a delší dobu,“ řekl Právu hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil.