Článek
Vedle přílivu peněz do ekonomiky zde má svůj vliv deregulace nájemného, která přesvědčila i poslední snílky o tom, že levné bydlení je nenávratně to tam a že o svoji střechu nad hlavou se každý musí postarat sám.
Ceny reagují na poptávku
V prvé řadě ovlivňuje ceny poměr nabídky a poptávky. Postupný nárůst průměrných cen totiž zároveň nevylučuje výkyvy v jednotlivých segmentech.
"Na příklad panelové byty 3+1 kolem 80m2, které se před půldruhým rokem prodávaly kolem dvou milionů korun, vyskočily v důsledku zvýšení poptávky vyvolaném zpřístupněním hypoték nízkopříjmovým skupinám obyvatelstva na cenu 2,8 milionu Kč, tedy o 40%. Jde o zvýšení poptávky po určitém druhu bydlení," uvádí generální ředitel Českomoravské realitní, Petr Vosmík.
Všeobecně v průběhu posledních pěti sedmi let můžeme sledovat postupný kvalitativní vývoj trhu. "Ještě na přelomu století se kupovalo všechno, co bylo, hlavně že to mělo určitý počet místností a metrů,"říká Vosmík.
V souvislosti s postupnou kultivací realitního trhu, zejména s nabídkou nové výstavby a revitalizací starších domů, dělají lidé v současnosti už značné rozdíly mezi stavem bytu, stavem domu a stavem lokality. Jak udržované je okolí domu, jak se o něj majitel, obec nebo městská část stará; roli hraje i dostupnost, dopravní obslužnost a občanská vybavenost (školy, školky, obchody). Zákazníci, kteří vstupují na trh, mají stále větší možnost výběru, ale zároveň jsou poučenější a náročnější.
Význam lokality
Developeři s oblibou tvrdí, že pro prodejnost bytů jsou rozhodující tři faktory: zaprvé lokalita, zadruhé lokalita a za třetí zase lokalita. Jak důležitou roli při výběru bytu lokalita hraje ve skutečnosti? "Lidé na prvním místě řeší svoji bytovou potřebu, to znamená, aby byt odpovídal svou velikostí a členěním jejich potřebám. Druhým rozhodujícím faktorem je množství peněz, které mohou na nákup bytu vynaložit. Tedy co potřebuji, kolik na to mám a teprve pak přichází na řadu lokalita. Takže lokalita je rozhodně důležitá," zdůrazňuje Vosmík.
Čím je lokalita dostupnější a s lepší dopravní obsluhou, tím se byty mohou prodávat dráž. Pro developery je to jednoduché dilema. Finanční náklady na postavení domu jsou bez ohledu na lokalitu prakticky stejné, rozhoduje hlavně pořizovací cena pozemku. Čím je lokalita lepší, tím lépe se zhodnotí vložené prostředky.
V rámci dané lokality pak vstupují do hry další faktory. Jak daleko od domu a jak rušná je příjezdová komunikace, orientace bytu do světových stran, výhled z oken a možnosti parkování. Byty v bezprostřední blízkosti rušné silnice nebo železniční tratě mají nižší hodnotu než ty, které jsou situovány do klidu.
Moderní byty mají velice často lodžie a balkony, které už dávno neplní funkci pouhé sušárny prádla, ale jsou využívány k odpočinku, což opět souvisí s hlučností a s výhledem do okolní krajiny. Relaxace s výhledem do zeleně nebo do prostoru je nesporně příjemnější, než pohled na protější blok domů nebo na rušnou ulici a v praxi se promítá i do ceny bytu.
"Střízlivým odhadem se u nových projektů rozdíl pohybuje v horizontu 15 - 20%, u starší zástavby činí kolem 10% ceny nemovitosti," říká Petr Vosmík. Pokud jde o poschodí, tradičně nejméně žádané je první a poslední patro. Nicméně používání nových technologií eliminuje nebezpečí zatékání nebo zvýšených teplotních vlivů u posledního patra.
Lidé se podle Vosmíka spíše zajímají o celkovou výšku budovy, tedy zda je posledním patrem čtvrté nebo dvanácté podlaží. U nízkopodlažních domů dnes už poslední patro nepředstavuje problém. Nižší atraktivnost přízemních bytů zase developeři kompenzují tím, že obyvatelům prvního nadzemního podlaží dávají k výlučnému užívání předzahrádku, čímž navozují pocit bydlení v rodinném domku.
Požadavky se zvyšují
Celkově lze říct, že náročnost zájemců o bydlení v Česku roste. Ať už se to se týká stavu nemovitosti, jejího vybavení, dopravní obslužnosti či občanské vybavenosti. Podle Petra Vosmíka jsou klienti i právně vzdělanější a vyžadují bezpečné obchodní postupy, veškeré obchody dnes probíhají prostřednictvím bezhotovostního převodu.