Podmínky jednotlivých finančních institucí se liší v mnoha dalších důležitých parametrech a při opravdu důkladném srovnání můžete najít hypotéku šitou na míru právě vám.

Při výběru hypotéky, která bude pro vás vhodná, je podstatné, zda plánujete koupi hotové nemovitosti, nebo se chystáte stavět, zda máte k dispozici nějaké vlastní prostředky, zda upřednostňujete jistotu pevně dané výše měsíčních splátek, nebo raději zvolíte variabilní hypotéku. Výhodou variabilních hypoték je i možnost mimořádných splátek, kdy po určitém počtu měsíců splácení můžete vložit mimořádnou splátku úvěru. Některé banky nabízejí hypotéky s možností přerušení splácení a odkladu či změny splátek.

V určitých situacích může být výhodou i on-line ocenění hodnoty nemovitosti, které umožňují některé banky zdarma. „Při výběru banky může hrát roli také to, kde máte vedený svůj osobní účet. Většina bank totiž svým klientům s běžným účtem nabízí zvýhodněnou úrokovou sazbu hypotéky,“ říká Jan Lener z Broker Consulting.

Rychlé schválení hypotéky

Některé banky zase nabízejí schválení hypotéky ještě před tím, než máte vybranou konkrétní nemovitost. Umožní vám to vyhledávání vhodného bydlení v klidu a bez stresu. Doba platnosti je obvykle stanovena bankovní institucí na šest až dvanáct měsíců. Na trhu se objevily i hypotéky, které umožňují zpětnou refundaci již vynaložených nákladů na bydlení až dvanáct měsíců zpět.

To je jen pár příkladů toho, jak rozdílné podmínky mohou hypotéky mít. Než abyste zvolili první, na kterou vás upozorní reklama, vyberte si tu nejvhodnější pro sebe. Pokud se na finančních trzích příliš neorientujete, nebo je pro vás porovnávání nabídek jednotlivých bank příliš časově náročné, využijte služeb nezávislého finančního poradce. Ten za vás porovná podrobné podmínky všech bank a připraví vám srozumitelný přehled, která banka vychází ve vaší situaci nejvýhodněji.

Díky dlouhodobé spolupráci s bankami navíc dokážou nezávislí finanční konzultanti s bankami vyjednat výhodnější podmínky, než banky nabídnou jednotlivým klientům. Konečné rozhodnutí ale bude na vás.

Na vaše dotazy odpovídá hypoteční specialistka Monika Fundová ze společnosti Broker Consulting.

Chtěla bych se zeptat, jak je to s hypotékou, když mám rozestavěný dům a potřebovala bych od banky půjčit na jeho dostavbu 2 mil. korun (ve skutečnosti do konce stavby možná budou zbývat 3 milióny, ale to už budou naše dodělávky). Soudní znalec odhadl ale víc. Půjčí nám banka jen ty dva miliony, nebo musíme vykazovat příjmy pro půjčení?
V případě, že máte rozestavěný dům, není problém řešit financování dostavby prostřednictvím hypotečního úvěru. Pokud pomineme, že je potřeba být pro banku dostatečně bonitní apod., a budeme se soustředit pouze na zástavu jako takovou a čerpání finančních prostředků na dostavbu, bývá postup obvykle následující: Externí odhadce, který s danou bankou spolupracuje, udělá tzv. současný odhad nemovitosti (hodnota pozemku + rozestavěné nemovitosti) a poté odhad budoucí (jaká bude hodnota nemovitosti, až bude vše dostavěno). Banka poté uvolňuje prostředky na základě odhadu současného.
Takže uvedu-li konkrétní příklad, když současná hodnota bude jeden milión korun, banka uvolní uvedený milión, popř. 850 000 Kč, pokud se bude jednat o 85% hypotéku (tento typ hypotéky má obvykle výhodnější úrokovou sazbu oproti 100% hypotéce). Prostředky vám přijdou na účet, vy je prostavíte a poté provede stejný odhadce aktuální ocenění a banka bude uvolňovat prostředky další.
Uvádíte, že soudní znalec odhaduje dostavbu na více peněz než vy. Vše se bude odvíjet zejména od projektu, který máte k dispozici, případně od seznamu stavebních prací, které vás ještě čekají, a jejich rozpočtu. Odhadce pracuje s konkrétními čísly.
Doporučuji vám sejít se s nezávislým finančním konzultantem, aby s vámi vaši konkrétní situaci prodiskutoval, a společně jste našli vhodné řešení. Dostavba jako účel pro hypotéku není nejjednodušší a některé banky ji řešit výhodně pro klienta neumí.
Jakou nemovitost lze použít jako zástavu při čerpání hypotečního úvěru? Mají banky různé podmínky pro zástavní nemovitost? Setkali jsme se s tím, že v jedné bance neuznali ručení nemovitostí (chatou) z důvodu přístupové cesty, vedené jako ostatní komunikace, která je ve vlastnictví částečně obce, částečně soukromých osob a je asfaltová (nejsou vlastníky společně, ale postupně podle části cesty - obec - soukromá osoba - soukromá osoba - obec).
Dle údajů na internetu jsem se dozvěděla, že pokud vlastník pozemku souhlasí s využitím jako přístupu k cizí nemovitosti - i mlčky (již cca 40 let), nelze vzít tento souhlas zpět (ani případnými dědici). V další bance nevzali ručení nemovitostí z důvodu, že se jedná o dřevostavbu (byť udržovanou, s novou střechou a okny, s odhadní cenou cca 1 mil. Kč). S cestou však problém neměli, vzhledem k tomu, že se jedná o “ostatní komunikace”.

Každá banka má ve své metodice uvedený konkrétní seznam objektů, které mohou být využity jako nemovitost pro zastavení a také jakého majitele nemovitosti akceptují (obvykle v případě, že se zastavuje jiná nemovitost, než ta, která je předmětem hypotéky). Nejčastěji by měl být majitel v příbuzenském stavu se žadatelem o hypotéku. A skutečně každá z bank má tyto seznamy rozdílné.
Ohledně typu nemovitostí - akceptují byty, rodinné domy, zasíťované pozemky, chalupy (zejména zděné), na výjimku poté ostatní stavby. Co se týká různých omezení, která jsou s nemovitostí spojená, banky neakceptují věcná břemena (např. “babička na dožití”, …), předkupní práva, … apod.
Co se týká vaší konkrétní zkušenosti, obvykle instituce nemají rády, když je přístupová cesta ve vlastnictví někoho jiného. Pokud se jedná o obec, problém obvykle nenastává. Obec může vystavit potvrzení, že majitel objektu smí tuto cestu neomezeně využívat. Jakmile se ale jedná o fyzickou osobu, bývá to horší, protože soukromá osoba vám nemá důvod takovéto potvrzení vydat. Pro banku je poté daná nemovitost bez vlastní přístupové cesty hůře “zpeněžitelná” a samozřejmě má kvůli tomuto faktu nižší tržní hodnotu. Což může být problém v případě, kdyby klient hypotéku nesplácel.
V tomto specifickém případě se určitě obraťte na nezávislého hypotečního specialistu, který vám pomůže najít optimální banku a navrhne konkrétní řešení na základě vašich potřeb a požadavků.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.