Na člena domácnosti zesnulého nájemce může nájem přejít při splnění dvou základních podmínek.

„První podmínkou je, že člen nájemcovy domácnosti žil v bytě nájemce ke dni jeho smrti. Druhou podmínkou pak to, že nemá v době úmrtí nájemce jiný vlastní byt. Tím se rozumí nejen byt v osobním vlastnictví, ale i nájem jiného bytu, služební byt či členství v bytovém družstvu,“ upřesnil Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Pronajímatel může žádat kauci

Pokud má nájem přejít na blízkého příbuzného zemřelého nájemce (manžel, partner, rodiče, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk), souhlas pronajímatele s přechodem nájmu se nevyžaduje. Pokud ale ten, na koho má nájem bytu přejít, o něj nestojí, musí to písemně sdělit pronajímateli nejpozději do jednoho měsíce od úmrtí původního nájemce.

Přechod nájmu může způsobit zhoršení postavení pronajímatele, zejména z hlediska vymahatelnosti nájemného. Pronajímatel proto může požadovat po novém nájemci poskytnutí peněžní jistoty (kauce), stejně jako v případě uzavření nové nájemní smlouvy, pokud ji zemřelý nájemce sám nesložil.

Přechod nájmu na dva roky

NOZ chrání práva pronajímatele i v případě omezení doby trvání přešlého nájmu na dva roky od úmrtí původního nájemce.

Ovšem toto časové omezení neplatí, pokud je novému nájemci více než sedmdesát let.

Neplatí ani tehdy, pokud nájem přešel na osobu, které v době úmrtí původního nájemce ještě nebylo osmnáct let. V takovém případě přešlý nájem zanikne až dosažením dvacátého roku věku nového nájemce.

Přechod nájmu na dědice zemřelého

„Významnou novinkou, kterou přinesl nový občanský zákoník, je přechod nájmu na dědice zemřelého nájemce. Pokud nájem bytu nepřešel na žádného člena nájemcovy domácnosti, přejdou práva a povinnosti z nájmu bytu na dědice,“ upozornil Zelený.

„V tomto případě je však pronajímateli i dědicům umožněno nájem bytu jednoduše ukončit,“ dodal.

Pronajímatel může vypovědět dědicům nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní lhůtou. Musí tak učinit do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že nájem nepřešel na žádného člena jeho domácnosti a také kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.

Stejně tak dědic nájemce má právo nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté (nejpozději však do šesti měsíců od smrti nájemce), co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že nájem nepřešel na případné členy nájemcovy domácnosti.

Totéž právo má i správce pozůstalosti zemřelého nájemce.

Vzhledem k tomu, že dědické řízení může být zdlouhavé, má pronajímatel právo byt vyklidit, pokud se ani do šesti měsíců od smrti bývalého nájemce nezjistí, kdo je jeho dědicem.

„Pokud po sobě zemřelý nájemce zanechal dluhy z nájmu, je tyto dluhy povinen zaplatit dědic, na kterého přešel nájem, společně s osobami, které žily se zemřelým ve společné domácnosti. Naopak, pokud nájem bytu přejde na člena domácnosti a zemřelý zaplatil nájem předem, má dědic právo požadovat po novém nájemci zaplacení všeho, co tím ušetřil nebo co nabyl, například případný přeplatek z vyúčtování služeb,“ doplnil Zelený.