„Lze očekávat každým dnem, že bude přibývat případů, kdy kvůli absenci zapsání SVJ u rejstříkového soudu nebudeme na katastru moci zapsat nového vlastníka v momentě, kdy bude chtít byt koupit od dosavadního majitele,“ potvrdila Právu vedoucí Kanceláře úřadu Katastrálního úřadu pro hl. město Praha Daniela Šustrová.

Podle ní nový občanský zákoník vytváří od 1. ledna 2014 „silný motivační tlak na vlastníky bytů především u nové výstavby bytových domů, aby společenství vlastníků jednotek zakládali“. Jsou totiž domy, kde se vlastníci ani nesešli, a tuto povinnost ignorují.

„Z ustanovení zákona vyplývá, že SVJ musí vzniknout a být zapsáno, když už je u nové výstavby bytového domu prodán čtvrtý byt. Pokud se tak nestane, pátý byt již nemůžeme zapsat, dokud SVJ nevznikne a nebude zapsáno u rejstříkového soudu,“ dodala Šustrová.

Dalo se to obejít

Až do minulého roku šlo podobnou situaci obejít tak, že lidé v domě rychle a formálně přijali tzv. vzorové stanovy vydané nařízením vlády. SVJ de facto vzniklo automaticky, i když nevykonávalo reálně činnost.

Vzorové stanovy také platily automaticky v případech, kdy se vlastníci bytů ohledně znění stanov, tedy pravidel hry při správě domu, neshodli.

Jenže od ledna paragraf 1198 odst. 2 nového občanského zákoníku hovoří o tom, že do veřejného seznamu (tj. do katastru nemovitostí) se „nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků“. Evidenci a zápis SVJ mají na starosti rejstříkové soudy v rámci krajských soudů.

Starší SVJ, založená víceméně formálně a automaticky před 31. 12. 2013, mají povinnost přizpůsobit se novému občanskému zákoníku do tří let, tj. do 31. 12. 2016, přepracovat především podle něho stanovy a doručit je rejstříkovému soudu.

„Neučiní-li tak, rejstříkový soud je vyzve. Uplyne-li lhůta, soud SVJ zruší,“ sdělila Právu advokátka Bohdana Hejduková z portálu Pravnigramotnost.cz. A to pak bude blokovat prodej jakéhokoliv bytu v domě.

Postižený asi přijde i o tisíce

Jedním z těch, kteří na absenci SVJ už doplácejí, je i Michal Kříž z Prahy. Zřejmě přijde o tisíce korun, tedy o poplatek za hypotéku a náklady na odhad nemovitosti. Chtěl si koupit v Praze byt 2 + kk za tři milióny korun. Vyřídil si schválení hypotéky na 1,8 miliónu korun.

Jenže katastr odmítl převod vlastnictví zapsat. „Pan Kříž si od prodávajícího nenechal předem doložit výpis z rejstříku společenství vlastníků,“ dodala Hejduková. Problém podle ní je, pokud se jen jeden jediný vlastník začne vůči novým stanovám bránit námitkami. Pokud se majitelé bytů nedohodnou, musí o věci rozhodovat soud.

„Od ledna 2014 už neexistuje jiná možnost, jak jinak tuto situaci vyřešit,“ potvrdila Hejduková. Kupujícím doporučuje, aby výplatu kupní ceny ve smlouvě vždy výslovně vázali až na zápis do katastru. Pro případ, že zápis vlastnického práva katastr zablokuje, měl by kupující mít v kupní smlouvě jasně definované právo na odstoupení od smlouvy, a tím i celé transakce.

Založení SVJ krok za krokem

* Sepsat veškeré zakladatelské listiny, především připravit stanovy dle NOZ a poté svolat zakladatelskou schůzi a na ní stanovy jednohlasně schválit.

* K řádnému fungování SVJ je nutné mít stanovy, jednací řád, spisový a archivační řád, domovní řád, pozvánky na schůzi, zápisy ze schůzí, podpisové vzory, evidenční listy, plné moci atp. Stanovy musí být sepsány formou notářského zápisu, který bude požadován i při každé změně stanov.

* Stanovy se posléze musí vložit do rejstříku společenství vlastníků – dnem zápisu vznikne i společenství vlastníků jednotek. Zdroj: Pravnigramotnost.cz