V některých zemích totiž platí dočasná omezení: noví členové – jako nyní Chorvatsko – si mohli vyjednat sedmi i víceletá omezení na nákup zemědělské půdy. V Bulharsku, Rumunsku i jinde ještě doznívají určitá omezení vyjednaná v době vstupu.

V Maďarsku smějí cizinci až do příštího roku zemědělskou půdu jen pronajímat, ne kupovat. V Polsku padnou poslední omezení na trhu s nemovitostmi až v roce 2017.

Rumuni a Maďaři nyní zkoušejí, jak existující omezení kolem půdy ještě prodloužit.

V Česku padly bariéry v roce 2009 

V Česku mohou cizinci z EU i neunijních zemí napřímo kupovat nemovitosti určené k bydlení od května 2009, kdy skončilo pětileté přechodné období vyjednané při vstupu ČR do Evropské unie.

Od dubna 2011 smí občané EU kupovat v ČR i zemědělskou půdu, od loňska včetně státní. Desítky tisíc hektarů však již před rokem 2011 vlastnily zahraniční firmy, které měly v zemi sídlo, stejně jako občané EU, kteří na území ČR již tři roky pobývali a hospodařili.

Hlavní rozdíly v EU
– nemovitosti a hypotéky jsou definovány rozdílně podle zemí
– registrace zakoupených nemovitostí slouží v různých zemích různým účelům, liší se její formy i procedury
– důležité nástroje pro realitní operace se vyskytují jen v určitých částech EU, v jiných chybějí (např. notářské listiny se používají jen na kontinentu)

Dánsko je jedinou zemí EU, kde od časů Maastrichtské smlouvy platí trvalé omezení pro nákup tzv. druhých domovů, tj. chat a jiných rekreačních objektů. Nyní však Dánové zvažují, že o trvalých omezeních, jež si dříve vyjednali, uspořádají referendum.

Vzdor některým přetrvávajícím omezením v EU odborný časopis Valuer soudí, že „na základní úrovni je přeshraniční investování do nemovitostí (v EU) zajištěno“. Ihned ale dodává:
„Přeshraniční investice se v posledních dvaceti letech rozmohly natolik, že realitní operatéři již nejsou spokojeni se ,základními svobodami‘. Chtějí úplnou svobodu používat preferované investiční nástroje.“

To ovšem naráží na řadu bariér, jejichž společným jmenovatelem je skutečnost, že Unie není oblastí s jednotnou právní kulturou.

Naopak, spojuje několik zcela odlišných právních okruhů: britsko-irskou oblast common law, region vycházející z napoleonského Code civile (všechny země kontinentu na západ od Německa), východoevropské transformační státy, severské státy či německou právní oblast.

V minulém desetiletí se například Němci pokoušeli vytvořit jakési „evropské pasy“ pro své realitní fondy, to však pohřbila finanční krize: vlna regulací, jež přišla v souvislosti s úsilím upevnit hroutící se bankovní sektor, zasáhla i takové finanční služby, jako je obchodování s realitami.

Na tuto oblast působí samozřejmě i jiné unijní aktivity, například snahy prosadit výstavbu energeticky efektivních budov. A tak i když Unie nemá jednotná pravidla pro operace s nemovitostmi, její aktivity do tohoto sektoru stále více zasahují, přestože obchodování s pozemky a budovami stále v naprosté většině ohledů řídí národní právo.