Nyní platí, že jak pozemek, tak nemovitost na něm stojící jsou v právním smyslu dvě samostatné věci. Tento pohled u nás vznikl v roce 1951 a je typický pro právní řády socialistických států.

Ovšem ještě předtím platila takzvaná zásada superficies solo cedit vycházející z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí příslušného pozemku. A tomuto postoji, zcela obvyklému ve světě, se opět kloní i náš nový občanský zákoník. Ten tedy říká, že pokud bude k 1. lednu 2014 jednotný vlastník stavby a pozemku pod ní, stavba se stane automaticky součástí pozemku a v katastru se sloučí do jedné nemovitosti.

Vzájemné předkupní právo

Pokud jste majitelem stavby na cizím pozemku, nemusíte se obávat, že přijdete o svou střechu nad hlavou ve prospěch vlastníka pozemku, naopak získáte předkupní právo na tento pozemek. Platí to i obráceně – také majitel pozemku získá předkupní právo na vaši stavbu. V praxi to bude znamenat, že bude-li chtít jeden z vás svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému.

Jestliže tyto záměry nemáte, zůstane vaše stavba zvláštní věcí v právním smyslu. Čerpáte-li na tuto stavbu hypoteční úvěr, nemělo by se pro vás nic změnit.

„Pokud však bude věcné právo ke stavbě nebo pozemku zřízeno do 31. 12. 2013, stavba se nestane součástí pozemku, dokud takové právo trvá. Odborná právní veřejnost však zatím není jednotného názoru, zda se toto pravidlo uplatní i v případě, kdy je k pozemku nebo ke stavbě zřízeno zástavní právo. Vývoj názorů proto bude třeba nadále sledovat,“ doplňuje Josef Hlavička z advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Komplikace nastanou u rozestavěných staveb

Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na rozestavěné stavby, protože od roku 2014 je nebude možné zapsat do katastru nemovitostí.

Bude-li majitel nemovitosti stavět na svém vlastním pozemku, bude stavba k tomuto pozemku automaticky přirůstat. Stavbu na cizím pozemku budete moci postavit pouze na základě takzvaného práva stavby, které vám majitel pozemku musí udělit. Toto právo má dobu platnosti 99 let a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, takže jej budete moci převést, dědit nebo zatížit zástavním právem, které je nezbytné k uzavření hypotečních úvěrů.

„Nevýhodou tohoto řešení však je jeho časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se obvykle užívá dlouhodobě,“ upozorňuje Hlavička.

Na katastr běžte co nejdříve

Pokud máte v současnosti rozestavěný dům, na který čerpáte, nebo chcete čerpat hypoteční úvěr, je třeba začít podnikat potřebné kroky co nejdříve, abyste neměli od nového roku problém s financováním.

Podstatný je stav rozestavěnosti vašeho domu. Pokud stavba do konce roku nesplní podmínky pro zápis do katastru (to znamená, že obvodové stěny nedosáhnou alespoň do výše prvního nadzemního podlaží), samostatná stavba nevznikne a po 1. lednu 2014 se stane součástí pozemku.

Pokud bude stavba splňovat podmínku pro zápis do katastru, ale přesto k němu nedojde z důvodu zdržení na katastrálním úřadu, nebo vaší vlastní vinou, připravte se na komplikace. V novém roce totiž budete muset dokazovat, že stavba vznikla ještě podle starých předpisů a že se tedy nemá stát součástí pozemku. Katastr po vás bude pravděpodobně požadovat smlouvu s majitelem pozemku, stavební povolení a prohlášení o stavu rozestavěnosti stavby k 1. lednu 2014.

„Se změnami provedenými novým občanským zákoníkem je nutné provést i změny v katastrálním řízení. Z tohoto důvodu je nyní v legislativním procesu nový zákon o katastru nemovitostí (aktuálně je připraven k projednání v Senátu) a také katastrální vyhláška. Tyto dokumenty upraví konkrétní detailnější požadavky na zápis nových skutečností po 1. lednu 2014 do katastru nemovitostí,“ uvádí Hlavička.

Shrnutí: Jak předejít případným komplikacím
  1. Sjednoťte vlastnictví pozemku a stavby – toto řešení se nabízí pro manžele a případně i pro osoby v rodinném vztahu.
  2. Uzavřete řádnou nájemní smlouvu a případně ji doplňte smlouvou o smlouvě budoucí, kde se vlastník pozemku zaváže, že s vámi v roce 2014 uzavře smlouvu o právu stavby. Tuto smlouvu totiž není vhodné uzavírat ještě v roce 2013, protože hrozí riziko neplatnosti.
  3. Snažte se dostavět stavbu do konce roku alespoň do fáze rozestavěnosti (tedy do výše 1. nadzemního podlaží) a stavbu nechte jako rozestavěnou v tomto roce zapsat do katastru. Ihned poté k ní zřiďte zástavní právo.
  4. Pokud stavbu do katastru nestihnete zapsat, zajistěte si alespoň dostatečnou dokumentaci o stavu rozestavěnosti stavby k 31. 12. 2013.

Pokud vaše stavba nebude z jakéhokoliv důvodu zapsána v katastru, nebudete ji moci zastavit bance, a tím pádem bude ohroženo i čerpání hypotečního úvěru. „Tato situace samozřejmě není neřešitelná. Je možné například zřídit právo stavby a úvěr získat jeho zástavou, nebo můžete zastavit jinou nemovitost. Ale zajištění stavebním právem bude pro banku rizikovější než zajištění nemovitostí, která má stejného majitele jako pozemek,“ vysvětluje Jan Bureš z Raiffeisenbank.

Bohužel ani v případě, že vlastníte jak pozemek, tak stavbu, se vám komplikace nemusejí vyhnout. Záleží na tom, čím zastavujete úvěr. „V případě, že se bude zástava vztahovat na pozemek i na dům, neměl by být s poskytnutím úvěru problém. Pokud ale chcete pro první čerpání zastavit jen pozemek a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru, jinak bude čerpání úvěru ohroženo,“ doplňuje Bureš.