Předejít tomu lze pouze včasným přihlášením pohledávky do exekučních a insolvenčních řízení, což coby „řádný hospodář“ musí učinit výbor SVJ.

Novela občanského soudního řádu (OSŘ), která platí od podzimu loňského roku, přitom počítá s tím, že pokud dojde k rozhodnutí o dražbě bytu dlužníka, získá až 10 procent z vydražené částky právě SVJ, což v drtivé většině případů pokryje všechny dluhy.

Řádní vlastníci už také neručí za závazky neplatících členů SVJ. Novela zákona č. 99/1963 občanského soudního řádu, zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, a tzv. insolvenčního zákona výrazně posílila jejich pozici.

„Pro vlastníky jednotek je tato novela určitě skvělá zpráva. Pro členy výborů ale znamená ještě pečlivěji sledovat změny v rejstřících, kde se výbory dozvědí, že je možné uspokojit svou pohledávku vůči dlužníkovi,“ uvedl advokát Michal Klusák, jehož kancelář se na SVJ specializuje.

Dosavadní praxe fungovala tak, že pokud dlužník své závazky dobrovolně nesplatil a jiný majetek neměl, muselo SVJ nejprve získat exekuční titul, tedy jít k soudu a „vyhrát“. Ani poté ale SVJ nemělo jistotu, že na něj v často dlouhé frontě věřitelů dojde.

U exekucí a dražeb rozhodovalo totiž jejich pořadí, a pokud bylo SVJ mezi posledními, výtěžek uspokojil ty, kteří se přihlásili do dražby dříve. Zpravidla šlo přitom o banky. Novela tuto situaci zásadně mění: SVJ se jako osoba ze zákona odpovědná za správu domu stává „upřednostněným“ věřitelem. V praxi to znamená, že věřitel, kterým je SVJ, bude uspokojen před ostatními pohledávkami, tedy hned po odměně exekutora.

Sledujte rejstříky

Novela OSŘ počítá s tím, že pokud dojde k rozhodnutí o dražbě bytu dlužníka a SVJ splní podmínku pouze podané žaloby, poputuje výtěžek až do výše deset procent přednostně SVJ. A to i když má jednotka zajištěného věřitele v podobě banky, která koupi financovala.

Soud a exekutoři mají povinnost na konání dražby upozornit v dražební vyhlášce, kterou zveřejní ve veřejném rejstříku. Zásadní je proto podle právníků pravidelně sledovat veřejné rejstříky. Nedávno schválená novela totiž nenařizuje soudu ani exekutorovi, aby dražební vyhlášku zasílali přímo SVJ. Zcela identická situace platí i podle novely insolvenčního zákona. SVJ není o insolvenci informováno, a proto jeho výbor musí sám, resp. s pomocí insolvenčního rejstříku, pravidelně sledovat, zda dlužník není v úpadku.

Pozdní přihlášení pohledávky znamená ztrátu nároku na její uplatnění. Majetkovou zodpovědnost za takto způsobenou škodu přitom nesou předsedové a členové výborů SVJ.

„Pakliže výbory nebo předseda nárok SVJ včas k řízením nepřihlásí, jelikož o nich jednoduše neví, tzn. aktivně je ve veřejných rejstřících nevyhledají nebo nepoužívají automatickou kontrolu rejstříků, která by jim toto oznámila e-mailem, způsobí SVJ škodu, za kterou jsou zodpovědní svým osobním majetkem,“ upozorňuje Michal Gondár ze služby RejstrikySVJ.cz.