Dnes platí daň z převodu nemovitosti, která činí 4 procenta, prodávající a kupující je ručitelem daně. Podle zákona o dani z nabytí nemovitosti, který nedávno schválila Sněmovna a který má být účinný od ledna 2014, však mají nově platit daň kupující.

Ti budou tím pádem logicky vyžadovat, aby prodávající, kterým se uleví na dani, snížili stávající kupní ceny o tuto daň.

Půjde tedy jen o optické zlevnění. Na přesunu daně by tedy žádná strana neměla v zásadě vydělat ani prodělat.

Přesun daňové povinnosti musí ještě schválit Senát a podepsat prezident. To ale neznamená, že hned od ledna lze čekat masové a automatické zlevňování bytů, domů a pozemků.

„První tři měsíce to bude velká bitva. Prodávající si většinou budou vědomi přesunu povinnosti platby daně z převodu na kupujícího, čímž by měli o částku odpovídající této dani snížit cenu, ale budou to pravděpodobně na kupce zkoušet a často budou ochotni slevit o nižší částku, než která bude odpovídat předpokládané dani. Kupci si to ale nenechají líbit a budou usilovat o celkovou stejnou cenu, jako kdyby ke koupi došlo ještě v letošním roce,“ sdělil Právu makléř Martin Sládek z pražské Edox reality.

Podle něho lze očekávat, že po určitém období prodávající uznají nutnost částečně snížit požadovanou cenu, aby nikdo nebyl poškozen a převody probíhaly. Odborníci se ale shodují i v tom, že kupujícímu se přesunem daně dost zkomplikuje život.

Kupujícím přibudou starosti 

„Koupit nemovitost je samo o sobě nelehkou záležitostí a další starosti vznikají s jejím převzetím. Nyní ještě přibude podat přiznání a zaplatit daň, v některých případech i zajistit znalecký posudek,“ upozornil Pavel Vágner z ideal Reality v Hradci Králové.

Podle jeho slov nápor nových povinností může některé kupující „vyplašit“ natolik, že ustoupí od transakce. Přesun daně se podle něho uskutečňuje i v nepříznivé situaci, kdy kupujících na trhu ubývá, protože se snižuje kupní síla lidí.

Jiného názoru je nezávislý realitní odborník Jiří Fajkus. „Poptávka po realitách se neoslabí, i když dohadování o ceně bude náročnější. Když si novou situaci neuvědomí prodávající, tak mu to připomene realitka nebo si o nižší cenu řekne kupující,“ uvedl Fajkus.

Prezident Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslav Novotný před časem v ČT upozornil i na to, že někteří kupující budou mít potíže s úhradou daně státu. Ta například u třímiliónové nemovitosti činí 120 tisíc korun.

Hypotéka daň neuhradí 

„Když budou potřebovat hypotéku, tak jim banka asi nepůjčí na zaplacení daně,“ uvedl Novotný.

Potvrzuje to i nezávislá hypoteční specialistka Radka Papoušková: „Banka může z účelové hypotéky uhradit kupní cenu, neměla by již hradit daň z převodu. Předpokládám, že většina bank to bude řešit tzv. neúčelovou částí k hypotečnímu úvěru. Postupy banky teprve stanoví.“

Novotný nevidí na rozdíl od tvůrců zákona problém v tom, že dnes kupující ručí za to, že prodávající zaplatí daň státu.

Dnes to podle jeho slov zpravidla funguje tak, že peníze od kupce leží po dobu vkladového řízení u uschovatele, kterým je realitka, advokát či notář, a po provedení vkladu je z nich zaplacena i převodní daň státu.

Podle prezidenta Asociace tento systém fungoval dobře a nebyl žádný důvod ho měnit. Nicméně i on připouští, že lidé si na nový systém časem zvyknou a trh bude dál normálně fungovat.

Znalecký posudek nebude nutný 

Faktem ale je, že ručení za daň nebylo pouhou formalitou. Přesvědčili se o tom kupující, které finanční úřady vyzvaly k zaplacení daně, když z prodávajícího nebylo možné nic dostat.

Kupujícím se na rozdíl od dnešních prodávajících výrazně uleví v tom, že u převodů bytů, garáží, rodinných domků, chat a některých pozemků nebudou muset k přiznání pořizovat znalecký odhad nemovitosti.

Pouze tehdy, kdyby finanční úřad tvrdil, že kupní cena byla výrazně podhodnocena, protože místně obvyklá cena je o více než čtvrtinu vyšší, pak může prodávající vyřešit spor o základ daně předložením znaleckého posudku o ceně nemovitosti.

Dnes je ročně pořizováno téměř dvě stě tisíc znaleckých posudků. Znalecký posudek rodinného domku stojí v průměru 4130, bytu 2810 korun.

Porovnejte úrokové sazby hypoték od jednotlivých bank na hypotéční
kalkulačce.