Hlavní obsah
Jednou z problematických pražských transformačních ploch je i nákladové nádraží na Žižkově. Foto: Profimedia.cz

(R)evoluce v pražském plánování. Může Metropolitní plán naše hlavní město přiblížit Vídni nebo Mnichovu?

V roce 2012 se pražští radní pod vedením TOP 09 rozhodli ukončit práce na konceptu územního plánu, který byl ve fázi projednávání tisíců připomínek, a zadali Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR) úkol vypracovat nový Metropolitní plán. Primátor Hudeček tehdy vsadil na schopnosti architekta Romana Kouckého, od něhož očekával inovativní a razantní přístup a vytvoření revolučního dokumentu naplňujícího ambice odpovídající statusu evropské metropole.

Jednou z problematických pražských transformačních ploch je i nákladové nádraží na Žižkově. Foto: Profimedia.cz
(R)evoluce v pražském plánování. Může Metropolitní plán naše hlavní město přiblížit Vídni nebo Mnichovu?

První veřejné představení deseti tezí Ducha plánu v červnu 2013 mělo být zahájením odborné diskuse, podobně jako na webu IPR postupně zveřejňovaný Koncept odůvodnění. Jenže když byla kritika Ducha plánu označena za osobní útok na hlavního autora, diskuse navždy skončila, nejen mezi odborníky, ale i v rámci IPR.

Názorový střet se dal očekávat po nástupu Matěje Stropnického na místo náměstka primátorky. Stropnický se v článku Manifest interurbanismu v Salonu ostře vyhranil proti způsobu práce Romana Kouckého a developery označil za příživníky na veřejných investicích do rozvoje. S odstupem času hodnoceno, představovaly postoje obou osobností nejbohatší náměty k debatě o rozvoji města od konce devadesátých let. Nalezení alespoň několika kompromisů mohlo být skutečným posunem vpřed, nejen pro oblast plánování, ale i sdíleného vládnutí (odborně nazývaného governance) města. K tomu ale nedošlo.

Následná neochota IPR veřejně prezentovat připravovaný dokument vedla k tomu, že se o jeho vyvěšení na internet postarali v předstihu Piráti. Snaha vyhnout se diskusi o metodice Metropolitního plánu pak vyústila do situace, kdy Asociace pro urbanismus a územní plánování zveřejnila Posouzení plánu, zpracované pro město. Ze závěrů Posouzení vyplývá, že připravovaný plán je nepřehledný, nesrozumitelný a v důsledku nevhodný k praktickému po užití. A z důvodu nesouladu s platnými právními předpisy dokonce není ani způsobilý k veřejnému projednání.

Matěj Stropnický

Foto: Petr Hloušek, Právo

Praha s trochou závisti sleduje žebříčky hodnocení kvality života světových velkoměst, přičemž dvě sousední metropole se umísťují tradičně na příčkách nejvyšších: Vídeň a Mnichov. Souvisí nějak plánování města s kvalitou života v něm? Urbanisté mohou prohlásit, že rozhodně ano. Ani Vídeň, ani Mnichov přitom nemají revoluční územní plán, ale jen tradiční plán určující různé způsoby využití území, doplněný plány regulačními a několika navazujícími předpisy. A vše funguje, ve městech se živě staví a zvláště Mnichov rychle roste a bohatne.

Přestože plánování obou měst lze označit za konzervativní, neznamená to, že by nedokázala rychle reagovat na globální změny a své aktuální potřeby. Obě města vývoj sledují a vyhodnocují. Daleko větší důraz ale kladou na plánování strategické a projektové, které vychází mimo jiné i z očekávaného demografického a ekonomického vývoje. Například Mnichov počítá s nárůstem obyvatel do roku 2030 o 200 tisíc, čemuž musí odpovídat i bytová výstavba. S růstem počtu obyvatel souvisí nová pracovní místa a ekonomický rozvoj. Zájem o příchod důležitých veřejných a mezinárodních organizací a firem je pak rozvojovou třešničkou na dortu, předmětem prestiže a soutěžení mezi městy.

Zásadní podmínkou efektivního územního rozvoje je dopravní infrastruktura a veřejná vybavenost. Nejen dálnice, letiště, ale i veřejná doprava, školy a dostatek zeleně jsou rozhodujícím kritériem při volbě sídel firem, institucí a domácností. Plánuje se nejen v administrativních hranicích města, ale i v regionálním měřítku. Mnichovská regionální metropole čítá pět miliónů obyvatel.

Územní plánování většiny západoevropských měst vychází z konceptu udržitelného rozvoje. Kromě územních plánů mají města speciální městské politiky, například ty mnichovské jsou zaměřené na městskou obnovu (Sanierung) či udržení stávajícího charakteru území (Erhaltungssatz). Tyto politiky omezují práva vlastníků a investorů zákazem rekonstrukcí na nadstandardní bydlení, zmrazením cen nemovitostí před veřejnými investicemi do sanace vymezených čtvrtí (zhodnocení je vráceno městu) nebo zákazem rušení funkce bydlení (Umwandlungsverbot). Další programy a pravidla rozvoje se týkají výstavby dostupného bydlení nebo udržení drobného podnikání v centru města.

Cílem těchto protitržních opatření je udržet ve městech ve jménu obecné prospěšnosti sociální a funkční smíšenost. Posuzují-li se stavební záměry, pak i z hlediska naplňování těchto městských politik.

Jedním z úkolů územního plánu je vymezit plochy pro nový rozvoj, ať již na okraji města, či v rámci oblastí, které čeká přestavba nebo obnova. Pro další růst jsou tyto plochy zásadní. Města mají dávno spočítáno, že rozrůstání v podobě suburbanizace představuje riziko pro veřejné rozpočty a fungování dopravy. Většina z nich proto razí strategii růstu města ve městě. Pokud se ve městě nacházejí nevyužívané průmyslové, armádní nebo dopravní plochy způsobilé k transformaci, ocitají se ve středu zájmu jak jeho vedení, tak investorů.

Tradiční praxe Mnichova i Vídně spočívala v nákupu pozemků, jejich vybavení infrastrukturou a prodeji investorům. Účelem veřejných investic bylo přilákat ty soukromé. Zhruba posledních deset let ale většina západoevropských měst nedisponuje ani pozemky, ani prostředky na vlastní development. Řešení spočívá v hledání nových rolí v plánování a investování.

Mnichov k nové situaci přistoupil realisticky: Město zpracovalo jednoduchý návod výměny práv na výstavbu za podíl soukromých investorů na financování veřejné infrastruktury nazvaný Sozialgerechte Bodennutzung. Neumožňuje současný územní plán developerům realizaci zamýšleného projektu? Město schválí regulační plán s novými funkcemi a parametry výstavby, ale poměrně velký podíl z ekonomického zhodnocení pozemků musí developer věnovat na výstavbu infrastruktury (komunikace, občanská vybavenost, dostupné bydlení, zelené plochy). Vlastníci-developeři s městem odsouhlasí výši plánovacího zisku a uzavřou plánovací smlouvu.

Město je natolik profesionálně vybavené, že je schopno se soukromými developery vyjednávat o nákladových a tržních cenách a ziscích. Podmínky jsou dány předem, vyjednávání jsou transparentní.

Způsob, jakým Mnichov řeší místa pro aktivity.

Foto: archív Lucie Doleželové

Umožní připravovaný Metropolitní plán podobný přístup, jaký se uplatňuje v Mnichově či ve Vídni? Ze zveřejněných dokumentů vyplývá, že jeho autoři vycházeli z poněkud jiného pohledu na město a plánování vůbec.

Metropolitní plán nesleduje prioritně logiku provázání strategického a územního plánování a navazujících rozvojových projektů. Většinu energie věnovali zpracovatelé takzvaným stabilizovaným, tedy již zastavěným plochám. Metropolitní plán založil novou metodiku na identifikaci lokalit, jejich charakteru a nastavení regulace. V těchto plochách se ale zásadní rozvoj města neodehrává.

Pravidla pro rozvoj stabilizovaných území mohou být velmi jednoduchá. Mnichov na ně uplatňuje jeden paragraf stavebního zákona, podle kterého je v nich povolen pouze takový rozvoj, který respektuje současný stav v rámci stavebních bloků vymezených ulicemi. Nová výstavba musí respektovat sousední míru zastavění, výšku zástavby a řídit se stavební nebo uliční čárou a předepsanými odstupy. Stavební záměry musí respektovat funkce, které jsou územním plánem v bloku povoleny. Vyžaduje-li území větší zásahy, je zahrnuto do území s regulačním plánem.

To znamená, že nestačí v územním plánu označit místa, kde je povolena výšková zástavba s uvedením maximálního počtu pater, jak to místy razantně navrhuje Metropolitní plán. Taková změna je vždy podmíněna schválením regulačního plánu, pravidly pro navrhování výškových staveb a podmínkami pro Sozialgerechte Bodennutzung.

Metropolitní plán odsunul řešení budoucnosti rozvojových a transformačních ploch na neurčito. Nenavrhl základní strukturu ani postup pro rozvoj vymezených velkých transformačních lokalit, což je zásadní úkol městského plánování. Chtěl být dokumentem flexibilním, který by na rozdíl od současného platného územního plánu z roku 1999 nevytvářel tlak na potřebu změn územního plánu. Neurčitost je ale právě to, co investoři ani město v nestabilizovaných plochách nepotřebují.

Pokud město jasně nedefinuje příslušné zásady a postupy, jsou investoři odkázáni na opakované pořizování studií a plánů, jejichž schvalování se zdá být právě u těch nejvýznamnějších lokalit typu nádraží Bubny, žižkovské a Masarykovo nádraží, Smíchov nebo Rohanský ostrov nekonečné. Od neustálého neschvalování záměrů je jen krůček k neprůhledným jednáním. A takové postupy pak vedly v minulých letech k vytvoření naprosté nedůvěry mezi jednotlivými aktéry rozvoje – od developerů po občanské aktivisty.

Pražští radní se rozhodli pro experiment v podobě Metropolitního plánu. Ze strany města takové rozhodnutí vyžaduje důslednou kontrolu a profesionalitu v řízení zpracovatele. Avizovaným odvoláním ředitele IPR architekta Petra Hlaváčka se situace nevyřeší. Ačkoliv mohou mít odborníci k novému plánu mnoho připomínek, ředitel Hlaváček byl jedním z mála profesionálů, který stranám s různými názory dokázal naslouchat a vést je k debatě. O to větší je škoda, že to odnáší i za to, že sebestředného autora Metropolitního plánu Romana Kouckého, o jehož dalším působení v rámci IPR se rovněž diskutuje, nedokázal včas usměrnit.

Autorka je výzkumná pracovnice na Fakultě architektury ČVUT v Praze. 

yknivoNumanzeSaNyknalC

Výběr článků