Hlavní obsah
Patrik Nacher Foto: archiv P. Nachera

KOMENTÁŘ: Pronásledování hypoték pokračuje - Patrik Nacher

Snižování dostupnosti hypoték není podle mého názoru vhodná forma, jak předejít možným budoucím problémům na hypotečním trhu. Myslím si to dlouhodobě a vysvětlím proč.

Patrik Nacher Foto: archiv P. Nachera
KOMENTÁŘ: Pronásledování hypoték pokračuje - Patrik Nacher

Před více než rokem jsem pro Novinky.cz napsal komentář o regulaci hypoték - Hypotéka se může stát podpultovým zbožím - čtěte zde. Tenkrát šlo o zvyšování limitů vlastních prostředků při pořizování nemovitosti prostřednictvím hypoték (akontace), tedy ukončení 100% a později i 90% hypoték (tzv. LTV /Loan To Value/ - poměr poskytnutého úvěru k zástavní hodnotě pořizované nemovitosti) a o změnu zákona o spotřebitelském úvěru, který nově umožnil u hypoték mimo fixaci splatit až 25 % jistiny ročně.

Mezitím uběhl rok a čtvrt a situace nabrala na obrátkách. Hypotéky už nejsou jen hypotetickou „podpultovkou“, ale stávají se skutečně nedostatkovým, přesněji řečeno nedostupným zbožím. Jak jsem už tehdy psal a předvídal, ceny nemovitostí opravdu skokově vzrostly a totéž se stalo s úrokovými sazbami. Samotná ČNB zvýšila základní sazbu za poslední rok a půl z technické nuly na 1,25 % (poslední zvýšení se odehrálo právě minulý týden). To se pak samozřejmě projevilo a projeví i u úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů a hypoték. Ty šly nahoru za posledních 18 měsíců o 0,67 %, tzn. z 1,82 % z ledna 2017 na současnou průměrnou hodnotu 2,49 % (podle údajů Hypoindexu). Přeloženo do řeči peněz, i u 2,5miliónové hypotéky (při dnešních cenách jde o malometrážní byt v Praze) na dvacet let znamená pro rodinu měsíční zářez minus 800 korun.

Takže vyšší akontace, růst cen nemovitostí a rostoucí úroková sazba. Tím to ovšem neskončilo. ČNB připravuje od 1. října 2018 další zpřísnění, a to rozšíření limitů o další dva ukazatele. Zatím jde jen o doporučení, jakkoliv je zřejmé, že banky se řídí i pouhým doporučením centrální banky. I přesto má ta v plánu příslušnou změnu zákona o ČNB, která by měla z doporučení udělat nařízení. Nové ukazatele jsou DTI (Debt To Income) a DSTI (Debt Service To Income), tedy výše úvěrů k celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele a výše měsíčních splátek všech úvěrů k příjmům žadatele. Ten první ukazatel je limitován číslem 9, tedy že hypoteční úvěr nesmí být vyšší než devítinásobek ročních příjmů, druhý ukazatel pak úrovní 45 %, což je onen povolený poměr mezi všemi měsíčními splátkami a měsíčním příjmem.

Pojďme si to rozebrat. Tak jednak banky dodržují různá kritéria už dnes, a to bez nařízení či i pouhého doporučení, důkladně zkoumají bonitu žadatelů a detailně si scanují své potenciální klienty. A to ve svém vlastním zájmu. Koneckonců čísla hovoří jasně - míra nesplácení hypotečních úvěrů (úvěry v selhání) se v České republice pohybuje někde kolem 1,5 %, což je nejnižší úroveň v Evropě a bankovní sektor jako celek je nejziskovější a nejstabilnější široko daleko.

Výsledkem je zajímavý paradox. Životní úroveň u nás roste, reálný průměrný příjem taktéž, nezaměstnanost naopak klesá a patří k nejnižším na světě, ekonomický růst je z hlediska evropského vývoje nadprůměrný už několik let po sobě, přesto přese všechno i středně příjmové vrstvy začínají mít problém dosáhnout na hypotéku. Zejména patrné, ba přímo katastrofální to začíná být v Praze.

Rozumím samozřejmě tomu, že na optimistické ekonomické vlně se nebudeme houpat napořád, a je třeba přijmout opatření, která sníží riziko vytvoření hypoteční bubliny, která praskne v momentě, kdy se ekonomice a lidem tolik dařit nebude. Otázkou je, jaká opatření zvolit a jak to udělat. Nemyslím si, že správnou cestou je extrémně utáhnout kohoutky a vyvolat tak davovou hysterii, která přiměje spousty žadatelů o hypotéku svoji žádost uspíšit a vyhnout se tak budoucím přísným ukazatelům a limitům. Jsou to právě tito klienti, kteří by s hypotékou ještě pár let počkali a šli by do ní po zralé úvaze a v době, kdy by na to byli lépe finančně připraveni. Stejně tak to nedává logiku právě v zemi, kde bankovní sektor prostě funguje zcela jinak, než na investice zaměřené americké banky (pokud někdo straší americkou hypoteční bublinou).

Patrik Nacher

Absolvent vysoké školy Bankovní institut (2006). V letech 1996-2004 mediálně pracoval pro ODS a Unii svobody. Od roku 2005 se angažuje pro Národní radu osob se zdravotním postižením. Provozuje web s tématem bank, poplatků a finanční gramotností. Autor knihy Konec finančních negramotů v Čechách (2015). Byl předsedou výboru pro výchovu a vzdělávání pražského zastupitelstva za Hnutí ANO. Za hnutí byl na podzim 2017 zvolen poslancem do Sněmovny.

Cestou, kterou by se měl vydat stát, je ovlivnit to, co může, měl by a dokonce musí – byrokracie a administrativa při výstavbě. Ta totiž nejenže natahuje celý proces stavění na neuvěřitelnou dobu, čímž počet nových nemovitostí nestačí uspokojit poptávku po nich a zvyšuje se tak logicky jejich cena, ale samozřejmě se prodražuje samotná nemovitost onou složitostí a zdlouhavostí procesu. Beru, že je to kritika částečně i do vlastních řad – stavební legislativa je komplikovaná, volá po výrazné revizi a politici to slibují roky. Prostě není možné, aby realizace bytového domu trvala dvanáct let s tím, že samotná stavba zabere necelé dva roky.

yknivoNumanzeSaNyknalC

Výběr článků