O nic se nezajímají, nekomunikují, nikomu nepodepsali plnou moc k jednání za ně, nedostaví se ani na ustavující a klíčové jednání společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Dům pak jako celek nemůže splnit zákonné povinnosti, přijímat rozhodnutí o opravách, podepisovat smlouvy, protože není usnášení schopný. Situace je prakticky neřešitelná.

„Z judikatury vyplývá, že soudy o drobnostech života v domě rozhodovat nemohou a výkon správy domu se pak paralyzuje. Je to o to závažnější, že se SVJ nyní musí podle nového občanského zákoníku transformovat a sladit s novou právní normou,“ upozornila právnička společnosti Atlas Consulting Petra Gříbková na serveru Pravniprostor.cz s odkazem na analýzu soudních rozhodnutí.

Zdůraznila, že případů, kdy soudy nahrazují rozhodnutí vlastníků sdružených v SVJ, je jen minimum. „Soud nezajímá, jak budete v domě měnit okna nebo že je potřeba opravit střechu a zateplit. V tom případě jste třeba jako majitel bytu v nejvyšším patře v patové situaci. Pokud nepřijdou ostatní na domovní schůzi, poteče vám společnou střechou a nic s tím nenaděláte,“ popsala tvrdou realitu Gříbková.

„Žádné výměny dveří, oken a opravy sklepů soudy neřešily a řešit ani nebudou. Pouze jednou Nejvyšší soud rozhodl za vlastníky, a to o volbě členů výboru SVJ. Tento orgán je podle soudu natolik důležitý, že musí být ustaven bez ohledu na to, jestli se někomu chce nebo nechce na schůzi domu,“ vysvětlila Gříbková.

Podle ní je ignorace některých vlastníků bytů dána i tím, že zejména ve větších městech si mnozí byt kupují k tomu, aby ho pronajímali. O chod domu se nestarají a stálí obyvatelé jsou pak zoufalí.

Nezbývá tedy než se snažit nečinné vlastníky bytů dohnat alespoň k písemnému vyjádření k dané věci. Potíž je v tom, že takové martyrium čeká samosprávu domu při každém rozhodování.

Co dělat, když je nečinný i výbor?

„Náš výbor SVJ nečiní už minimálně půl roku žádné zápisy o schůzi výboru ani kontrolní komise. Na dotazy týkající se vyúčtování vybraných příspěvků na fond oprav a další nedokáže nikdo z členů výboru uspokojivě odpovědět. V případě závad v domě reaguje až s několikatýdenním zpožděním. Nevíme, jaké opravy nebo akce týkající se správy domu se chystají, na co jsou vynakládány finance SVJ. Je možné tuto nečinnost, resp. neschopnost výboru řešit soudní cestou?“ ptá se jeden ze zoufalých obyvatel domu na webu Portalsvj. cz, věnovaných problematice společné správy domu, kde byty jsou soukromé. Obdobných stesků, třeba na to, že předseda výboru vše podepisuje sám, jsou zde desítky.

Možnosti soudní obrany jsou minimální. Soudy jsou na dlouhé lokte, stojí peníze a šance, že soud rozhodne za lidi bydlící v domě, je malá. Chod domu přitom vyžaduje často řešení bez průtahů. Občanskoprávní žaloba tedy podle právníků často smysl nemá.

Podobné je to s trestním oznámením. Pokud lidé nemají v domě podezření na zpronevěru svých peněz placených do společného fondu oprav, tak takové podání většinou nikam nevede a bývá policií odkládáno.

Co se týče neshod u výše hrazených záloh, lze věc vyřešit následovně. Pokud jsou podle mínění části vlastníků vybrané peníze vedením SVJ užívány v rozporu s usneseními shromáždění vlastníků, lze rozporovanou výši záloh ukládat k notáři až do doby, než se spor rozhodne. Chráníte se tak před tím, že z vás vedení SVJ udělá dlužníky. Částku sice rozporujete, ale zároveň můžete dokázat, že nejste neplatiči.