Na dvou sousedních pozemcích v Mladé Boleslavi byly postaveny domy těsně jeden na druhý. Později byla jedna z budov zbořena a na samé hranici pozemku zůstala štítová zeď zbořeného domu, pevně spojená s obvodovými zdmi domu sousedního.

Zeď, nebo halda kamení

Klíčové pro rozsouzení je, zda má zeď nějaký hospodářský účel a lze ji považovat za samostatnou věc v právním smyslu, nebo zda se jedná pouze o haldu kamení.

Zeď sice stála už na cizím pozemku, ale vlastníkovi domu ji soud přiřkl přírůstkem

Ke sporu došlo tak, že v roce 1996 koupil pozemek se zbořeništěm nový majitel. O pár let později se rozhodl, že chce zbourat i štítovou zeď, která sice stála na jeho pozemku, ale byla pevně spojena s domem sousedním. Znalecký posudek, který si soud vyžádal, potvrdil, že zeď tvoří funkční celek se sousedním domem. Zboření zdi by tedy dům zlikvidovalo.

Soudy proto její zboření v tomto konkrétním případě neumožnily a majitel pozemku, který žádal zeď odstranit bez ohledu na svého souseda, neuspěl ani s dovoláním u Nejvyššího soudu.

Nabytí přírůstkem

Nejvyšší soud uvedl, že „v případě, že zeď nadále může sloužit výlučně přiléhajícímu domu na sousedním pozemku, může ji nabýt vlastník tohoto domu tzv. přírůstkem. Nemá-li zeď hospodářský význam, stává se součástí pozemku, na němž je postavena.“

„Podle současné právní úpravy může být vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku, na kterém je stavba postavena. Stavba je samostatnou věcí v případě, kdy je patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží a všechny další stavební práce směřují k dokončení celé stavby. Do té doby je stavba pouze součástí pozemku,“ vysvětluje Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.

Připomněl, že podle nového občanského zákoníku budou stavby – až na výjimky – součástí pozemku. Ať se bude jednat o haldu kamenů, nebo o desetipatrovou budovu, stavby jako věc v právním smyslu přestanou existovat, budou pouze součástí pozemku.

V tomto konkrétním případě by však stejně soudy musely i za platnosti nového občanského zákoníku přihlížet k tomu, že sousedův dům by bez zdi spadl nebo byl vážně poškozen, takže by stejně musely nejspíš sáhnout k „přírůstku“.

Každopádně od ledna se do katastru nemovitostí nebudou zapisovat tzv. rozestavěné budovy, protože ať už se bude budova nacházet v jakémkoliv stupni rozestavěnosti, nebo bude dokončena, bude vždy součástí pozemku.

Předkupní právo

Je-li dnes vlastník pozemku odlišný od vlastníka budovy, zůstane tento stav zachován i po účinnosti nového občanského zákoníku, tito vlastníci však získají vzájemné předkupní právo. Při prodeji tak musí nemovitost nejprve nabídnout druhému vlastníkovi.

Ten má na zaplacení kupní ceny tři měsíce, pokud se nedohodnou na delší lhůtě.

„Odpadnou tak například spory o prodej domu, který podle katastru nemovitostí stojí na cizím pozemku. Jeho vlastník bude mít zákonnou možnost koupit dům jako první,“ dodal Ševčík.

Výjimku však budou tvořit případy, kdy je na nemovitosti uvaleno věcné břemeno či zástavní právo. Dům se v těchto případech nestane součástí pozemku a nadále zůstane právně samostatnou věcí, ani zde nevznikne předkupní právo."

Hlídejte si katastr!

„Jste-li vlastníky budovy i pozemku, v katastru automaticky vyznačíme, že stavba se stala součástí pozemku. Takže doporučuji nahlížení. Zkontrolujte si, jestli jsme vám to zapsali správně,“ uvedla na jedné z právnických konferencí ředitelka Katastrálního úřadu pro Prahu Daniela Šustrová.