Článek
„Je to velmi aktuální téma. Podíl problémových nájemníků totiž rozhodně stoupá,“ řekla Právu tisková mluvčí Občanského sdružení majitelů domů (OSMD) Aneta Červenková.
Jak pronajímatel pozná, že se o byt u něho uchází řádný a solventní nájemník? Jak si zajistí, aby dostal zaplaceno, co mu náleží?
Může zabránit, aby kvůli jiným dluhům nájemníka do domu nepřišel exekutor a ten v dražbě – s vírou, že věc patří nájemníkovi − neprodal i pronajímatelův majetek?
„Základem je vždy ošetřit nájemní vztah dobrou smlouvou. Případné soudní spory totiž trvají mnoho let a jsou velmi nákladné,“ soudí Červenková. Hlavní hrozbou podle ní pro pronajímatele je, že mu nájemník nebude platit.
Dluhy jistí kauce
Poměrně účinnou obranou proti tomu je, že nájemník předem složí kauci. Ta kryje případy, když nájemník neplatí vlastní nájemné či zálohy na služby spojené s užíváním bytu nebo způsobí pronajímateli nějakou škodu.
Sjednání kauce umožňuje občanský zákoník a může být až do trojnásobku výše měsíčního nájemného a záloh na služby. Ale pozor − pronajímatel může z kauce čerpat peníze jen tehdy, pokud nájemník pohledávku písemně uzná nebo o oprávněnosti pohledávky pronajímatele rozhodne soud.
V každém případě je však kauce přínosem. Nájemník totiž ví, že dluhy jistí jeho peníze, a dá si větší pozor. Pokud nájemník nechce složit ani menší kauci, může to dát pronajímateli důležitý signál, že něco není v pořádku.
Smlouvy uzavírat na dobu určitou
Prozíravý musí být pronajímatel při uzavírání nájemní smlouvy i v dalších ohledech.
Rozhodně je rozumné se vyhnout uzavírání smluv na neurčitou dobu. Zvláště když si pronajímatel bere do domu neznámého člověka. Dostat neplatiče z bytu by pak mohl být velký problém.
Jde o to, že nájem bytu požívá zvláštní ochrany a lze jej vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem. K některým výpovědím potřebuje pronajímatel i přivolení soudu.
Mnohem jistější pro pronajímatele je uzavírat smlouvy na dobu určitou a třeba i na krátkou dobu. Například vždy jen na tři měsíce a opakovaně ji prodlužovat. Teprve pokud se nájemník osvědčí, tak lze dobu nájmu protáhnout na delší dobu, například na jeden rok.
OSMD vidí problém v nedostatečné legislativě. „Chybí v ní hlavně výpověď z nájmu bez udání důvodu ze strany pronajímatele u smluv uzavřených na dobu neurčitou, a zejména u smluv uzavřených bez svobodné vůle pronajímatele,“ uvedla Červenková.
To by ale zase podle Sdružení nájemníků poškodilo řádné nájemníky.
Samozřejmostí při uzavírání nájemní smlouvy je vždy důkladná kontrola občanského průkazu. Vyplatí se s nájemníkem i neformálně pohovořit o tom, kde bydlel dříve, proč odešel, kde pracuje apod. Bývá i výhodné požadovat rozumné nájemné, protože pak se hlásí víc zájemců a je z čeho vybírat.
Důležité je jasně domluvit splatnost nájmu. Pokud není ve smlouvě stanovena, mělo by být uhrazeno do konce měsíce, za který se nájem platí. Tedy například nájem za březen do konce března.
Nemějte strach z trvalého pobytu
Pronajímatel naopak nemůže zabránit, aby nájemník, pokud si to přeje, neměl u něho v domě trvalý pobyt.
Ke zřízení trvalého pobytu zaznamenávaného do občanského průkazu totiž stačí nájemníkovi předložit nájemní smlouvu a příslušný obecní úřad je povinen mu trvalý pobyt zapsat. Pronajímatel tomu nemůže zabránit.
Nájemník samozřejmě může mít jen jedno místo trvalého pobytu, takže pokud už nějaké má, musí ho současně zrušit.
Na druhé straně pronajímateli kvůli samotnému faktu, že nájemník má v jeho domě trvalé bydliště, nic nehrozí ani není v ničem omezen. Nájemníkovi totiž z trvalého pobytu nevznikají vůči pronajímateli vůbec žádná práva.
Jestliže doba nájmu podle nájemní smlouvy skončí, nájemník nemá právo setrvávat v domě jen proto, že zde má zapsaný trvalý pobyt. Po ukončení nájemního vztahu a odchodu nájemníka má vlastník bytu právo požádat obecní úřad, aby ho odhlásil z trvalého pobytu v jeho domě.
Nenechávat cennosti u nájemníka
Řada pronajímatelů má ale obavy, že když bude mít notorický neplatič u něho v domě trvalý pobyt a na nájemníka si kvůli jiným jeho dluhům došlápne exekutor, že by mohl s nájemníkovými věcmi zabavit i to, co patří pronajímateli, a vše to nakonec prodat v dražbě. Třeba proto, že se o zabavení věcí exekutorem ani včas nedozví.
Takové obavy jsou rovněž přehnané. Hlavně proto, že majitel bytu má v pronajímaném bytě zpravidla jen věci, které patří k obvyklému vybavení domácnosti, bez nichž se domácnost neobejde, jako je sporák, pračka, kuchyňská linka atd. Takové věci by exekutor podle zákona zabavit neměl.
V každém případě je rozumné, aby vlastník nenechával v pronajímaném bytě, pokud si není nájemníkem stoprocentně jist, například cennější obrazy, starožitné předměty apod. A to nejen kvůli případnému omylu exekutora, ale i proto, aby zadlužený nájemník nemohl tyto věci prodat a peníze použít na své dluhy.