Kromě zákoníku tak bude pro úpravu vlastnických vztahů nutná ještě další norma, o které se ještě nic neví, protože nebyla ani navržena. Návrh zákoníku mluví o prováděcím předpisu, čímž nejspíš myslí vládní nařízení.

„Idea, že do občanského zákoníku bude nově zařazeno bytové spoluvlastnictví jako jedna z forem spoluvlastnictví, je dobrá. Bude to jasné východisko pro řešení konkrétních problémů a záležitostí vlastníků,“ soudí advokát  Marek Novotný.

Současně ale má za to, že by nebylo vhodné, aby to, co se „nevejde“ do občanského zákoníku, bylo řešeno pouze vládním nařízením.

„Většinu těchto záležitostí by vláda jako exekutivní orgán neměla řešit, vhodnější by byl zvláštní zákon,“ řekl Právu.

Vlastníci budou mít rovněž větší možnost specifické úpravy vnitřních poměrů SVJ ve stanovách společenství.

Orgány

Návrh zákoníku podrobněji upravuje jen nejvyšší – shromáždění vlastníků jednotek. Statutárním orgánem bude výbor, ledaže stanovy určí, že je jím předseda společenství vlastníků.

Stanovy mohou zřídit další orgány. Jednou z důležitých novinek je, že členem orgánu společenství může být i člověk, který nevlastní v domě žádnou jednotku.

„To je rozumné opatření vzhledem k tomu, jak se zejména do výboru těžko shánějí zájemci,“ říká Novotný.

Hlasování na shromáždění

Občanský zákoník má zásadně zjednodušit hlasování na shromáždění. Pro schválení naprosté většiny záležitostí má stačit nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků bytů. Přísnější kvorum si mohou vlastníci schválit ve stanovách.

Pouze ve výjimečných případech, kdy se mění velikost podílů na společných částech domu nebo když se výše příspěvků na správu domu a pozemku má stanovit jinak, než podle podílu na společných částech domu, pak má zákon vyžadovat souhlas všech vlastníků jednotek.

„Je otázka, jestli taková úprava není až příliš benevolentní,“ soudí Novotný. „Například stavební úpravy domu a změny vzhledu domu nyní vyžadují tříčtvrtinovou většinu všech hlasů vlastníků, což se zejména u úprav na stavební povolení zdá přiměřené,“ soudí Novotný.

Zásadním problémem ale je, že nově mají mít možnost svolat shromáždění – kromě výboru – také vlastníci s pouhými deseti procenty hlasů, zatímco nyní je zapotřebí mít čtvrtinu všech hlasů.

„Zcela reálně hrozí, že někteří vlastníci budou moci díky tomu v podstatě šikanovat ostatní a nutit je k neustálým zbytečným schůzím, a to na náklad všech vlastníků, což je nejen nepraktické, ale dokonce velmi nebezpečné,“ říká Novotný.

Hlasování mimo shromáždění

Návrh řeší i možnost o určité záležitosti rozhodnout i mimo shromáždění, tedy písemnou formou. Jednak tehdy, kdyby bylo svoláno shromáždění, ale to by vzhledem k počtu hlasů přítomných vlastníků nebylo schopné se usnášet, a jednak i v jiných případech, pokud by to připouštěly stanovy.

„Jsem rozhodně pro to výslovně umožnit hlasování mimo shromáždění, protože někteří vlastníci svým nezájmem paralyzují činnost společenství a brzdí prospěšné věci. Je ale otázkou, jestli by takové hlasování nemělo probíhat pouze na návrh statutárního orgánu společenství,“ soudí Novotný.

Zejména ve spojení se zmíněným přiznáním práva svolat shromáždění i jen pro vlastníky s pouhou desetinou hlasů je navržený systém určitým rizikem a zasloužil by upřesnění.

Práva a povinnosti vlastníků

Do návrhu občanského zákoníku se dostalo několik paragrafů, které by měly pozitivně přispět k posílení práv vlastníků bytů, ale současně i jejich odpovědnosti vůči ostatním.

Například má být výslovně stanoveno, že vlastník může nahlížet do všech smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. Toto právo má sice už nyní, ale není to nikde jednoznačně uvedeno.

Vážným problémem dnes je, když vlastník jednotky stavebně upravuje byt. Někteří neodpovědní vlastníci žijí mylně v přesvědčení, že si mohou dělat v bytě jakékoli stavební úpravy, čímž mohou ohrozit i ostatní vlastníky.

Proto má mít vlastník povinnost umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, byl-li k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Jak se má hlasovat
* Nadpoloviční většinou hlasů vlastníků přítomných na shromáždění – v naprosté většině záležitostí s tím, že přísnější kvórum si mohou vlastníci schválit ve stanovách.
* Souhlas všech vlastníků jednotek – jen když se mění velikost podílů na společných částech domu, nebo když se výše příspěvků na správu má stanovit jinak, než podle podílu na společných částech domu.
* Možnost hlasování mimo shromáždění, tedy písemnou formou, ve dvou případech: 1. Bylo svolané shromáždění, ale nebylo usnášení schopné 2. Připouštějí to stanovy.