Vláda oznámila záměr zvýšit od ledna 2012 spodní sazbu DPH z 10 na 14 procent a od ledna 2013 obě sazby sjednotit na úrovni 17,5 procenta.

To by se výrazně dotklo nejen lidí, kteří teprve uvažují o koupi nového bytu či domu, ale i těch, kteří si už letos nové bydlení pořizují a jeho dokončení se přehoupne do roku 2012 nebo ještě později.

Dopad i na sociální bydlení

Hrozí jim totiž, že budou muset zaplatit za nové bydlení až o stovky tisíc korun více. Zvýšení DPH se má týkat i stavebních a montážních prací spojených s výstavbou a následně i prodeje nemovitostí, které zákon o DPH označuje jako stavby pro sociální bydlení.

Sem patří byty, jejichž podlahová plocha nepřesáhne 120 m2 a rodinné domy s podlahovou plochou do 350 m2 včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Větší nemovitosti už dnes podléhají základní sazbě 20 %.

Lze očekávat, že zvýšení DPH, které platí kupující a prodejce odvádí státu, neuhradí developeři na úkor svého zisku, ale že adekvátně zvednou ceny bytů. Na tuto možnost je zpravidla pamatováno v kupní smlouvě.

Pořízení nové nemovitosti od developera nebo prodejce, který by nebyl plátcem DPH, je v praxi téměř nereálné.

A kdy konkrétně na kupujícího dopadne vyšší sazba daně?

Rozhodující kritéria

Pro povinnost odvést DPH při prodeji nemovitostí je rozhodující buď den přijetí zálohy, nebo den uskutečnění zdanitelného plnění, a to den, který nastane dříve.

Zdanitelné plnění považuje zákon za uskutečněné dnem předání nemovitosti novému majiteli nebo ke dni, kdy byla z katastru nemovitostí doručena listina, v níž je uvedeno datum právních účinků vkladu, a to opět den, který nastane dříve.

Tento druhý způsob přichází do úvahy především u movitých kupujících, kteří si z velké nabídky vyberou byt podle svých představ, kupní cenu zaplatí naráz a hned převezmou klíče od nového bytu.

Většinou se ale nové byty a domy nekupují ve fázi, když jsou již dokončené, ale v určité etapě jejich výstavby. Kupující uzavře s developerem kupní smlouvu či smlouvu o budoucí kupní smlouvě a obvykle formou záloh – podle stádií výstavby – postupně uhrazuje kupní cenu.

Například tak, že letos uhradí několik záloh a v příštím roce doplatek při podpisu kupní smlouvy.

DPH se hradí v daňové sazbě podle právní úpravy, která je platná v době, kdy dojde k platbě záloh z kupní ceny nebo ke dni uskutečnění zdanitelného plnění.

Přechod z jedné sazby na druhou na přelomu roku vždy upravuje přechodné ustanovení novely zákona o DPH.

Pokud tedy dojde ke zvýšení DPH podle záměru vlády, dá se předpokládat stejný postup, jako tomu bylo u zvýšení z 5 % na 9 % na přelomu let 2007 a  2008: Platby, včetně zálohových, které budou uhrazeny do konce letošního roku, budou podléhat sazbě 10 procent, další zálohy a doplatek, které se uskuteční v roce 2012 pak sazbě 14 procent a ty, které se uskuteční v roce 2013 a později zase sazbě 17,5 procenta.

Příklad

Novomanželé Pavlíkovi si pořizují na hypotéku byt v novostavbě. Sjednaná kupní cena činí 4 000 000 Kč + DPH.

Podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě mají uhradit na účet developera – právnické osoby do 25. 10. 2011 zálohu ve výši 50 %. V únoru 2012 se mají do bytu nastěhovat, přičemž uhradí zbývajících 50 %.

Jak se bude postupovat?

1) Developer přijme 25. 10. 2011 na svůj účet zálohu ve výši 2 200 000 Kč, tj. 2000 000 + 10 % aktuálně platné sazby DPH.

2) Kvůli zvýšení DPH na 14 % se podle dojednané smlouvy zvýší v únoru 2012 doplatek kupní ceny na 2 280 000 Kč, tj. 2 000 000 + 280 000 DPH. Manželům Pavlíkovým by se tak zdražilo bydlení o 80 000 Kč.

Pozor u prodejců - fyzických osob

Pokud se týká zálohy, povinnost odvést z ní daň bez výjimky platí pro právnickou osobu.

Zvláštní pozor je však třeba si dát u prodejce, který je fyzickou osobou a nevede podvojné účetnictví. Ten se totiž může sám rozhodnout, zda odvede daň ze zaplacené zálohy (záloh).

Zákon mu však umožňuje, aby státu zaplatil daň až ke dni uskutečnění zdanitelného plnění.

Pokud byste tedy jemu platili zálohy a on státu odvedl DPH až po dokončení stavby, tak by se vám to mohlo pěkně prodražit.