Aktuálně stojí v Praze metr čtvereční nového bytu v průměru 58 500 Kč, metr čtvereční staršího bytu 41 000 Kč, což je o hodně víc než ve zbytku republiky. Průměrná cena za metr čtvereční nového bydlení v celé České republice totiž činí 34 600 Kč, u starších bytů 24 450 korun. Zásadní cenové výkyvy do konce roku již analytici z King Sturge podle Markéty Mikové nepředpokládají.

Staví se méně bytů

Z údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) vyplývá, že počet zahajovaných bytů v první polovině roku 2010 poklesl meziročně (vůči první polovině roku 2009) v průměru o 22,5 %. Výrazněji se snížila výstavba bytů v bytových domech (–35 %), stavba rodinných domů klesla méně (–13 %).

V Praze je propad rezidenční výstavby vyšší a dosahuje meziročně –46,5 %. Dokončováno je však zhruba stejné množství bytů jako v první polovině roku 2009, což je dáno tím, že životní cyklus rezidenčních projektů trvá dva až tři roky od vydání stavebního povolení, takže na trh stále přicházejí byty, jejichž výstavba začala ještě před největším náporem krize.

Ukazatelem snížené poptávky je tak především více než čtrnáctiprocentní meziroční pokles poskytnutých úvěrů na bydlení, který vyplývá z dat uveřejněných za prvních šest měsíců roku 2010 Českou národní bankou (ČNB). Specifická je situace na pražském rezidenčním trhu. Ten na jedné straně není schopen absorbovat dokončené volné byty vyprojektované ještě v období realitního boomu, které jsou kvůli svým vysokým cenám prakticky neprodejné. Na druhé straně úspěšné developerské firmy nerezignovaly a oznamují nové projekty, jejichž cenová politika a částečně upravené vnitřní dispozice lépe odrážejí aktuální požadavky trhu na menší byty.

Síla jejich strategie spočívá v tom, že v Praze, kde se stále staví z celé republiky nejvíce, vsadily na levnější lokality v širším centru města a v jeho okrajových částech; budují menší projekty – resp. rozdělily větší projekty do několika fází, jež realizují postupně po dosažení předprodeje minimálně 30 % bytových jednotek (požadavek bank) – a konečně díky nižším stavebním nákladům a sníženým developerským maržím mohly upravit svoji cenovou politiku směrem k možnostem zákazníků.

Nižší poptávka

Statistické údaje ČNB ukazují, že objem poskytnutých úvěrů na bydlení klesá setrvale již sedm kvartálů za sebou tj. od IV. čtvrtletí roku 2008 do konce II. čtvrtletí 2010. Pokles je dán kombinací několika následujících faktorů.

Na prvním místě je to přetrvávající obava ze ztráty zaměstnání a neochota přijímat dlouhodobé závazky v podobě úvěru na bydlení, respektive vložit volnou hotovost do nákupu nové nemovitosti, pokud to není nezbytně nutné.

Druhým faktorem jsou spekulace na další pokles cen rezidenčních nemovitostí, jež podporuje i chybějící jednotná metodika určování pohybu cen. Lokální změny jsou pak často za účelem podpory prodeje a manipulace se zákazníky vydávány za určující trend.

Na třetím místě je třeba zmínit přísnější kritéria bank pro udílení úvěrů na bydlení, mj. požadavek na minimálně 20 % vlastních prostředků. V neposlední řadě pak zmizeli z trhu soukromí investoři, pro něž je snížený zhruba 3–4 % výnos z pronájmu rezidenční nemovitosti ekonomicky nezajímavý.

Čeká se na oživení trhu

„Oživení poptávky na rezidenčním trhu je závislé na celkovém zlepšení ekonomické situace v ČR a snížení nezaměstnanosti. Velkou roli hraje i subjektivní pocit, že kupující uzavírá dobrý (nebo ještě lépe výhodný) obchod,“ říká Ondřej Novotný, analytik poradenské společnosti King Sturge.