Právě teď je nejlepší doba pro nákup bytu. Zorientujte se v úvěrech

Financování koupě můžete zajistit z několika základních zdrojů. Řádný úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, hypotéka. Vyplatí se srovnat všechny varianty.

Řádný úvěr ze stavebního spoření: Podmínkou získání jsou minimálně dva roky spoření, naspoření zpravidla 40 % tzv. cílové částky. Cílová částka jsou vklady účastníka plus připsané zálohy státní podpory, úroky z vkladů a z připsané státní podpory plus úvěr ze stavebního spoření. Dále musíte dosáhnout tzv. hodnotícího čísla.

Výhodou je relativně nízká úroková sazba, která je pevná po celou dobu splácení.

Překlenovací úvěr je určen pro lidi, kteří nesplnili podmínky pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření. V rámci překlenovacího úvěru můžete čerpat peníze hned po uzavření smlouvy a poskytuje se na překlenutí doby, než klient získá nárok na řádný úvěr. Akontace (procento naspoření cílové částky) začíná na 0 %. Jde o kombinaci spoření a úvěru - pokračujete ve spoření, dokud nebudete mít nárok na řádný úvěr, a zároveň splácíte úroky z čerpaného úvěru.

Srovnání překlenovacích úvěrů

Hypotéka: Výše splátky závisí na výši úrokové sazby, době splatnosti a výši nesplacené částky úvěru. Podmínkou je zástava nemovitosti. Průměrná úroková sazba na trhu činila letos v lednu 5,52 % za rok.

Banky už odmítají poskytovat 100% hypotéky. Kromě toho celková cena takto půjčených peněz může za celou dobu úvěru výrazně vzrůst, protože novým klientům dávají banky na začátku výhodnější podmínky a po ukončení fixačního období, například po pěti letech, v praxi zvyšují úroky o dvě až tři procenta.

Hypotéka on line

Za předčasné splacení úvěru mimo určené období, bezprostředně před končící fixací, se navíc obvykle platí až desetiprocentní sankce z uhrazené částky. Některé banky však nedávno přišly s možností splatit hypotéku bez sankcí.

„Jedním ze základních parametrů úvěru na bydlení je jeho výše vzhledem k hodnotě kupované nemovitosti. Hypoteční banky i stavební spořitelny ji určují jako určité procento z hodnoty zastavované nemovitosti stanovené znaleckým posudkem. Tento poměr se označuje jako LTV (Loan To Value),“ vysvětluje ředitel odboru zpracování úvěrů Raiffeisen stavební spořitelny Pavel Fischer.

LTV 100: úvěr, který pokryje celou kupní cenu nemovitosti.

LTV 80: Osmdesát procent kupní ceny vám půjčí banka a zbylých dvacet procent musíte financovat z jiných zdrojů (vlastní úspory, doplňkový úvěr – např. překlenovací úvěr od stavební spořitelny poskytovaný do určité výše bez zajištění, případně zajištěný ručitelem).

LTV 80: Osmdesát procent kupní ceny vám půjčí banka a zbylých dvacet procent musíte financovat z jiných zdrojů (vlastní úspory, doplňkový úvěr – např. překlenovací úvěr od stavební spořitelny poskytovaný do určité výše bez zajištění, případně zajištěný ručitelem).

Ještě před nedávnou dobou finanční instituce běžně poskytovaly klientům úvěry na celou pořizovací cenu nemovitosti. V důsledku ekonomické krize a následného poklesu cen nemovitostí se banky začaly chovat obezřetněji a tento druh rizikovějších úvěrů omezily.

Pro posouzení bonity je třeba bance doložit veškeré příjmy (potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele, daňové přiznání). Od doloženého čistého měsíčního příjmu žadatele (rodiny) se odečtou veškeré výdaje (splátky jiných úvěrů, leasingů, výživné, pojištění, apod.) a dále splátka budoucího úvěru.

„Minimální finanční rezerva je stanovena individuálně interními metodickými postupy každé banky. Pokud žadatel ručí za jiný úvěr třetí osobě, započítává se do výdajů i tento jeho ručitelský závazek a dochází ke snížení bonity,“ zdůrazňuje Fischer.

Prokazování příjmu není ale vyžadováno při žádosti o úvěr vždy. Úvěry bez dokladování příjmů jsou určeny především lidem, kteří jsou schopni splácet, ale z nejrůznějších důvodů své příjmy nedoloží.

Srovnání amerických hypoték

Stavební spořitelny poskytují tento typ úvěrů zejména klientům, kteří mají určitou historii v podobě pravidelného spoření na účet stavebního spoření, případně existujícího bezproblémového úvěrového vztahu v minulosti.

V tomto případě pak stavební spořitelně zpravidla postačuje čestné prohlášení žadatele, že má dostatečné příjmy na splácení budoucích závazků vyplývajících z poskytnutého úvěru.

Sjednejte si stavební spoření on line

„Před schválením úvěru banky ještě prověřuji platební morálku žadatele v úvěrovém registru, případně registru dlužníků. Pokud žadatel řádně neplní veškeré své závazky, pravděpodobnost, že mu bude úvěr poskytnut, je prakticky nulová,“ konstatuje Pavel Fischer z Raiffeisen stavební spořitelny.

Úvěry bez dokládání příjmů jsou také logicky dražší, což je patrné například u hypoték, které bez dokládání příjmů jsou až o tři procenta dražší, než klasické hypotéky.

Většina bank sice svým klientům umožňuje odklad splátek úvěru, většinou však pouze o několik měsíců. Pokud se klient dostane do potíží se splácením úvěru, je nezbytné o vzniklé situaci s bankou začít co nejdříve jednat. Proti neschopnosti splácet úvěr je možné se pojistit.

Zastavuje se zpravidla financovaná nemovitost, ale může se jednat i o nemovitost jinou, která dokonce ani nemusí být vaším majetkem – stačí souhlas vlastníka nemovitosti ke zřízení zástavního práva. Není-li hodnota nemovitosti dostatečná, lze zajištění doplnit zástavou další nemovitosti.

Rovněž, když si například berete úvěr na rekonstrukci bytu a máte-li jinou nemovitost, můžete ručit jí, ovšem za předpokladu, že na to vystačí výše odhadní ceny.

Hypoteční banky požadují zřízení zástavního práva k nemovitosti vždy, stavební spořitelny až od určité výše úvěru. Do určitého objemu úvěru dokonce nevyžadují žádné zajištění. S rostoucí půjčovanou částkou pak požadují ručitele nebo zástavu.

Výše úrokové sazby se odvíjí od jednotlivých bank, typu produktu, vaší bonity, výše LTV, délky splácení úvěru, délky fixace úrokové sazby. Sazba je tím vyšší, čím jste pro banku rizikovější.

Nižší úrok tedy například budou platit klienti, kteří si nepůjčují na celou pořizovací cenu nemovitosti, ale třeba jen na 70 procent (LTV 70). Méně zaplatí bonitnější klienti, tedy ti s vyššími příjmy.

Najděte si nejvýhodnější hypotéku

Úroková sazba spolu se zvolenou délkou splatnosti úvěru určuje výši měsíční splátky. Chcete-li co nejméně celkově přeplatit, zvolte co nejkratší splatnost úvěru, ale počítejte s vyšší měsíční splátkou.

„Pokud chcete hlavně mít co nejnižší měsíční finanční zatížení, myslete na to, že sice budete ze svého měsíčního rozpočtu splácet méně, ale v součtu nakonec zaplatíte více,“ připomíná Pavel Fischer z Raiffeisen stavební spořitelny.

Platí obecná orientační pomůcka, že u úvěru na bydlení, trvající dvacet let, zaplatíte za jeden půjčený milión zhruba další milión na úrocích. Peníze, obzvláště určené na bydlení, jsou zkrátka jedno z nejvíce ceněných typů zboží.

Spočítejte si přibližnou výši splátek hypotéky

Navíc u hypoték v první fázi úvěrové „tratě“ platíte nejprve více na úrocích a méně splácíte půjčenou částku, a až zhruba po deseti letech se tento poměr začíná lámat ve prospěch „ukusování“ půjčené částky. Banka si lidově řečeno nejprve bere hlavně úroky, takže i když od ní odejde dříve, na hypotéce královsky vydělá.

Během prvních pěti let si tak například hypotéku ve výši 2,3 miliónů korun snížíte sotva o 200 tisíc korun, byť splácíte 17 tisíc korun měsíčně.

U úvěru ze stavebního spoření je výhoda, že si úvěr můžete natáhnout například na 25 let, ale splácíte více, než je požadované minimum a tím, si celkovou dobu úvěru zkracujete.

U dvoumiliónového úvěru tak musíte například měsíčně platit 12 500 korun při době trvání úvěru na 25 let. Budete-li ale posílat na účet banky kolem 17 tisíc korun měsíčně, zkrátí se tato doba na 15 let.

Pokud jste v potížích, musíte poslat jen těch 12 500 korun, ale tím se zase úvěrové období natahuje. Úvěr ze stavebního spoření ovšem lze automaticky kdykoliv splatit bez sankcí.

Pokud jste v potížích, musíte poslat jen těch 12 500 korun, ale tím se zase úvěrové období natahuje. Úvěr ze stavebního spoření ovšem lze automaticky kdykoliv splatit bez sankcí.

Úrok je prvních pět let na úrovni, jaká aktuálně platila v době uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření.

Pak následuje období tří let, které není garantováno a úroky mohou být podle momentální sazby. Jestliže ale uhradíte nad 40 % půjčené částky, tak v tom okamžiku přeskakujete nekryté období a máte státem garantovaných pět % ročně.

Kalkulátor stavebního spoření