Daň z převodu a z příjmů

OTÁZKA: Můj syn koupil třípokojový byt v Neratovicích v červnu 2005 a fyzicky se do něho nastěhoval v únoru 2006. Jistá realitní kancelář mu nabídla postavení rodinného domku s tím, že současně zrealizuje prodej jeho bytu. Byt byl prodán v listopadu 2009 a peníze použity na pořízení domu. Realitní kancelář napsala do smlouvy o prodeji bytu, že syn musí zaplatit daň z převodu nemovitosti. Protože syn pracuje sám, má dvě malé děti a na výstavbu domu mají mladí hypotéku, není peněz nazbyt a moc by mu pomohlo, kdyby se mu ulevilo na dani z převodu nemovitosti. Je to možné?

ODPOVĚĎ: Není, váš syn musí zaplatit daň z převodu bytu (sazba 3 %). Tuto daň musí zaplatit každý, kdo prodává nemovitost, úleva není možná. Naopak je osvobozen od daně z příjmů plynoucích z prodeje bytu, protože splnil zákonné podmínky (bydliště v prodané nemovitosti aspoň dva roky před prodejem, nebo bezprostředně před prodejem, ale peníze použity na uspokojení bytové potřeby).

OTÁZKA: Prodávám byt v osobním vlastnictví (který vlastním více než pět let) v Praze a následně kupuji dům k trvalému bydlení na Rakovnicku. Cena domu, který teprve koupím, je o něco nižší než částka, jakou utržím za prodej bytu, ale rozdíl, který vznikne budu investovat do nové nemovitosti. Musím platit daň z převodu mnou prodané nemovitosti? Případně kolik, když prodejní cena mého bytu je 4 180 000, Kč (z toho činí 140 000 Kč provize realitní společnosti).

ODPOVĚĎ: Daň z převodu nemovitosti je povinen platit až na některé výjimky stanovené zákonem každý, kdo prodává nějakou nemovitost. Tuto povinnost - na rozdíl od daně z příjmů - nijak neovlivňuje skutečnost, že poplatník následně bude kupovat jinou nemovitost.

Daň z převodu nemovitosti činí 3 procenta z prodejní ceny (z ceny nemovitosti sjednané dohodou). Je-li ale odhadní cena vyšší než prodejní, 3 % se počítají z odhadní ceny.

Předpokládejme, že prodejní cena vašeho bytu je vyšší než odhadní, takže 3 % zaplatíte z prodejní ceny. Z vašeho textu ovšem není zcela jasné, jaká výše prodejní ceny je uvedena ve smlouvě. Ta je rozhodující pro výpočet daně. V kupní smlouvě by provize realitní kanceláři měla být pokud možno řešena zvlášť, nikoli jako součást prodejní ceny nemovitosti.

Prodej zděděné nemovitosti

OTÁZKA: V roce 2007 mi zemřel otec a já jsem zdědil jednu čtvrtinu nemovitosti a moje matka (důchodkyně - manželka zemřelého) zdědila také jednu čtvrtinu nemovitosti. V roce 2008 jsem dostal darem zbývající půlku nemovitosti od svého strýce (bratra zemřelého otce). Nemovitost byla v roce 2009 prodána za částku 199 000 Kč. Daň z převodu nemovitosti byla zaplacena již v roce 2009.
Jde o dům s pozemkem, já, ani matka jsme v domě nebydleli (neměli jsme v něm trvalé bydliště), zemřelý otec měl dům ve vlastnictví asi 25 let. Kdo a jak bude z nás dvou platit daň z příjmů?

ODPOVĚĎ: Vy zaplatíte daň z příjmu z prodeje darované poloviny nemovitosti, protože nesplňujete zákonné podmínky pro osvobození od daně (5 let mezi nabytím a prodejem, nebo kratší dobu při splnění podmínky trvalého bydlení v nemovitosti po určitou dobu a případné podmínky použití získaných peněz na bytové účely).

Naopak z příjmů z prodeje vaší zděděné čtvrtiny tuto daň neplatíte, neboť do pětileté zákonné lhůty pro osvobození od daně se započítává i doba, po kterou byl dům ve vlastnictví zůstavitele. To se vztahuje i na vaší matku, která rovněž z prodeje své zděděné čtvrtiny nezaplatí daň z příjmů.

Prodej pozemku

OTÁZKA: Mám nárok na osvobození od daně z prodeje nemovitostí-pozemku? Ten jsem zdědil v roce 1998 po své babičce, která zemřela téhož roku bez závěti. Přímý dědic-její syn (můj otec) zemřel v roce 1987. Tento pozemek jsem zdědil jako spoluvlastník se svým bratrem a tetou-otcovou sestrou. Prodej se uskutečnil v roce 2009.

ODPOVĚĎ: Příjem z prodeje nemovitostí je osvobozen od daně, protože splňujete zákonné podmínky pro osvobození od daně (minimální doba mezi nabytím a prodejem pět let).

OTÁZKA: Pozemky jsem získala jako dědictví po svých rodičích ve dvou etapách v letech 1985 a 1995. V roce 2009 jsem tyto pozemky odprodala za smluvní cenu 4465 Kč místní a.s., která na těchto pozemcích již dlouhodobě hospodaří. Musím podávat daňové přiznání a zdanit tento příjem?

ODPOVĚĎ: Pokud nemáte jiné zdanitelné příjmy než oněch 4465 Kč, nemusíte podávat přiznání. Příjem z prodeje pozemků je v každém případě osvobozený od daně. Mezi nabytím a prodejem je více než pět let.