Článek
Podle návrhu nového občanského zákoníku, který má nejpozději v dubnu dorazit do vlády, výrazně roste šance, že se kupující do podobné situace nedostane. Nový zákon totiž umožňuje zapsat přímo do katastru nemovitostí kromě vlastníka i nájemce. Nejde sice o povinnost, nájemce by však byl hloupý, pokud by této možnosti, na kterou bude mít ze zákona právo, nevyužil. Právě on a případný kupec pozemku totiž budou mít největší zájem, aby je prodávající majitel – půjde-li o šibala – neošidil.
„Ten zápis by byl samozřejmě jenom deklaratorní a vznik nájmu by nezávisel na tom, kdy se do katastru nemovitostí zapíše, ale na termínu účinnosti smlouvy,“ vysvětlil Právu hlavní autor zákoníku Karel Eliáš. „Uvedlo by se ale ve veřejnou známost, že pozemek je pronajatý. Což samozřejmě je důležité,“ podotkl.
Novinka se sice dotýká prakticky celého trhu s realitami, nejvíc ale zasáhne právě obchodování s ornou půdou. „Když kupujete administrativní budovu s kancelářemi, tak už z okolností koupě vyplývá, že kanceláře jsou pronajaté, máte možnost si to ověřit,“ uvedl Eliáš. „Když ale kupujete pole, navíc třeba v půlce prosince nebo ledna, kdy na něm leží půl metru sněhu, tak nepoznáte, že na něm někdo hospodaří,“ popsal klasický příklad autor zákona.
Možnost vypovědět nájem
Kupec pozemku, který původní majitel dlouhodobě pronajal, bude mít možnost do tří měsíců poté, co nájem odhalí, jeho platnost okamžitě zrušit. „Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem,“ říká výslovně zákon, který podle předběžného harmonogramu předkladatelů nabyde účinnosti za dva roky.
Zápis nájemního práva v katastru však může konfliktním situacím předejít. Proč zákon nestanovuje uvádět nájemní závazky v katastru nemovitostí povinně, vysvětluje Eliáš hlavně krátkodobými pronájmy.
„Když si někdo z nějakého důvodu pronajme pozemek na tři měsíce nebo třeba na víkend kvůli pořádání technopárty, pak opravdu není důvod ukládat mu, aby takový pronájem zapsal do katastru nemovitostí,“ konstatoval Eliáš.