„Tento trend je patrný například na pražském Václavském náměstí či v lokalitách na Praze 5 nebo Praze 7, kde se kancelářské prostory mění právě na hotely či apartmánové komplexy,“ řekl Právu Tomáš Cejnar, investiční analytik ze středoevropského hotelového týmu společnosti Cushman & Wakefield.

Hotelové nemovitosti totiž svou roční výnosností mezi šesti až sedmi procenty výrazně převyšují rentabilitu ostatních komerčních sektorů, jmenovitě maloobchodu, kanceláří a industriálního sektoru.

Českému hotelovému trhu se v posledních letech díky stabilně vzrůstajícímu počtu turistů nadprůměrně daří. „To má příznivý vliv na hotelové nemovitosti. Ty táhnou díky relativně vysoké výnosnosti a rovněž kvůli jistotě dlouhodobého pronájmu. Konverze zejména kancelářských prostor na hotelové tak začínají být častou volbou tuzemských i mezinárodních investorů,“ uvedl Cejnar.

Prostor pro výstavbu nových hotelů v lukrativních pražských lokalitách se podle odborníků prakticky již vyčerpal. Investoři proto hledají vhodné objekty k přestavbě s vidinou větších výnosů, a to převážně stávající kancelářské budovy na prémiových adresách.

Roste obsazenost i cena pokojů

„Václavské náměstí je ukázkou toho, že si investoři příležitosti ke konverzím nenechají ujít. Příkladem je dům U Zlaté pšenice (Václavské náměstí 16 – pozn. redakce), kde od devadesátých let sídlila Česká spořitelna. Vyšší patra obsadí hotel patřící do českého řetězce Pytloun Hotels,“ informoval Cejnar.

Jmenovaný řetězec expanduje z Liberce, kde je jedničkou na regionálním trhu. „Václavské náměstí čeká konverze kanceláří na hotelové apartmány také v ikonické budově v jeho horní části. Apartmány, které zde vzniknou, budou opět provozovány silnou českou značkou,“ sdělil Právu Cejnar.

Při kontinuálně vzrůstající průměrné ceně za pokoje i obsazenosti zažívá hotelový trh v Praze žně. Průměrná obsazenost loni činila 80,2 %, proti 77,2 % v roce 2016. Průměrná cena pokoje se přitom pohybovala na úrovni 88 eur (podle dnešního kurzu zhruba 2237 Kč) v roce 2017, proti 81 eurům (dnes 2059 Kč) v roce předchozím. Tato čísla představují průměr celé Prahy. V rámci centra, tj. Prahy 1, což je hlavní turistické lákadlo, je ale nutné počítat s mnohonásobně vyšší průměrnou obsazeností i s průměrnou cenou, a to v řádech až desítek procent.

Významným rysem trhu je i výrazná konkurenceschopnost českých operátorů. Tuzemským společnostem se velmi dobře daří obstát v tendrech o provozování pražských hotelů, především díky jejich detailní znalosti trhu.

Čeští operátoři hrají prim

Podle Cejnara dokážou velmi dobře konkurovat těm zahraničním a bývají častější volbou majitelů tuzemských hotelů. „Na trhu je z řad operátorů jen okolo 14 procent mezinárodních značek,“ podotkl.

„Český operátor dokáže nabídnout nájemní smlouvu institucionálního charakteru, tedy poskytne majiteli záruky a krytí, jež zcela eliminují potenciální rizika, což ukazuje sílu jednotlivých českých značek a rapidní rozvoj trhu. Z pohledu majitelů menších a středních hotelů je dnes jednodušší pronajmout provoz hotelu silnému českému operátorovi, který dokáže snížit náklady a zvýšit ziskovost projektu,“ doplnil David Nath, vedoucí hotelového týmu Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.

Současná podoba objektu

Současná podoba objektu

FOTO: Jan Handrejch, Právo

Hotelová síť Pytloun Hotels, která otevře nový hotel na Václavském náměstí letos v květnu, je příkladem české hotelové síly. „Na Václavském náměstí připravujeme nový hotel s čtyřhvězdičkovým standardem a s velmi neotřelým designem. Lákadlem pro hosty budou nadstandardně vybavené designové pokoje od studia Vrtiska & Zak a osobité lobby s otevřenou kuchyní, kde budeme podávat 24hodinové snídaně,“ uvedl majitel společnosti Lukáš Pytloun.

Na Václavském náměstí v Praze vznikne jeden z nejmodernějších hotelů v Evropě, který bude součástí české sítě Pytloun Hotels.

Na Václavském náměstí v Praze vznikne jeden z nejmodernějších hotelů v Evropě, který bude součástí české sítě Pytloun Hotels.

FOTO: Foto a vizualizace archív

Hotel bude prošpikován moderními technologiemi, jako jsou bezklíčové otevírání pokojů, automatické toalety či intuitivní řízení pokoje, čímž se zařadí mezi nejmodernější hotely v Evropě.

Míří i do regionů

Silní čeští operátoři ale vyhledávají zajímavé lokality pro provoz hotelů pod svojí značkou i mimo Prahu. Zaměřují se na atraktivní nemovitosti v regionálních metropolích, například v Brně či Ostravě, v lázeňských městech, ale i v menších, turisticky významných lokalitách.

„Lze zmínit například Euroagenturu, která provozuje na 40 hotelů, kde velká část spadá právě do regionálních turistických destinací. Dále síť Orea Hotels, která v regionech dlouhodobě úspěšně podniká. Nebo síť miliardáře Radovana Vítka – CPI Hotels, operující pod franšízou značky Choice Hotels (hotely Clarion), které expandují do regionálních měst s hotely provozujícími velké konference,“ upozornil Cejnar.

CPI Hotels pod značkou Clarion úspěšně provozují hotely například v Ústí nad Labem, Špindlerově Mlýně nebo v Olomouci. Dále připravují komplexní rekonstrukci hotelu Černigov v Hradci Králové.

Zatímco v Praze se výnosnost hotelového projektu pohybuje okolo šesti procent, výnosnost v některých menších, turisticky atraktivních městech může být podle Cejnara i vyšší, klidně kolem osmi až 10 procent.

„Je tam však větší míra rizika a fluktuace při případných krizích. To bylo možné vidět při ukrajinské krizi, kdy ruská klientela přestala jezdit do Karlových Varů a hotely to začaly silně pociťovat. Na druhou stranu Praha pocítila tuto změnu minimálně,“ dodal Cejnar.