Když se manželé Pávkovi vrátili po revoluci z německé emigrace, zjistili, že v jejich zkonfiskovaném domě bydlí prominentní normalizační zpěvák Michal David. Když se s ním o dům začali soudit, dospěl Městský soud v Praze k šalamounskému závěru, že dům musí zpěvák vydat původním majitelům, ale pozemek patří jemu. Šlo o typický důsledek pokřivených vlastnických vztahů zavedených po roce 1950 komunisty. Do té doby nebylo možné oddělit vlastnictví staveb od pozemku, na němž stojí.

„Komunisté půdu zásadně neprodávali, ale přidělovali občanům do osobního užívání a stát nadále zůstával jejím vlastníkem,“ vysvětluje předseda sekce soukromého práva České advokátní komory Aleš Pejchal. A tak protože Pávkovi pozemek před listopadem 1989 vlastnit nemohli a David ho po roce 1990 pohotově odkoupil, spor musel být nakonec vyřešen dohodou – zpěvák odkoupil od emigrantů i dům.

Kromě rodinných domů stojících na pozemcích jiného vlastníka jsou přitom velmi časté také družstevní domy stojící na pozemcích měst.

Lidé se nemusí bát vyvlastnění

S takovou praxí bude podle ministerstva spravedlnosti definitivně konec. Každá stálá stavba, tedy dům, chata, garáž, kůlna, dílna, hospodářská nebo průmyslová budova, se totiž prohlašuje za součást pozemku. Tato zásada byla zakotvena i v původním rakouském občanském zákoníku z roku 1811, který v Česku platil do poloviny minulého století a v Rakousku platí doposud.

„Opírá se o starou římskou zásadu Superficies solo cedit, tedy že to, co je na pozemku, patří přirozeně k pozemku,“ podotýká Pejchal. „Přinese to odstranění spousty problémů, které doposud přetrvávají,“ dodává.

Žádný zákon není retroaktivní a lidé se tak nemusejí bát, že jim někdo začne vyvlastňovat domy a převádět je na majitele pozemků. Do budoucna už ale dělení vlastnictví pozemku a nemovitosti nebude možné. Změna nastane až od okamžiku, kdy začne platit občanský zákoník.

Zákon je zatím v připomínkovém řízení, vládě ho chce ministr spravedlnosti Jiří Pospíšil předložit koncem roku a poté se očekává bouřlivé projednávání ve Sněmovně. Kdy vstoupí v platnost, se zatím nikdo neodvažuje odhadnout.

„Logicky je tu předpoklad, že nastane určité období, během kterého bude třeba vlastnické vztahy narovnat, například třeba odprodejem stavby nebo pozemku,“ uvádí advokát Pejchal.

Zatím vládl zmatek

Návrh zákona jasně říká, že „součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku, s výjimkou staveb dočasných, a jiná zařízení včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“. Právě taková definice doposud českým soudům chybí a rozsudky v obdobných majetkových sporech jsou často zcela opačné.

V roce 2001 zrušil Nejvyšší soud rozsudek Krajského soudu v Praze, který dal předtím za pravdu dvěma žalobkyním domáhajícím se zrušení kupní smlouvy na zemědělskou usedlost, kterou předtím uzavřela třetí žena. Podle žalobkyň i soudů nižších instancí smlouva nebyla platná, protože neobsahovala přesný výčet všech staveb hospodářství. Předsedkyně senátu Nejvyššího soudu Ema Barešová už tehdy označila takový právní názor za překonaný.

„Příslušenství sdílí právní osud hlavní věci, a to bez zřetele k tomu, jestliže ho účastníci smlouvy přímo identifikovali,“ uvedla do zdůvodnění rozsudku. Její kolegyně z Nejvyššího soudu Olga Puškinová ovšem v červnu 2005 zaujala postoj přesně opačný.

Kupní smlouvu o převodu průmyslového objektu v Karviné označila za neplatnou, protože výčet nemovitostí neuvádí, které jsou hlavní a které tvoří příslušenství. „K závěru o určitosti předmětu kupní smlouvy nepostačuje pouze projevená vůle jejích účastníků, ale též zjištění, že tato vůle byla vyjádřena dostatečně určitě,“ napsala do zdůvodnění Puškinová.