Článek
Je jasné, že nedostatečné tepelně izolační vlastnosti původních plášťů panelových domů se nejvíce projeví při zúčtování za teplo a každý z obyvatel to pocítí na vlastní kapse dost citelně. A nezvratitelný vzestupný trend cen energií patří k několika málo pevným jistotám dneška.
Inspirativní řešení
Finanční náklady na rekonstrukční práce jsou ovšem také vysoké, a tak mnohde řeší příští rekonstrukci tím, že např. umožní nástavby bytů na střeše, čímž se jednak zbaví latentních starostí s poškozenou střechou, za druhé dojde k zateplení stávajících bytů a za třetí prodejem nových bytů získají potřebné prostředky na celkovou rekonstrukci objektu.
V případě, který jsme navštívili, šlo na to bytové družstvo zase trochu jinak. Podrobně zhodnotili technické a ekonomické možnosti družstva s ohledem na vnitřní prostory pětipatrového panelového domu. V každém ze čtyř vchodů měli vlastně vchody dva: jeden hlavní, se zvonky a přilehlou kočárkárnou, a druhý ze zadní části domu, kde byly ve vestibulu poštovní schránky a druhá místnost, využívaná jako kolárna.
Místnost využívaná jako kolárna se stala základem budoucího obývacího pokoje.
Právě na zadní část vnitřních prostor soustředilo bytové družstvo pozornost. Když totiž bude většina družstevníků pro a zadní nevyužívané a málo frekventované vstupy se promění na startovací byty, pak jejich prodejem družstvo získá prostředky na zateplení pláště budovy včetně výměny technicky zastaralých dřevěných oken za plastová.
Od nápadu k realizaci vede ale spletitá cesta schvalování nejen napříč družstevníky, žijícími v domě (to trvalo rok – každou stavební činností totiž dochází k omezení komfortu bydlení obyvatel daného objektu, s čímž ne každý je ochoten se ztotožnit), zároveň také napříč všemi potřebnými povolovacími razítky, projektovou dokumentací, až po samotnou realizaci.
Také schvalovací řízení v tomto případu trvalo (od podání žádosti až po konečné vydání stavebního povolení s nabytím právní moci) zhruba rok. Výsledek? Čtyři vchody – čtyři nové byty!
Kuchyň má necelých 9 m2 a stejnou podlahovou krytinu, jaká je v předsíni.
První vlaštovka
Konkrétní bytová jednotka 1+1 o rozměru cca 42 m2, kterou jsme navštívili a jejíž vlastní realizace trvala šest neděl, přinesla družstvu čistý zisk cca 950 000 Kč. Stejná částka se předpokládá i u ostatních tří malometrážních bytů, které se právě realizují a jsou již prodány.
Čtveřice nových bytů zajistí úhradu nového opláštění budovy a instalaci plastových oken z 75 % finančních nákladů. Družstvo se rovněž uchází o uznání nároků na dotaci z programu Zelená úsporám. Jestliže uspěje, nebude muset další rekonstrukční práce podmiňovat stavebním úvěrem – a to je jasná inspirace pro aktivity dalších bytových družstev v podobné situaci.
Pohled do předsíně od vstupních dveří bytu. Z kuchyně se prochází lodžií na předzahrádku. Vpravo šatna, vlevo obývací pokoj.
Od projektu ke změnám
Po zpracování studie došlo k projektu. Z bývalého vestibulu se stane kuchyňka, z bývalé kolárny pokoj, z dalšího možného prostoru vznikne předsíňka se šatnou, koupelnou a WC. Zasklená lodžie se stane nedílnou součástí tohoto startovacího bytu, s možným přímým vstupem na předzahrádku, která bude bonusem malometrážního bytu.
Jak vypadala samotná proměna společných prostor na byt 1+1 o velikosti cca 42 m2?
„Tak jako u každé rekonstrukce, i v tomto případě se největší úskalí vyskytují u zakrytých konstrukcí, které se odkrývají až během realizace,“ potvrdil stavební inženýr Miroslav Pánek ze stavební firmy Lakro, která přestavbu realizovala. „Projekt bývá zpracován na základě určitých podkladů, znalostí těchto staveb a předpokladů. Tyto vstupní údaje se ale mohou ve skutečnosti lišit. Je to ale celkem běžná situace, není třeba mít předem obavy z možných budoucích komplikací během stavby.“
Kroky stavební realizace
Řeší se další otázky: jak jsou na tom podlahy – je, či není nutné podlahy strhnout? V tomto případě záleží především na tom, v jakém stavu jsou nejen nášlapné vrstvy, ale i jejich podklad. Jestliže konstrukce nesplňují určité technické požadavky, je nezbytné vrstvy odstranit až na nosnou konstrukci a kompletně realizovat nové souvrství.
Předsíň – vpravo vstupní dveře do bytu, vlevo dveře do koupelny. Podlahová krytina – PVC linoleum lepené bezespárově.
Příčky se v tomto případě řešily plynosilikáty (Ytong, Hebel), jejichž výhodou je snadnější zpracovatelnost tohoto materiálu, napojení na stávající nosné konstrukce, použití tenkovrstvé omítky.
Okna a zateplení – samozřejmou součástí realizace nové bytové jednotky byla výměna původních dřevěných oken a zasklených vstupů hlavních vchodů do domu za prvky s vyššími tepelně izolačními vlastnostmi (dřevěná okna nahradila plastová, prosklené plochy vstupních vestibulů byly částečně zazděny, původní ocelové dveře byly vyměněny rovněž za plastové).
Vybavení bytu – vzhledem k tomu, že jde o malometrážní byt, byl i výběr sanity i dalšího vybavení bytu do značné míry rozměrově omezen. Díky speciálním produktovým řadám (např. firmy Ravak, program Kolo) se však i takový prostor dá zařídit plně komfortními prvky. Kuchyňská linka pak vznikla v kuchyňském studiu Jamall tzv. na míru podle konkrétních parametrů.
Jak je to s cenou, napadne asi každého, kdo o podobném řešení uvažuje. U tohoto druhu stavební úpravy se cena za realizaci pohybuje v rozpětí 11500 až 14000 Kč/m2 užitné plochy.
Koupelna s WC, která má půdorys ve tvaru písmene L má rozměr 3,40 m2. Vana je částečně zapuštěna do niky, skládací sprchová zástěna umožní i pohodlné sprchování.
Časová náročnost realizace a podmínky: z hlediska organizace výstavby a technologických lhůt lze výstavbu realizovat do šesti týdnů. Druhou rovinou jsou možné dodací lhůty investorem požadovaných materiálů a komponentů. Tady je stavitel závislý na situaci, kterou ovlivnit nemůže. Konkrétně v tomto případě se stavební práce zahajovaly výměnou oken a doplněním obvodového zdiva. Tyto práce se provádějí jen za teplot nad bodem mrazu, optimálně nad 5 °C.
Obvyklé těžkosti
Asi nejtěžší před samotnou realizací a časově nejnáročnější bylo kolečko vyřizování na stavebním úřadě. Nový stavební zákon měl sice výrazně zjednodušit spoustu úkonů, ale jak ukazuje praxe, toto základní přání zůstalo v rovině ideálních představ.
Ve startovacím bytě
Bývalé společné prostory se proměnily v příjemný startovací byt, v němž je jak do kuchyně, tak do pokoje samostatný vstup z předsíňky. Předsíň je mírně zkosená, koupelna a WC má půdorys ve tvaru písmene L proto, aby maximálně hospodárně využila možnosti prostoru.
Součástí vybavení malé koupelny se stala z jedné strany zkosená obdélníková vana od firmy Ravak z programu Kolo (speciální netypické rozměry či malé rozměry van, umyvadel atd.), která má délku 170 cm a šířku 70 cm. Protože je větší část vany zapuštěná do niky, se zástěnou ji lze využívat jako pohodlný sprchový kout.
V rohu koupelny je připraven přívod i prostor pro malou automatickou pračku.
Závěsné WC je nedílnou součástí nové koupelny ve startovacím bytě.
Zabudované umyvadlo rovněž patří do řady speciálních malorozměrových výrobků. Do koupelny se vejde i malá automatická pračka, WC je závěsné (systém Geberit).
Na podlahu celého bytu bylo použito (s ohledem na to, že byt se nachází v přízemí) jako podlahová krytina PVC linoleum (výrobce Tarkett) tloušťky 4 mm, protože na rozdíl od dlažby, použité jen v hygienickém zázemí, nebude studená. V předsíni a kuchyni krytina imituje dekor dlažby, v pokoji pak má dekor plovoucí podlahy. Z kuchyně se vstupuje na zasklenou lodžii, z níž se dá po schodech sejít i na předzahrádku.
Obyvatelé panelového domu – bezprostřední sousedé o patro výš – okamžitě kvitovali zvýšenou tepelnou pohodu ve svém bytě, která stoupla až o dva stupně při stejném způsobu vytápění.