Téměř každý si nejdříve koupí pozemek a až později začne se samotnou stavbou domu, což rozmělní čerpání financí. Problémem může být také nutnost zajistit hypoteční úvěr zástavním právem k nemovitosti. Jak financovat nemovitost ve výstavbě?

Volba finančního produktu

Málokdo má dostatek financí na to, aby si koupil pozemek a rovnou na něm postavil své rodinné sídlo. Hypoteční úvěr na výstavbu je proto orientován na postupné čerpání úvěru dle postupu prací. Stejně tak, jak roste samotná stavba, uvolňuje banka z hypotéky další a další peníze. Pokud chcete využít hypotéku na výstavbu zcela nové nemovitosti, která ani právně neexistuje (není zkolaudována a zapsána v katastru nemovitostí), musíte sáhnout po předhypotečním úvěru, nebo zajistit úvěr jinou nemovitostí.

Předhypoteční úvěr se sjednává zároveň s hypotečním úvěrem, který na něj navazuje a který je určen k jeho uhrazení. Úvěr není ze strany klienta nijak zajištěn, není k němu tedy vázáno zástavní právo. Až ve chvíli, kdy získáte nemovitost do osobního vlastnictví, vložíte do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch banky, ta následně splatí předhypoteční úvěr úvěrem hypotečním, čímž předhypoteční úvěr zanikne.

Máte-li k dispozici nemovitost, kterou můžete zastavit, bude pro vás zajištění financování stavby prostřednictvím hypotéky jednodušší. Zastavená nemovitost nemusí být ve vašem vlastnictví, může se jednat o byt či dům vašich příbuzných i známých. Důležité je, aby byla hodnota této nemovitosti vyšší než výše hypotéky, o kterou zažádáte. A to dost výrazně. Abyste dosáhli na hypoteční úvěr ve výši 70 % odhadní ceny budoucí nemovitosti, měla by hodnota zastavené nemovitosti činit 143 % výše úvěru.

Kupujete, stavíte, čerpáte

Chcete-li získat finance na koupi pozemku a následnou stavbu nemovitosti, musíte doložit k žádosti o hypotéku dokumenty k budoucí stavbě, tedy kupní smlouvu na stavební pozemek, smlouvu o dílo k budoucí stavbě, v některých případech také stavební povolení včetně rozpočtu stavby. Peníze pak čerpáte na základě faktur, a to i zálohových. Banka proinvestované peníze proplácí na účet dodavatelů. Celková částka nesmí přesáhnout 70 až 100 % aktuální hodnoty zastavované nemovitosti, záleží na tom, na jakých podmínkách jste se s bankou dohodli.

V případě, kdy máte vlastní pozemek a žádáte jen o hypotéku na stavbu nemovitosti, můžete zastavit daný pozemek. Předpokladem však je, že má pozemek dostatečnou hodnotu. Bance doložíte podklady k budoucí stavbě (smlouvy o dílo, rozpočet atd.) a můžete čerpat. První čerpání vychází z ocenění pozemku, dostanete tedy maximálně tolik peněz, jaká je výše ceny pozemku. Za tyto peníze a vaše úspory byste měli být schopni rozestavět stavbu do takové fáze, aby ji bylo možno zapsat do katastru nemovitostí.

Rozestavěný dům můžete zapsat do katastru nemovitostí až v okamžiku, kdy je zřetelný půdorys budovy, zpravidla je toho dosaženo tehdy, kdy hrubá stavba dosáhne jednoho metru výšky. Od této chvíle dáváte do zástavy jen danou nemovitost.

Každou větší změnu – dokončenou fázi stavby - nechejte zanést do katastru, aby sloužila jako zástava na další práce až do doby, kdy je dům hotový. Na závěr po vás banka bude vyžadovat potvrzení o proběhlé kolaudaci stavby, čímž bance potvrdíte, že je dům schopen užívání.

Na vaše dotazy odpovídá Martin Špaček z portálu Sfinance.cz.

Rádi bychom si sjednali hypotéku na koupi pozemku a stavbu domu, ale máme jen doklady k pozemku. Stavební povolení jsme zatím nedostali. Máme šanci na získání úvěru?
Pokud disponujete jen doklady ke koupi pozemku, ale nemáte stavební povolení ani smlouvu o dílo k budoucí stavbě, bude vám nejspíš nabídnut jen úvěr na koupi pozemku. V budoucnu proto budete muset zažádat o druhý úvěr na financování plánované výstavby. Ujistěte se, že je pozemek určen k výstavbě, tj. je na něj vydáno platné územní rozhodnutí tohoto typu.
Kdy je možné zapsat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí a jak zápis probíhá?
Aby byla stavba zapsána do katastru, je třeba ji rozestavět alespoň do takového stavu, kdy je zřetelné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Zároveň je třeba danou nemovitost odborně zaměřit a vyhotovit geometrický plán. Pokud bude tento plán odpovídat všem potřebným normám, dojde na katastru k zápisu rozestavěné stavby do listu vlastnictví.