Prodej nemovitosti zatížené hypotékou a zástavou banky je dnes již běžnou záležitostí, banku ani realitní kancelář tím nezaskočíte. Zásadním pravidlem je v případě neschopnosti splácet úvěr nepodceňovat situaci a informovat banku o svých problémech včas. Banky dokážou ocenit aktivní přístup k řešení problému.

Naopak, pokud odmítáte převzít poštu a pasivně čekáte na to, co se bude dít, budou na vás banky velmi přísné. Pokud společně s hypotečním makléřem dojdete k závěru, že prodej nemovitosti může vyřešit vaše problémy či splnit stanovený záměr, stačí si jen vybrat z variant, jak prodej uskutečnit.

Převzetí hypotéky

V případě převzetí hypotéky se změní dlužník. Prodáte nemovitost i s hypotékou a úvěr dále splácí nový majitel, a to za naprosto stejných podmínek (úroková sazba, délka fixace i splatnosti úvěru).

Změnu dlužníka však musí posoudit banka, u které je úvěrová smlouva vedena. Zájemce prochází stejným procesem jako každý nový žadatel, nemusí však hradit poplatek za vyřízení hypotéky ani odhad ceny nemovitosti.

Nadále platí stejná pravidla nastavená původní smlouvou. Nový majitel si tedy nemůže zajistit hypotéku u jiné banky, zástavní právo banky se nemění a dále trvá. Při prodeji vám nebude zaplacena plná cena nemovitosti, ale ta, která vznikne odpočtem zbývající části dluhu (spočítá banka), kterou zaplatí nový majitel nemovitosti. Rozdíl mezi kupní cenou a nesplacenou částí úvěru hradí kupující prodávajícímu většinou přímo.

Předčasné splacení hypotéky

Potřebujete-li nemovitost rychle prodat, požádejte banku o vyčíslení zůstatku úvěru, pokud se nacházíte v období fixace úrokové sazby, počítejte s připočtením sankce za předčasné splacení úvěru. Sankce za splacení v době fixace se pohybují v jednotkách procent z nesplacené části hypotéky, což není málo.

Ověřte si, zda se vám nevyplatí vyčkat do konce fixace, pak byste mohli úvěr splatit bez jakékoliv finančního postihu. Uvědomte si, že výnos z prodeje nemovitosti bude o případnou sankci nižší. Platí, že čím blíže bude termín předčasného splacení k termínu konce úrokového období, tím bude sankce nižší.

Rozhodně ale nespoléhejte na shovívavost hypotečních bank, automatické zmírnění sankce za předčasné splacení není jejich prioritou. Splacením hypotéky zaniká také zástavní právo banky a vy můžete kupci nemovitost bez problému standardní cestou prodat. Kupec si na nemovitost může vzít úvěr u libovolné banky.

Je také naprosto běžné, že je kupní cena hrazena hypotékou prodávajícího a současně si kupující bere novou hypotéku na koupi této nemovitosti. Zástavní právo má pak banka, která kupujícímu poskytla úvěr. Banky se tomuto typu obchodu nebrání, pokud je transakce správně ošetřena v podmínkách kupní smlouvy.

Na vaše dotazy odpovídá Martin Špaček ze serveru Sfinance.cz.

Dlouho jsem se pomyšlení na hypotéku vyhýbala, ale současný pokles cen nemovitostí a úrokových sazeb hypoték mě láká. Přesto je to velký závazek. Co udělat pro to, abych se neuvázala k něčemu, co bude nad moje síly?
Pečlivé zvažování je na místě, opravdu se jedná o dlouhodobý závazek. Obraťte se na odborníka – finančního poradce, který s vámi rozebere vaši situaci. Zásadní je výše vašich příjmů a výdajů. Nikdy si nenastavujte splátku tak, že vám po přičtení nákladů na domácnost na konci měsíce nezůstane žádná rezerva. Počítejte také s životními změnami - přijde rodina, nečekaný výdaj v podobě nabouraného auta, ztratíte práci.
Chcete-li mít jistotu, že se vám v těžších časech někdo pomůže, sjednejte si pojištění pro případ neschopnosti úvěr splácet. Kdyby se v budoucnu cokoliv stalo, pořád jste majitelkou nemovitosti a můžete ji pronajmout nebo prodat.
Poslední tři měsíce se mi nedaří splácet hypotéku. Přišel jsem o práci, manželka je na mateřské. Pomůže nám někdo?
Pokud nesplácíte řádně své závazky, zaděláváte si na velký problém. Jestli jste ještě svoji situaci nezkonzultoval s bankou, která vám úvěr poskytla, obraťte se na ni co nejdříve. Pomůže vám najít řešení. V úvahu připadá např. odklad splátek, prodloužení splatnosti hypotéky či konsolidace půjček. Možným řešením je také prodej nemovitosti a skromnější pronájem. Nenechte situaci zajít tak daleko, že banka přistoupí k nucené dražbě nemovitosti, nebo vám na dveře zaklepou exekutoři.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, se kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.