Finanční poradna: Předčasné splacení hypotéky se může prodražit

Pro banku znamená každý z klientů, kterému poskytuje úvěr, náklady. Aby byly bankovní instituce schopny dostát svým závazkům, musí si také půjčit. A to buď na mezibankovním trhu, nebo vydáním tzv. hypotéčních zástavních listů. Banka se tak zaváže svým věřitelům vyplatit určitý úrok za určité konkrétní období. A tyto náklady pak de facto převádí na klienty v úroku hypotečního úvěru, nebo do dalších poplatků za něj.

Pokud se klient rozhodne pro předčasné splacení či jen částečné umoření svého závazku, je to pro banku krok, který se odrazí na jejích nákladech. Klientovi proto za jeho rozhodnutí připočítá sankce, jejichž výše může být velmi rozdílná. Vždy však mechanismus výpočtu najdete ve smluvních podmínkách.

K výpočtu sankce vede několik cest, každý hypotéční ústav si stanoví tu svou sám. Nejlogičtější se zdá propočet ve formě ušlých úroků až do konce fixačního období. Jejich výše představuje přibližnou částku, o kterou banka předčasným splacením hypotéky přijde. Tuto cestu však využívají banky jen výjimečně.

Mnohem častěji si banky vyžádají určité procento (standardně 5 %) z výše mimořádné splátky, a to za každý zbývající rok (včetně započatého) do konce fixace. Pro banku je to výhodné, z pohledu klienta se však jedná o nejdražší řešení. Například chce-li klient, kterému zbývá ještě dva a půl roku do konce fixace, umořit zbylých 600 tis. Kč, musí počítat se sankcí ve výši 90 tisíc korun, tj. 30 tisíc krát zbývající tři roky.

Další cestu nabízí varianta, jež je založena na počítání sankce procentem z výše předčasně splacené částky (např. 10 %), což je pro dlužníka výhodnější.

Hypotéka je individuální produkt, který je upravován „na míru“ klienta, proto o výši sankce se svým bankovním poradcem ještě před podpisem úvěrové smlouvy diskutujte a snažte se o dohodu, která bude výhodná i pro vás.

Má-li vaše banka sankci nastavenou na 1 % a méně (některé banky nabízí za mírně vyšší úrokovou sazbu možnost výhodného či bezplatného předčasného splacení), vyplatí se vám při původním úroku okolo 5 % a předpokládaném novém 3% úroku (po refinancování) předčasné splacení vždy.

U sankce dosahující 5 % a výše, se kterou se setkáte na našem trhu častěji, je však situace odlišná. V těchto případech se vyplatí počkat do konce fixace, protože byste jinak původní výši hypotéky přeplatili. A přitom by tento přeplatek mohl být v řádech desítek až stovek tisíc korun.

Refinancování hypotečního úvěru řešte v dostatečném předstihu. Doporučuje se domluvit si podmínky již rok před koncem fixace. Některé banky nabízí garanci úrokové sazby, která je postavena na tom, že si „rezervujete“ aktuálně nízkou úrokovou sazbu na dobu, kdy pro vás bude proces refinancování aktuální. Jsou banky, které vám tuto službu nabídnou až na rok dopředu, více obvyklé je však 30 dní před koncem fixace dle smlouvy.

Předpokládáme-li, že současné sazby nebudou již výrazněji klesat, je sjednání úrokové míry předem nejvýhodnější. Vyhneme se tak sankcím z předčasně splaceného úvěru, neřeší to však situaci, kdy chceme doplatit hypotéku rovnou celou.

Výjimkou je spotřebitelská část hypotečního úvěru (neúčelová), kde má klient nárok na předčasné splacení již dnes (maximální sankce 1 % a 0,5 %) a zároveň má i možnost do 14 dnů od smlouvy odstoupit.

Na vaše dotazy odpovídá Martin Špaček z portálu www.Sfinance.cz.