„Každý případ je samozřejmě individuální, ale pomůže, když se člověk drží níže uvedeného návodu. Jedná se o jednoduché věci, které se ve stresu a složitosti každodenního řešení jednotlivých záležitostí ztrácí. Nejlepší je udělat si seznam všech možných detailů a následně si je odškrtávat,“ říká Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

1. Ujasněte si, kde chcete do budoucna bydlet a jak velký dům potřebujete.

2. Udělejte si rychlou exkurzi na internet a zjistěte si, kolik domy splňující vaše představy stojí a jak se v daných lokalitách pohybují ceny pozemků.

3. Sejděte se se svým finančním konzultantem nebo jej vyhledejte, pokud jej dosud nemáte. Nechte si vše zanalyzovat a proberte s ním, jakou hypotéku váš rozpočet unese i v dlouhodobém výhledu. Je zbytečné obíhat banky, když objektivní informace získáte na jednom místě. Nechte si zaslat výpisy z registrů dlužníků. Nesplácené dluhy v minulosti můžou všechny vaše plány a následné kroky shodit ze stolu.

4. Porovnejte výši dosažitelné hypotéky a vlastní zdroje s cenami obvyklými domů, které by vám vyhovovaly a s cenou pozemků.

5. Vyberte si pozemek. Zjistěte si všechny podrobnosti na katastrálním úřadu. Tedy jaké domy se můžou na pozemku stavět (typ střechy, výška, garáž, plot a další požadavky). Zjistěte si také, jestli pozemek není náhodou zatížen exekucí a zda je připraven pro výstavbu domu.

6. I s ohledem na peníze důkladně prohledejte internet a vyberte tři společnosti stavějící typové projekty nebo tři kanceláře projektantů. Vstupte do jednání s těmito třemi subjekty.

7. Stanovte si objektivní kritéria, podle kterých se rozhodnete pro finálního dodavatele. Například: cena, zateplení, vyhovující dispozice, rychlost výstavby, délka záruky, životnost stavby. Je to důležité, protože budete strháváni emocemi, které mají mít své slovo, ale určitě nelze spoléhat jen na ně.

8. Dejte si dohromady naprosto detailní rozpočet včetně žaluzií, plotu nebo vestavěných skříní. Ceny uváděné na internetu jsou často za nekompletní dodávku a jsou mnohdy uváděny bez DPH.

9. Vytvořte na dodavatele tlak a dohodněte si slevy.

10. Dejte si práci s doladěním smluvní dokumentace. Stanovte termín dokončení stavby a sankce za zpoždění. Požadujte finální rozpočet bez navyšování. Není špatný nápad, poradit se i s právníky a mít jistotu.

Na vaše dotazy odpovídá hypoteční specialistka Ing. Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting.

Chtěla bych se zeptat, zda je pro mne výhodné refinancovat překlenovací úvěr ze stavebního spoření, který mi byl poskytnut v roce 2008 s úrokem 4,75 % p. a. Zvolila jsem si neměnnou úrokovou sazbu, tudíž bych měla platit po celých cca 26 let stejnou částku. Pevnou úrokovou sazbu jsem si zvolila, protože jsem se bála, že mi v budoucnu může být úrok (a tím i splátka) zvýšen, ale nyní naopak vidím, že se úrokové sazby hodně snižují.
Máte pravdu, úrokové sazby jsou v současné době historicky jedny z nejnižších. Mnozí klienti, kteří před lety při uzavírání úvěrové smlouvy dali přednost jistotě neměnné výše splátky a zvolili si dlouhodobou pevnou úrokovou sazbu, dnes o správnosti svého rozhodnutí pochybují a logicky zvažují refinancování svých úvěrů.
Ve fázi překlenovacího úvěru navíc klienti platí po celou dobu trvání tohoto úvěru úroky z celé vypůjčené částky, a to až do doby tzv. přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření (kdy mají na svém účtu naspořeno cca 40 až 50 % z výše poskytnutého úvěru). Při porovnání s anuitní splátkou hypotečního úvěru je zde samozřejmě o to vyšší přeplacení, protože u hypotečního úvěru se s každou provedenou anuitní splátkou úrok obsažený ve splátce vždy snižuje podle výše aktuálního zůstatku jistiny (zůstatku dlužné částky).
V porovnání s úrokovými sazbami překlenovacích úvěrů není úrok u vašeho stavebního spoření zdaleka tak vysoký oproti jiným stavebním spořitelnám, nicméně v situaci, kdy úrokové sazby hypotečních úvěrů začínají na 2,5 % u variabilních úrokových sazeb a hypotéku s pětiletou dobou fixace úrokové sazby lze získat s úrokem od 3,09 % p. a., určitě stojí za to nechat si spočítat splátku úvěru v případě, že byste stávající úvěr refinancovala.
Bohužel neznám konkrétní výši vašeho překlenovacího úvěru, ale pokud byste chtěla zachovat dobu splatnosti úvěru, tak překlenovací úvěr ze stavebního spoření ve výši např. 1 mil. Kč můžete splatit hypotečním úvěrem s dobou splácení 22 let se splátkou od 4928 Kč měsíčně. V rámci refinancování ale můžete u nového úvěru zvolit i delší dobu splácení a splátku ještě snížit, nebo naopak úvěr navýšit (část z nového úvěru pak můžete použít i neúčelově za stále výhodnou úrokovou sazbu).
Pokud se týče vašeho stavebního spoření, můžete naspořené finanční prostředky použít ke splacení překlenovacího úvěru (pak by výše hypotečního úvěru na refinancování byla nižší o vaše úspory na účtu stavebního spoření). Možné je i takové řešení, že splatíte překlenovací úvěr v plné poskytnuté výši a stavební spoření si zachováte a použijete později třeba na vylepšení svého současného bydlení.
Nezapomeňte si však ověřit, zda s mimořádným splacením vašeho překlenovacího úvěru nejsou spojeny vysoké sankce či poplatky účtované stavební spořitelnou, nejlépe podáním žádosti o vyčíslení zůstatku překlenovacího úvěru ke splacení k určitému budoucímu datu (ideálně ke konci měsíce následujícího po datu podání žádosti o vyčíslení).
Dnes je na finančním trhu mnoho výhodných nabídek refinancování úvěrů na bydlení, úvěry jsou poskytovány bez poplatku za uzavření, banky vesměs akceptují původní ocenění úvěrované nemovitosti do 6 let od data vyhotovení ocenění a hypoteční úvěr lze získat i bez poplatku za vedení úvěrového účtu.
O výběru banky a produktu vhodného pro refinancování vašeho úvěru doporučuji poradit se nejlépe s nezávislým zkušeným finančním poradcem, který má přehled o všech nabídkách a umožní vám vybrat si na místě z několika variant, aniž byste musela sama obíhat a zjišťovat si podmínky u několika různých bank.
Tato služba je poskytnuta bezplatně (a bývá mnohdy i s finančním zvýhodněním oproti nabídce, kterou byste získala jako klient žádající o hypotéku na přepážce banky), a dobrý finanční specialista vám zpracuje několik srovnávacích variant řešení včetně zjištění potřeby zabezpečení schopnosti splácet hypotéku. V ideálním případě bude nabídka služeb zahrnovat i komplexní posouzení řešení vaší finanční budoucnosti s ohledem na vaši finanční situaci a životní plány. Nejlepší řešení hypotečního úvěru je řešení v komplexu celkového finančního plánu na míru, které vám přinese peníze navíc, včetně volby hypotéky podle vašich představ.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.