Článek
Prvním krokem plánované výstavby je nákup pozemku. Kde je v současnosti hlavní zdroj nákupu, u soukromých majitelů, anebo u obcí?
Mám-li mluvit za naši společnost, vždy jsme kupovali pozemky především od soukromých majitelů. Nicméně z 99 % je u projektu vždy potřeba vyřešit další majetkoprávní vztahy nebo dokoupit kus pozemku, který vlastní městská část či obec – například příjezdovou komunikaci, případně pozemek, který zbyl po nějakém dělení, takže v malém měřítku kupujeme i od obcí.
Celkově však pozemků, které vlastní stát či obce, ubývá a to, co zbývá, jsou mnohdy pozemky, které nejsou územním plánem určeny k výstavbě.
Developeři ale někdy nepochopitelně koupí právě pozemek, který není určen pro výstavbu. Nabízí se proto otázka, co je důvodem takovéto nejisté investice?
Nevím, zda by developer šel do investice, která by pro něj byla nejistá. Ale koupě, kterou jste zmínil, může mít zcela racionální důvody.
Dovedu si například představit, že někdo koupí pozemky, na nichž je stavební uzávěra, a že pro to má zcela logický důvod. Městská část nebo obec umístí na pozemek stavební uzávěru, protože má v souladu s územním plánem určitou představu o rozvoji lokality, ale nemá dostatek finančních prostředků na její realizaci. Pak přijde investor, který řekne: vaše představa zapadá do mých plánů, pojďme se dohodnout, jakým způsobem projekt uskutečnit.
A pokud najdou společnou řeč, projekt se začne realizovat, změní se územní plán a zruší se stavební uzávěra, která tam vlastně sloužila jen jako ochrana proti živelnému nekontrolovanému rozvoji.
Nemůže být v pozadí těchto nákupů politický kalkul, že výměnou za finanční podporu určité politické strany v komunálních volbách „prohlasují“ následně její zastupitelé změnu územního plánu a výstavbu na daném pozemku povolí?
To se pochopitelně nedá zcela vyloučit, ale já si to nedovedu moc představit. Pokud hovoříme nikoli o letišti za miliardy korun, ale o běžných projektech, nedovolí si developer sázet na vítězství nějaké politické strany ve volbách. To je velice nejistá záležitost a vsadit na ni stovky miliónů korun by byl hazard.
Jaký je obecně vztah developerů a obcí v jejichž katastru se staví? Žádají obce výměnou za vstřícnost při územním a stavebním řízení posílení občanské vybavenosti – školky, školy, parkoviště?
Já bych nehovořil o výměně. Developerský projekt je ve stadiu přípravy pochopitelně vždy projednáván s příslušnou obcí nebo městskou částí. V zastupitelstvu sedí lidé, kteří obhospodařují obecní rozpočet a mají tak představu, kolik stojí výstavba sítí nebo komunikací, protože ji sami realizují. Vědí proto také, co mohou žádat a co nikoli.
Pak už záleží jen na domluvě obou stran, aby nový projekt zapadl do infrastruktury, aby došlo k napojení komunikací atd.
Na trhu je v současnosti přebytek dokončených nových bytů, které nemohou najít kupce. Co je příčinou, nerealistická cena, či neatraktivní lokalita?
Těch příčin je celá řada. V minulosti se stavělo mnoho projektů na draze nakoupených pozemcích, protože byl stavební boom a čekalo se, že ceny dál porostou. Investoři vkládali peníze i do projektů, které ekonomicky příliš nedávaly smysl. Než se projekty dokončily, přišla krize a ceny se dnes pohybují někde jinde.
Na trhu je spousta bytů, které si možná časem kupce najdou, ale dnes si zájemci o bydlení stěžují na špatné dispozice, nevhodnou orientaci do světových stran, na architektonické prohřešky v podobě sloupu uprostřed obýváku nebo nadbytku chodeb, které třeba v bytě o rozloze 70 m2 zabírají více než 20 m2. To se pochopitelně zákazníkům nelíbí.
Nicméně staví se dál a banky vyžadují pro udělení půjčky určité procento předprodanosti bytů v projektu. Jak přesvědčujete potenciální zákazníky, aby zaplatili za byt, který je jen na papíře a zatím nestojí?
To souvisí s předchozí otázkou. Každý člověk dělá při nákupu nemovitosti určité kompromisy, avšak ze zkušeností, které máme například z projektu Čakovický park, víme, že klienti dělají pouze malé kompromisy.
Oni mají představu, jak velký byt chtějí koupit, mají představu o lokalitě i o cenové úrovni a hledají na trhu nemovitost, která by té jejich představě byla co nejblíže.
Žádný byt totiž neodpovídá stoprocentně, ale pokud klientovi umožníte, aby se pomocí klientských změn co nejvíce přiblížil své představě, tak už dělá jen malý kompromis. A to je to, co ho přiměje, aby si byt koupil dříve, než bude postaven, protože pak už žádné změny nejsou možné.
Předpovídat vývoj cen na českém realitním trhu se rovná věštění z křišťálové koule. Část odborníků říká, že ceny budou ještě klesat, jiní zase tvrdí, že už dosáhly dna. Jak vidíte nejbližší vývoj vy?
Stanovení vývoje cen bytů u nás bylo vždy obtížné a jejich vývoj byl těsně spjat s vývojem celkové hospodářské situace. To se podle mě v budoucnu nezmění.
Nicméně u projektů, které vznikají v současnosti, už prostor pro výraznější zlevňování nevidím, protože ceny stavebních materiálů i prací v poslední době klesly a jsou na relativně nízké úrovni.
Každý developer pak nastavuje výslednou cenu produktu tak, aby v průběhu realizace projektu už nemusel zlevňovat, protože to dává jeho projektu nálepku neúspěšnosti. Takže podle mého názoru ceny klesat nebudou.