Při prodeji nemovitosti před výročím fixace hypotéky je třeba počítat s tím, že při předčasném splacení hypotéky si bude banka účtovat sankci. Ta činí u většiny bank 5 % z výše předčasné splátky a klesá tedy v čase podle toho, jak velká část hypotéky je už umořena běžnými anuitními splátkami.

Existují jedině dvě možnosti, kdy by pravděpodobně banka nemusela účtovat tuto sankci – buď pokud by nový kupující převzal stávající hypotéku, nebo pokud by na splacení nové hypotéky navazovala koupě nové nemovitosti, která by byla financována novou hypotékou u stejné banky. Obě tyto situace jsou však velmi málo pravděpodobné. Musela by být velká náhoda, kdyby se kupujícímu hodila právě ta konkrétní hypotéka. Nebo kdyby se podařilo najít vhodnou nemovitost právě v okamžiku, kdy bude i kupec na původní byt.

Dalším výdajem, s nímž je třeba počítat, je daň z příjmů, kterou zaplatíte v případě, že jste původní nemovitost vlastnili kratší dobu než 2 roky. Této dani je možné se vyhnout, pokud získané prostředky z prodeje bytu použijete ve stejném kalendářním roce opět na bydlení.

Daň z převodu nemovitosti

Třetí platbou, která vás čeká, je daň z převodu nemovitostí. Tu vždy platí prodávající a činí 3 % buď z odhadu, nebo z kupní ceny nemovitosti – rozhoduje vyšší částka.
Možným řešením této situace je ponechat si původní byt a pronajímat jej. Tím ušetříte za daň z příjmů i za daň z převodu nemovitostí a z pronájmu budete mít příjmy na splátku větší hypotéky na novou nemovitost.

Tuto variantu je ale třeba předem pečlivě zvážit a propočítat. „Pokud disponujete už nyní s „napnutým rozpočtem“, mohlo by toto řešení vést ke každoměsíčnímu stresu, kdy byste při výpadku nájemného z původního bytu měli potíže se splátkou hypotéky. Je třeba také předem znát provozní výdaje v nové domácnosti, abyste včas nastavili svůj rodinný rozpočet a nebrali si hypotéku, která bude nad vaše síly,“ říká Jan Lener ze společnosti Broker Consulting. Se všemi propočty, zařízením hypotéky a naplánováním rodinných financí vám pomohou nezávislí finanční konzultanti.

Na vaše dotazy odpovídá Petr Rozkošný z poradenské společnosti Broker Consulting.

Rádi bychom na našem rodinném domě spravili střechu, v naší bance nám však řekli, že i přes to, že bychom si rádi půjčili jen pár set tisíc korun, budeme muset zastavit nemovitost v hodnotě skoro dva milióny korun. Bez zástavy by nám prý taky půjčili, jenže to už by byl úvěr s úrokem přes 10 %. Lze si vůbec půjčit menší částku bez toho, aby člověk nemusel ručit celou nemovitostí, nebo aby nemusel platit předražený úvěr?
Určitě ano, řešení existuje v podobě úvěru ze stavebního spoření, u kterého nemusíte u částky v řádu stovek tisíců korun zastavit nemovitost, a který je zároveň úročen přijatelnou úrokovou sazbou. Místo zástavy nemovitosti však jednotlivé stavební spořitelny mohou požadovat např. ručení další osobou či životní pojištění, nabídky stavebních spořitelen se však pochopitelně liší, proto určitě není moudré vzít si hned první nabízený úvěr.
Pokud dosud nemáte uzavřenou smlouvu o stavebním spoření nebo pokud tuto smlouvu máte a nemáte na ni našetřeno částku rovnající se 40 % požadovaného úvěru a doba trvání této smlouvy nepřekračuje 2 roky. Pokud takovou smlouvu máte, ale nechcete ji použít (spoříte na ni např. dětem na jejich vlastní bydlení), budete muset v první řadě zažádat o tzv. překlenovací úvěr, u něhož je úroková sazba vyšší, tento úvěr však bude po splnění podmínek daných zákonem jednorázově splacen právě řádným úvěrem ze stavebního spoření, u něhož se lze s úrokovou sazbou dostat i pod 4 % p.a.
V minulosti jsme v našem rodinném domě spravovali koupelnu a kuchyni, letos bychom chtěli opravit fasádu, pořídit si nová okna apod. Slyšela jsem, že by pro nás nejlepším způsobem, jak zaplatit tyto úpravy, bylo, kdybychom si nechali zpětně zaplatit peníze, které jsme utratili při opravách koupelny a kuchyně, že bychom pak bance nemuseli dokládat, jak jsme peníze využili. V bance nám však řekli, že nám tyto peníze zpětně neproplatí.
Pokud máte v plánu rekonstruovat vaši nemovitost, a pokud na to nemáte dostatek vlastních zdrojů, a nebo tyto zdroje jednoduše nechcete využít, je skutečně možné si nechat zpětně proplatit prostředky, které jste na rekonstrukci nemovitosti použili v minulosti, jak píšete. Podmínkou ovšem je, že doba od uplynutí této rekonstrukce nesmí přesáhnout 1 nebo 2 roky, to záleží na konkrétní bance. Tyto prostředky jsou pak vypláceny na základě předložených dokladů (např. faktura), a dobou 1 nebo 2 roky je myšleno datum na tomto dokladu (jinak vlastně ani banka nemá možnost zjistit, kdy k rekonstrukci došlo). Některé banky na trhu tento postup dokonce nenabízí vůbec, proto je nutné porovnat nabídky několika z nich, nejlépe s pomocí nezávislého hypotečního specialisty.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.