Vláda nedávno prosadila ve Sněmovně návrh novely občanského zákoníku podstatně měnící nájemní vztahy. V nejbližších dnech bude novelu projednávat Senát. Jaká je konkrétní představa fungování tohoto zákona v praxi?

Podle paragrafu 696 se nájemní smlouva nebo její změna sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nedojde-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pokud ten souhlasí, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu. Nesouhlasí-li nájemce se zvýšením nebo prostě na návrh nebude reagovat, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud pak na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Tolik ve stručnosti litera zákona.

Ivan Přikryl

Ivan Přikryl

FOTO: archiv, Právo

Problém spočívá v tom, že zákon neurčuje, jak často může pronajímatel o zvýšení nájemného žádat. Teoreticky by tak po rozhodnutí soudu mohla následovat nová žádost o další zvýšení nájemného. To je mimochodem jedna z hlavních vad tohoto zákona, protože když si pronajmete byt, očekáváte, že s výjimkou vlivu inflace budete bydlet za nějakou sjednanou sumu. A tady ve skutečnosti existuje vždy po uplynutí pěti měsíců možnost další žaloby na zvýšení nájemného. Navrhujeme proto, aby výši nájemného bylo možné změnit rozhodnutím soudu pouze po uplynutí lhůty dvou let od poslední změny.

Je to jediný problém navrhované novely?

Není. Největším problémem je podle mého názoru otázka vlastního zjišťování úrovně nájemného. V příslušném paragrafu 696 najdete jen hrubou definici, že by soud měl určit nájemné, které je v místě a čase obvyklé. Politici dnes hovoří o cenových mapách. Ty však nemohou plnit funkci „zvláštního právního předpisu“, o němž hovoří zákon, ale mohou být v nejlepším případě pouze doplňkovým doporučením nebo autoritativním názorem. Možná by proto nebylo od věci zřízení funkce ombudsmana pro tuto oblast, který by porovnával jednotlivé případy a výroky soudu, protože rozhodnutí soudů v jednotlivých regionech mohou skutečně být diametrálně odlišná.

Vláda slibovala cenové mapy místně obvyklého nájemného do konce února, ovšem výsledek přinesl zklamání. Zmapována je jen zhruba desetina obcí, a navíc zveřejněné údaje jsou kritizovány jako nekvalitní. Z čeho tedy budou soudy vycházet?

Vzhledem k tomu, že cenové mapy jsou nepřesné a v mnoha případech neodpovídají skutečnému nájemnému, bude muset soud sáhnout po § 125 občanského soudního řádu a zaujmout stanovisko, že nerozhodne, dokud mu žalující strana nepředloží důkaz o tom, že v daném domě a ve srovnatelných domech dané lokality jsou ostatní nájemní smlouvy na té a té úrovni, a dokud nepředloží znalecký posudek, že dané bydlení odpovídá této úrovni i svou kvalitou. Protože někdejší rozdělení bytů do první až čtvrté kategorie bylo zrušeno a nikdo už dnes nemluví o tom, co je kvalita a co obnáší vybavení bytu.

A skončí to tím, z čeho jsem měl největší obavu, že ten, kdo je natolik ekonomicky silný, že si může opatřit kvalitní právní zastoupení, kvalitní posudky, tak bude vyhrávat, a nájemník, řekněme senior, který má už předem strach, že ve sporu neuspěje, u soudu skutečně prohraje. Můžeme jen doufat, že soudy budou v těchto případech postupovat uvážlivě. Nicméně jsme svědky absence role, kterou má výkonná a zákonodárná moc hrát, to je maximálně eliminovat všechna zbytečná rizika.

Vyspělé státy Evropy chápou nájemní bydlení jako službu zvláštního určení a v té či oné míře vytvářejí pro určení jeho ceny průhledná pravidla. Proč tomu u nás není rovněž tak?

To má své historické důvody. Když se podíváte na zákon o hospodaření s byty z éry předchozího režimu, tak nebyl příliš odlišný třeba od současného německého nebo rakouského modelu, protože vycházel z pravidel tereziánského občanského zákoníku z r. 1811 a z poměrů první republiky. To znamená rozlišoval kategorie bydlení, jeho kvalitu. Jeho problém nespočíval v tom, že by byl socialistický, ale v tom, že byl zkoncipován někdy v šedesátých letech a vycházel z ekonomických nákladů na rekonstrukci, údržbu a provoz v padesátých letech a pak zastaral, protože se s ním až do roku 89 téměř nehnulo. Proto došlo k zanedbání bytového fondu a s tím souvisejícím dalším problémům.

Jako předseda Svazu bytových družstev jsem se v devadesátých letech zúčastnil mnoha jednání kolem bydlení a mohu konstatovat, že na vládní úrovni existovala v té době všeobecná neochota přistoupit k ekonomizaci nájemného. Tím pádem přetrvala zastaralá úroveň tehdejší právní úpravy; liberalizovaly se sice ceny tepla, aniž by se zároveň přistoupilo k měření jeho spotřeby, a dalších energií a služeb, ale s nájemným nikdo nechtěl hýbat. Ani jedna vláda po roce 1989 si nezvolila bytovou politiku a problematiku bydlení za svou prioritu a ta současná není v tomto směru výjimkou. Jinak by totiž musela řešit celý komplex souvisejících podmínek dotvářejících trh s bydlením, jako je sociální neziskové bydlení a podobně. Podíváte-li se na německou platnou právní úpravu, tak se vám může zatočit hlava z množství kritérií upravujících nájemní bydlení, ale nemají tam spory, protože podmínky trhu jsou jasně určeny. Podobně je tomu s rakouským modelem, který u nás platil do roku 1948 a nebyl by problém ho obnovit, ale chybí k tomu vůle.