Oslovit jednu stavební firmu rozhodně nestačí. Ideální je vybírat alespoň ze tří nabídek. Volíme nejlépe společnost v okolí svého bydliště, ušetříme tím totiž náklady.

Jak hledat? Dobré je ptát se známých, hledáme na internetu nebo v místní inzerci. A ve všech případech požadujeme reference. Ideální je, když se nám podaří prohlédnout si nějaký dům postavený danou firmou, pohovořit s majiteli o jejich zkušenostech s danou stavební firmou.

Přesto ale počítejme i s tím, že ani to nemusí být záruka. Firma sice může stavět kvalitně, nemusí být ale seriózní v jiných ohledech. Může se stát, že záměrně podhodnotí rozpočet na stavbu, aby zakázku získala. Následně však bude stavět bez problémů jen tehdy, když uhradíme cokoli, co nám vyfakturuje. V okamžiku, kdy se budeme chtít řídit podepsaným rozpočtem, nastane velký problém. Může se stát i to, že firma bude vyhrožovat tím, že ze stavby odejde a dům nechá rozestavěný. I na takové scénáře je dobré se při stavbě domu připravit.

 

FOTO: Václav Jirsa, Právo

Stavba na klíč

Přestože mohou nastat značné komplikace, bývá vždy lepší, když celou dodávku zajistí jedna firma. Organizovat jednotlivé specialisty je totiž pro laika takřka nemožné. Na stavební společnosti necháváme v takovém případě i zajišťování materiálu. Množství, druh a čas dodávky bychom asi sami operativně zvládli jen těžko. Navíc si tak ušetříme hodně času a nervů.

Vše si dobře hlídat a zkontrolovat je však velmi důležité. Určitě je vhodné na stavbu jezdit co nejčastěji a dohlížet na to, zda vše probíhá podle našich představ. Správnost postupů a použitých technologií při stavbě je ale lepší přenechat nezávislému odborníkovi, nejlépe zkušenému stavbaři.

Stavba s více dodavateli

Další možností je stavět s více firmami. Jestliže nejsme vystudovaní stavaři, bude třeba si najmout odborníka – manažera stavby, který vše zařídí, zorganizuje a zkontroluje. Pak tento způsob stavění může vyjít výrazně levněji, než když si necháme dům stavět na klíč jednou firmou.

Jak taková stavba probíhá? Se stavebním manažerem uzavíráme mandátní smlouvu. Na jejím základě pak manažer najímá na jednotlivé části stavby firmy. S každou z nich připraví smlouvu o dílo na konkrétní část stavby a tu nám dá jako investorovi podepsat. Dobře vyřešena by v této smlouvě měla být problematika odpovědnosti a záruk, aby nenastaly potíže např. při případných reklamacích.

Následně se manažer stavby stará, aby firma udělala to, co má a jak má. Teprve po ukončení prací dá pokyn, abychom zaplatili. On sám je honorován podle mandátní smlouvy.

  • Tímto způsobem lze ušetřit zhruba 10–15 % z ceny stavby. Vše také probíhá rychleji a navíc máme kontrolu nad výběrem všech dodavatelů, což u stavby na klíč není možné.

Smlouva o dílo je základ

V obou případech potřebujeme kvalitní smlouvu o dílo. Právě ta nás může do určité míry ochránit před potížemi. Jak by měla vypadat?

  • Vždy by měla mít písemnou formu. Ústní sjednání je podle zákona možné rovněž, jenže v případě sporu bychom jen těžko prokazovali, co bylo dohodnuté.
  • Ve smlouvě nesmí chybět smluvní strany, datum a podpisy. Dále by v ní měl být uveden předmět smlouvy, tedy závazek zhotovitele provést dílo, a závazek objednatele, tedy nás, za ně zaplatit.
  • Stavbu je nezbytné přesně specifikovat, např. podle projektové dokumentace, která bude přílohou smlouvy. Ve smlouvě nebo v projektové dokumentaci by také mělo být přesně definováno, z čeho bude dům postaven, případně uvedeni i konkrétní výrobci.
  • Neméně důležitý je termín předání dokončené stavby. Vyplatí se sjednat si také smluvní pokuty pro případ, že stavební firma lhůtu nestihne.

Dále se vyplatí do smlouvy uvést, zda stavební společnost musí dům postavit sama nebo zda může angažovat i další firmy. V druhém případě je dobré si sjednat, že vybrané subdodavatele musíme jako investor stavby schválit.

Platby podle rozpočtu

Klíčová bude dohoda ohledně ceny. Ideální by byla samozřejmě pevná cena. Na to však přistoupí jen málokterá firma. Stanovíme ji proto alespoň podle rozpočtu. V takovém případě totiž nesmí být bez našeho souhlasu zvýšena.

  • Práce a náklady, které nejsou v rozpočtu zahrnuté, může stavební firma účtovat jen tehdy, že je schválíme písemně nebo práce dodatečně písemně objednáme.

Tady se ovšem může skrývat již zmíněné nebezpečí. Rozpočet může být podhodnocený nebo naopak předražený. Velmi podrobně si ho proto prostudujeme. Nejlépe s nějakým odborníkem, třeba architektem či rozpočtářem.

FOTO: Václav Jirsa, Právo

Sami totiž jen obtížně poznáme, zda rozpočet obsahuje skutečně vše, co bude ke stavbě třeba, a jestli je to v dostatečné kvalitě a množství. Materiály, konkrétní výrobky, práce, ale např. i odvoz suti, zařízení staveniště či jeho úklid. Nebude-li jasné, co se pod některou položkou skrývá, je nutné nechat si ji vysvětlit.

  • Vše, co bude v rozpočtu chybět, totiž budeme muset zaplatit navíc.
  • Např. u dřevostavby se může stát, že firma do rozpočtu uvede dřevo na kostru domu v neopracovaném stavu. Úprava dřeva pak vyžene částku na faktuře i na dvojnásobek oproti rozpočtu, tedy o několik desítek tisíc korun výš.

Nejdřív práce, potom peníze

Kdy firmě zaplatit? Zásada je jasná: pěkně nejdřív práce a teprve potom peníze. Takhle je vhodné sjednat si to ve smlouvě, platba vždy až po dokončení a předání jednotlivých etap stavby.

  • Samozřejmě fakturu, kde musí být přesně vypsané práce a materiál, který je účtován, před platbou pozorně zkontrolujeme.

Zjistíme-li nedostatky, platíme až po jejich odstranění. V lepším případě firma věc napraví a my zaplatíme. Bohužel se však najdou i stavební firmy, které „smlouva nesmlouva“ řeknou, že nic opravovat nebudou, a dokud nemají peníze, nepokračuje se. Najdou se i takové, které ze stavby rovnou zmizí. Pak bude záležet na naší bojovnosti a na tom, jak pevné máme nervy. Na pomoc lze přivolat advokáta nebo živnostenský úřad.

Dokončení stavby je po kolaudaci

Za okamžik dokončení stavby by měla být považována kolaudace, čímž se dá předejít nejednomu problému. Po dokončení stavby, tedy po kolaudaci, následuje její převzetí. Tímto okamžikem začíná běžet záruka, odpovědnost za vady.

  • Ze zákona je minimální záruční doba na stavbu tři roky. Lze ale sjednat i delší. Standardních je až šest let.
  • Pokud se na domě objeví nějaké vady, musí se uplatnit právě v záruční době, jinak nárok zanikne.
  • Všechny reklamace oznamujeme písemně, doporučenými dopisy, aby nemohly vzniknout žádné pochybnosti.