Český hypoteční trh zažil první zásadní zvraty v roce 2009. Tehdy se začaly projevovat důsledky krize a zájem o hypotéky v České republice meziročně klesl o 39 %. Následovalo prudké zvýšení úrokových sazeb a zpřísnění podmínek bank pro poskytování úvěrů. Lidé začali více šetřit, se zvyšující se nezaměstnaností se zhoršily jejich finanční možnosti a nastalo období strachu ze zadlužení spojeného s pořízením nemovitosti.

V loňském roce jsme byli svědky příjemného snížení úrokových sazeb. Zároveň klesaly prodejní ceny nemovitostí (zvláště starších) a úvěrový trh se začal z předchozího roku zotavovat.

Podle odborníků nízké sazby vydrží i pro tento rok. „Letos předpokládáme udržení sazeb na nízkých úrovních, nelze však doufat, že by současné sazby ještě příliš klesaly. Naopak spíše v horizontu roku či dvou o něco vzrostou,“ říká hypoteční specialistka Linda Fejtková ze společnosti Broker Consulting.

Deregulace nájemného trh ještě uvolní 

Situace na trhu nemovitostí vypadá také příznivě. V uplynulém roce se trh většinou kultivoval. Kazí to jen developeři, kteří bohužel stále drží ceny na původní přemrštěné výši a povětšinou nezlevnili. Z toho lze usoudit, jaké zisky museli mít v minulých letech, když jsou schopni držet po léta své postavené projekty na původních cenách, ač je mají sotva poloprodané. Snad se v roce 2011 umoudří a půjdou s prodejní cenou dolů, blíže k realitě, resp. k odhadním cenám.

Většina nemovitostí je však v současné době k mání za velmi příznivé ceny, resp. za ceny srovnatelné s bankovními odhady, a to i v lukrativních lokalitách velkých měst. Také deregulace nájemného trh s nemovitostmi ještě více uvolní. Prostě jak to tak bývá, krize většinou přinese investiční příležitosti. A v tomto případě také příležitosti koupit nepředraženou nemovitost pro lidí, kteří chtějí řešit své bydlení.

Na vaše dotazy odpovídá Vít Pavelčák ze společnosti Broker Consulting.

Vloni se mi naskytla koupě bytu, a jelikož o něj bylo více zájemců, bylo potřeba rychle jednat. Neměl jsem tedy k vyřízení hypotéky na jeho koupi a rekonstrukci tolik času. Pro usnadnění a urychlení vyřizování hypotéky jsem se rozhodl využít služeb finančního poradce. Krom jiného i na doporučení „spokojeného klienta“ jsem zvolil finančního poradce z jedné společnosti, která poskytuje finanční poradenství. Zajímalo by mne, zda si mohu někde ověřit, nakolik je uzavřená hypotéka pro mne výhodná a zjistit tak, jak moc dobře se o mne firma jako o klienta postarala a zda si zaslouží mou důvěru i v ostatních finančních záležitostech. Mám totiž z minulosti nedobrou zkušenost s jednou s.r.o. z Vysočiny poskytující také finanční poradenství. Existuje v tomto oboru vůbec nějaká ochrana spotřebitele? Například u řezníka ČOI kontroluje váhu, zda v deseti deka salámu nechybělo jedno kolečko. Ale z různých příběhů v médiích je zřejmé, že pokud někoho půjčka připraví o poslední boty, může si za to sám, že podepsal vychytralou smlouvu.
Dohled nad finančním trhem má ze zákona Česká národní banka. Dále pak existují uskupení společností jako je AFIZ (Asociace finančních zprostředkovatelů a poradců) nebo USF (Unie společností finančního zprostředkování a poradenství), která mají za úkol kontrolovat kvalitu služeb poradců a v neposlední řadě oddělení kvality péče o klienty jednotlivých společností. V naší společnosti fungují navíc ještě etické komise. Celkově je kontrola kvality práce odvedené poradcem velmi obtížně kontrolovatelná. Poradce bude prezentovat svůj názor na celou problematiku, na rozdíl od řezníka, kterému když ČOI prokáže, že šidí, není o čem diskutovat.
Je zde několik indicií, které vám pomohou poznat, zda poradce opravdu pracuje pro vás.
1. Poradce je povinen sdělit výši a způsob svého odměňování na požádání klienta. Pokud bude mít se sdělením své odměny problém, je to signál k zamyšlení.
2. Poradce dokáže jasně odpovědět na otázky týkající se výběru konkrétního produktu. Hovoří s vámi tak, že správně rozumíte obsahu a hlavně vám naslouchá a má zájem o vaší situaci.
3. Poradce je povinen na požádání klienta předložit veškeré certifikáty o vzdělání. Kvalitní poradce by se rozhodně neměl spokojit s nižším stupněm odborné způsobilosti ČNB. Naopak k objektivnímu zpracování portfolia musí mít vyšší stupeň. Dále by měl mít certifikaci Vázaného zástupce, rozšířenou o certifikaci investičního specialisty pro jednorázové investice.
Pokud se jedná o kontrolu kvality hypotéky, těžko dnes zpětně porovnávat, jak na tom byly konkurenční nabídky bank před rokem. Pokud jste si ale bral hypotéku za vysokých úrokových sazeb, správným tahem byla pravděpodobně krátká doba fixace na jeden, maximálně tři roky. Pokud si hodláte nechat zpracovat osobní portfolio finančních programů, není problém obrátit se na více společností a následně se rozhodnout pro nejlepší řešení. Nakonec, to s kým budete vaše finance řešit je vaše svobodná volba. Nicméně pozor na jednu věc. Pomlouvat je jednoduché a dobrý profesionál konkurenci nepomlouvá. Mluví o číslech a o řešeních vašich záměrů.
Mám hypotéku u hypotéční banky a za šest týdnů mi končí pětiletá fixace. Chci vložit mimořádnou splátku 400 000 Kč (dluh činí necelých 900 000), ale hypotéční banka se nemá k žádnému jednání. Nechce mi sdělit, jaké budu mít podmínky splácení po uhrazení splátky. Údajně je postup takový, že mi nové podmínky zašlou poštou a já na ně mohu poté emailem reagovat. Ze zkušeností vím, že je zasílají záměrně tak pozdě, že již nemůžete nic dělat, než přijmout, co vám nabízejí. Mým cílem je splatit hypotéku co nejdříve a ani tady se jim nechce komunikovat. Prý mi zůstane stejná doba splácení a sníží se jen měsíční splátka. Existuje nějaká rada, jak získat podmínky nového úvěru ještě před koncem fixace? Ráda bych refinancovala, ale za pár týdnů nastupuji na mateřskou, takže tato možnost odpadá a emailovou komunikaci o ničem vedu již více než 14 dnů, bez jakéhokoliv výsledku. Tváří v tvář se vyjednávat údajně nedá, protože tento servis banka neposkytuje, jak mi sdělili na servisní lince. Tak si můžete jen emailovat nebo nekonečně dopisovat o ničem. Informace, že chci refinancovat jinde, nepomohla.
Řešením situace, kdy chcete vložit do hypotéky mimořádnou splátku, je podat bance písemné oznámení o mimořádném vkladu v době fixace a žádost o instrukce k zaslání platby. Pokud chcete změnit dobu splácení, je opravdu potřeba změnit úvěrovou smlouvu, kde může být bankou účtován poplatek. Jestliže banka komunikuje opravdu velmi špatně, můžete vyhledat právního zástupce nebo finančního konzultanta a zvážit další kroky s ním na základě přesných podkladů.
Je zároveň důležité položit si otázku, zda je opravdu moudré do hypotéky mimořádně vkládat peníze. Nejprve zkontrolujte, zda máte dostatečnou finanční rezervu pro nenadálé situace. Pokud ano, zvažte, zda peníze opravdu na nic v průběhu mateřské nebudete potřebovat. K zamyšlení je, zda nenechat oněch 400 000 Kč pracovat. Pokud je totiž uložíte do růstového portfolia otevřených podílových fondů, může vám generovat roční zisk kolem 4 – 6 % (jedná se o průměrné očekávané zhodnocení, které však není garantováno). Navíc budou peníze stále vaše, a budete je moci vybrat kdykoliv v případě nenadálé události. Pokud nemáte možnost fyzicky zařídit veškeré „běhání“ kolem fixace, spojte se s nezávislým finančním konzultantem, který by vám měl vyjít vstříc.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi