Podle § 15 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, lze ze základu daně odečíst částku odpovídající úrokům zaplaceným z úvěru bance nebo stavební spořitelně, pokud tím úvěrem poplatník řeší bytovou potřebu svou, anebo svých blízkých příbuzných. „Tato částka má strop 300 000 Kč, který odpovídá například úvěru ve výši 5,15 mil. Kč na 10 let při úrokové sazbě 6 %. Anebo také úvěru 6 mil. Kč na 20 let při úroku 5,05 %. To znamená, že většina úvěrů se do tohoto stropu vejde,“ říká hypoteční specialistka Linda Fejtková ze společnosti Broker Consulting.

Odpočet se uplatňuje nejčastěji v daňovém přiznání a příslušnému finančnímu úřadu je třeba doložit výpis z banky (či stavební spořitelny) o zaplacených úrocích v uplynulém roce, který banky a stavební spořitelny rozesílají v lednu. Případně dokládá poplatník smlouvu o úvěru, přičemž musí být schopen doložit, že účelem úvěru je nemovitost, kterou využívá k trvalému bydlení (popř. k bydlení svých blízkých příbuzných).

Kdo si uplatňuje odpočet

Jestli je účastníkem úvěru jen jeden poplatník, je jasné, že celou částku si odečte sám. Jsou-li účastníky úvěru manželé, mohou si vybrat, zda si odečet uplatní jen jeden z nich, nebo každý polovinu. Nejsou-li účastníci manželé, nebo je-li jich více, musí si odečíst každý část rovným dílem. Například při třech účastnících si odečte každý jednu třetinu úroků z úvěru (za předpokladu, že všichni tři splňují podmínku, že úvěr řeší bytovou potřebu jejich nebo jejich blízkých příbuzných).

Refinancování úvěru na bydlení

Pokud se týká odpočtů při refinancování úvěrů, zákon v tomto smyslu není jednoznačný. V loňském roce vznikaly různé fámy, zda jde i při druhém a dalším refinancování úvěru na bydlení stále úroky odečítat z daňového základu. Nakonec vše vyřešilo Ministerstvo financí vydáním závazného pokynu, podle nějž úroky z úvěru lze odečítat i při vícerém refinancování, pokud byl původní úvěr použitý na řešení bytové potřeby. Doložit, k čemu sloužil původní úvěr, není problém, jelikož vždy před refinancováním existovala smlouva o úvěru, kde byl jednoznačně uvedený účel (např. koupě či výstavba a konkrétní bytová jednotka či rodinný dům).

Na vaše dotazy odpovídá hypoteční specialistka Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting.

S manželkou splácíme hypoteční úvěr u Raiffeisen Bank, sjednaný na dobu splácení 15 let. V příštím roce bude končit období fixace splátek úvěru. Je možné v této době (ukončení fixace) jednorázově uhradit vyšší finanční splátku úvěru? Jaký vliv to bude mít na následnou výši splátky úvěru a je tento krok výhodný? Vyplatí se hypoteční úvěr splatit dříve, než je původně dojednaný termín?

Mimořádná splátka úvěru v době výročí fixace znamená v případě hypotečního úvěru dvě možnosti:

1. Zkrácení doby splácení v důsledku snížení úvěrového dluhu. Výše splátky bude vycházet z aktuální nové úrokové sazby na další období fixace. Splátka bude řádově v podobné výši, jako předchozí platba.

2. Snížení splátky přepočtením kalkulace hypotečního úvěru, kdy nový nižší zůstatek bude splacen na stejném období (ve vašem případě do konce sjednané doby 15 let).

V každém případě je třeba bance mimořádnou splátku úvěru předem oznámit a v případě požadavku na snížení splátky při zachování doby splatnosti úvěru toto řešení domluvit s pracovníkem banky.

Pohled na výhodnost či nevýhodnost mimořádné splátky hypotečního úvěru při výročí doby fixace se odvíjí od čistě matematické kalkulace (porovnání výše úroku, který vám banka v rámci hypotečního úvěru účtuje, s možností dosažitelného zhodnocení - možného výnosu - peněz, které zvažujete použít na mimořádnou splátku úvěru).

V dlouhodobém časovém horizontu a při volbě vhodné investiční strategie lze počítat se zhodnocením volných finančním prostředků klienta i přes 7 % p. a. Tj. pokud takovýmto způsobem dokážete své volné finanční prostředky v dlouhodobém horizontu zhodnotit, pak v případě, že efektivní úrok (po započtení daňového zvýhodnění ze zaplacených úroků) z hypotečního úvěru je nižší než tato hodnota, je vhodnější pokračovat ve splácení úvěru. Neboť výnos z volných finančních zdrojů bude vyšší než náklady části hypotečního úvěru stejné výše.

Pokud však vaše peníze nejsou takto vhodně investovány (leží např. na spořicím nebo dokonce běžném účtu), a ani v budoucnu nevyužijete své finanční prostředky k výnosnějšímu investování (což může být nejen vhodný produkt investování na finančním trhu, ale třeba i nákup nemovitosti na pronájem), pak snížení úvěrového dluhu je lepší řešení, než méně efektivní a nízkovýnosové držení volných finančních prostředků.

Do celé záležitosti pak mnohdy vstupují i emoce. Někteří lidé se z vnitřních pocitů zásadně nechtějí dlouhodobě zadlužovat, a naopak jiní, byť disponují velkým finančním majetkem, využívají výhodných úvěrů právě proto, aby mohli své vlastní volné peníze investovat se zajímavým vyšším výnosem.

Ve vašem případě lze doporučit kromě jednoduchého porovnání výnosu vašich vlastních volných peněz a nákladů hypotečního úvěru využít služeb nezávislého finančního poradce. Ten s vámi projde konkrétní situaci včetně možností refinancování úvěru a investování volných finančních prostředků. Taková služba vám pomůže rozhodnout se na základě zkušeností profesionála, který se pohybuje v oboru a má přehled o aktuálních nabídkách a možnostech.

Mám hypotéku na dům od České spořitelny s pětiletou fixací. Nyní ji platím 2,5 roku, ale bohužel jsem v současné době ve špatné finanční situaci. Budu muset zřejmě dům prodat a koupit menší byt, abych se zbavila splátek. Ve spořitelně mi spočítali úroky do konce období fixace, které bych měla zaplatit v případě jednorázového splacení úvěru. Tyto úroky se však ve výpisu banky neuvádějí, navíc už jsem jednou doplácela půjčku u České spořitelny a úroky, které se ve výpisu také neobjevily, jsem posílala i na jiný účet, než byla půjčka. Mám nějaké možnosti, abych nemusela doplácet celé úroky, což činí nyní 280 tisíc?

Vyčíslení úroků do konce doby fixace skutečně ve výpisech z úvěrového účtu nenajdete – jsou zde uvedeny vaše splátky a jejich zaúčtování (úrok, snížení úvěrového dluhu, bankovní poplatky) a zůstatek úvěru k počátku a konci období, za které je výpis vyhotoven.

V případě jednorázového doplacení úvěru mimo období konce fixace úrokové sazby je podle podmínek úvěrové smlouvy klient povinen bance doplatit úroky za stanovené období fixace (pokud klient nemá sjednánu tzv. float sazbu, což ale není Váš případ). Platba úroků na období do konce sjednané doby fixace je logicky provedena na jiný účet než běžná splátka úvěru, a to z důvodu správného přiřazení a zaúčtování platby bankou.

Jediná možnost, jak neplatit tyto úroky do konce období fixace, je dohoda s bankou v situaci, kdy kupující vašeho domu převezme vaši hypotéku a vám pak doplatí již jen rozdíl do výše kupní ceny. Tuto situaci jsem v České spořitelně již řešila a k dohodě a převzetí hypotéky prodávajícího kupujícími došlo. Prodávající tak nemusel doplácet nemalé úroky do konce období fixace. Jiná možnost není, takže vám držím palce, aby se vám podařilo najít kupujícího, který bude ochoten v rámci koupě převzít vaši hypotéku. V opačném případě se doplacení úroků až do konce doby fixace úrokové sazby bohužel nevyhnete.

 

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.