Výjimku tvoří Praha, Brno, krajská města s výjimkou OstravyÚstí nad Labem a města ve středních Čechách s více než deseti tisíci obyvateli, kde budou lidé ještě další dva roky platit nájmy regulované.

Postupná deregulace nájmů probíhala od roku 2006 a měla skončit rokem 2010. Kvůli razantnějšímu růstu nájmů, než se původně předpokládalo, se však proces jednostranného navyšování nájmů v některých obcích prodloužil až do konce roku 2012, což je mimochodem krok kritizovaný jak organizacemi zastupujícími zájmy nájemníků, tak i majiteli domů. Chybí totiž odpověď na základní otázku: co bude následovat po deregulaci?

Nedojde-li k dohodě, rozhodne soud

Podle návrhu novely občanského zákoníku, schválené nedávno vládou, má případné spory mezi nájemníky a pronajímateli o výši nájemného po ukončení deregulace řešit soud. Pro lepší orientaci soudů, ale především nájemců a pronajímatelů připravuje ministerstvo pro místní rozvoj cenové mapy nájemného, které mají sloužit jako vodítko při hledání dohody. K dispozici však budou zřejmě až v únoru příštího roku.

Situaci navíc komplikuje skutečnost, že každý byt je jedinečný a dobrat se spravedlnosti přes obecné mapy, jež navíc nebudou závazné, ale pouze orientační, bude takřka nemožné. Ostatně předseda Občanského sdružení majitelů domů a bytů Tomislav Šimeček už dopředu mapy označil za „pokus o deformaci způsobů zjišťování obvyklé ceny“.

Také podle Milana Taraby, předsedy Sdružení nájemníků České republiky, není úprava zdaleka ideální. „Ukončení regulace není legislativně dobře připraveno, chybí například zákon o místně obvyklém nájemném. Ten funguje v Německu či Rakousku, kde nájemné osciluje 20 procent kolem zákonem určené taxy. Takzvané zrcadlo nájemného navíc zohledňuje stáří, kvalitu, vybavení, velikost a polohu bytu,“ říká Taraba.

Byt není auto

Majitelé domů a bytů nejsou spokojeni ani s novelou Občanského zákoníku jako takovou. Chybí jim především možnost vypovědět staré nájemní smlouvy bez udání důvodu. „Chceme možnost podávat výpovědi bez udání důvodu s dlouhou výpovědní lhůtou, aby měl nájemník možnost se přizpůsobit,“ uvedl předseda sdružení Tomislav Šimeček. Výpovědní lhůta by podle něj mohla být dva roky.

Se svým požadavkem však majitelé narazili u ministra pro místní rozvoj Kamila Jankovského.

„Je nutné si uvědomit, že i když se bavíme o volném trhu s nájemním bydlením, je potřeba garantovat určitý sociální rozměr. Byt není auto nebo reklamní plocha, u kterých zrušení nájemní smlouvy nebo její výrazná změna ještě nemusí znamenat ohrožení základních existenčních jistot jednotlivce. Byt je pro mnoho lidí jedním ze základních pilířů životních jistot,“ uvedl ministr Jankovský.

Novelu Občanského zákoníku tak čeká ještě dlouhá cesta od Poslanecké sněmovny až po publikaci ve sbírce zákonů. Zatím nelze odhadnout, ani v jaké podobě, ani odkdy bude účinná. Do té doby platí současná právní úprava. Nicméně někteří pronajímatelé si už „vykasali rukávy“ a jsou připraveni hnát nájemníky před soud.

Majitelé se chtějí soudit

Společnost CPI Byty, která vlastní v Ústí nad Labem přes 2,5 tisíce bytů, chce od příštího roku nájemné razantně zvednout, a to v průměru o sto procent. Ty, co nebudou souhlasit, hodlá dát společnost k soudu. Generální ředitel společnosti Havelka potvrdil, že už v prvních dnech příštího roku podá společnost CPI tisíce žalob na určení nájmů v bytech, ve kterých posledním dnem roku 2010 končí regulace nájemného a kde nájemníci nesouhlasí s navrhovaným zvýšením činží.

Hromadné žaloby předpovídá i Klára Samková, právní zástupkyně Občanského sdružení majitelů domů. Podle jejích odhadů skončí před soudy zhruba každý desátý případ a již tak pomalá česká justice bude zavalena téměř 50 tisíci žalobami. „Myslím, že je to číslo, které je způsobilé zapříčinit naprostý kolaps justičního systému,“ říká Samková.

Ministerstvo pro místní rozvoj však tvrdí, že situace nebude zdaleka tak dramatická.
„Nárůstu soudních sporů o určení nájemného se nebojíme. Majitelé i nájemníci podle nás dají spíše přednost domluvě,“ míní mluvčí ministerstva Jana Jabůrková. Navíc vlastníkem zhruba 60 procent bytů, v nichž se od roku 2011 uvolní nájemné, jsou obce. A podle dosavadních zkušeností ministerstva radnice určitě nepůjdou cestou radikálních kroků a nebudou se ani uchylovat k soudním žalobám.

Sociální aspekty růstu nájemného

Ať už však po prvním lednu budou soudy zavaleny žalobami na zvýšení nájemného či nikoli, celá záležitost má ještě jeden důležitý rozměr, o němž se zatím příliš nemluví, a to sociální. Upozorňuje na něj loni publikovaná studie Sociologického ústavu Akademie věd České republiky nazvaná Regionální rozdíly v potenciální finanční nedostupnosti nájemního bydlení vyplývající z deregulace nájemného, kde se mimo jiné říká:

„Vývoj finanční dostupnosti bydlení může mít vliv nejen na počet domácností zažívajících vážné problémy s uhrazením svých výdajů na bydlení, ale také na vznik problémů spojených se sociálním vyloučením, zejména prostřednictvím koncentrace příjmově slabých domácností v určitém segmentu levného, často kvalitativně horšího či jinak neatraktivního bydlení. Lokality koncentrace příjmově slabých domácností se často pojí s mnohými sociálními problémy: kriminalitou, vandalismem, konflikty v soužití s ostatními obyvateli, nízkou úrovní dosaženého vzdělání, nezaměstnaností, chátrajícím bytovým fondem či špatnou dostupností a kvalitou služeb. Koncentrace příjmově slabých domácností v lokalitách levného bydlení se tak může stát příčinou sociálního vyloučení obyvatel těchto lokalit.“