Zvláště u mladých rodin, které se těší na to, že budou konečně bydlet „ve svém“, dochází poměrně často k tomu, že si hypotéku vezmou, aniž by měly vytvořenu finanční rezervu. Po zaplacení měsíčních splátek jim zbývá tak akorát na provozní výdaje. S takto napjatým rozpočtem se stávají velmi zranitelné. Nečekaný výpadek příjmů z důvodu úrazu, nemoci, ztráty práce nebo příchodu dalšího člena rodiny tak může způsobit vážné finanční, nebo dokonce existenční problémy.

Co byste měli vědět, než uzavřete hypotéku

1. Náklady na hypotéku zdaleka nejsou tvořeny jen samotnou splátkou, jejíž výši určuje úroková sazba, objem úvěru a délka splatnosti. Vedle splátek a úroků se nevyhnete dalším poplatkům. Při uzavření hypotéky zaplatíte 0,8 % z výše úvěru, poplatky za vedení účtu se pohybují řádově ve stovkách měsíčně, s dalšími výdaji je třeba počítat při čerpání úvěru (jejich výše je různá u jednotlivých bank). Pokud je váš rozpočet spočítaný „na korunu“ podle výše měsíční splátky, pak by vás mohly tyto výdaje nepříjemně překvapit. „Při srovnávání jednotlivých bank a propočtech, zda na hypotéku budete mít, se ptejte na RPSN, ne pouze na úrokovou sazbu,“ radí Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

2. Při uzavření hypotéky byste měli mít vytvořenu finanční rezervu minimálně ve výši trojnásobku měsíčního příjmu vaší domácnosti kvůli neočekávaným situacím. Pokud tuto rezervu nemáte, zvažte, zda je opravdu nutné kupovat nemovitost hned. Při odložení koupě nemovitosti například o dva, tři roky získáte většinou dost času na to, abyste si postupným odkládáním části příjmů vytvořili „finanční polštář“, který vám ušetří spoustu stresu v náročnějších obdobích života. To, že nyní je váš příjem dostačující neznamená, že tomu tak bude vždy, po celou dobu splatnosti hypotéky. Patnáct nebo dvacet let je přeci jen dlouhá doba.

3. Vedle nákladů na hypotéku počítejte také s náklady na pojištění nemovitosti, které vyžadují všechny banky.

4. Dalším výdajem, souvisejícím s pořízením hypotéky, je životní pojištění. To sice není na rozdíl od pojištění nemovitosti většinou povinné, nicméně by mělo být samozřejmostí pro každého živitele rodiny. Lidé si neradi připouštějí, že by se jim mohlo něco stát.

Pokud ale taková situace nastane a živitel rodiny onemocní nebo zemře, zůstane rodina bez prostředků a bez možnosti dále splácet hypotéku. V náročné životní situaci jí pak hrozí ještě ztráta střechy nad hlavou. Životní pojištění poskytuje finanční jistotu právě v takovýchto případech.

5. Počítejte s tím, že se změnou úrokových sazeb po skončení fixace se změní i výše měsíční splátky. Tyto změny mohou být jak směrem dolů, tak i nahoru. V současné době jsou úrokové sazby u hypoték poměrně nízké (dostávají se až ke 4 %). Za tři nebo pět let ale může být všechno jinak. Vyšší sazba může zatížit vaše měsíční výdaje i v řádech tisíců korun.

Na vaše dotazy odpovídá hypoteční specialistka Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting.

Jsem vlastníkem poloviny rodinného domu. Dům byl postaven společně v manželství, to bylo rozvedeno. Stále dům obývám s bývalým manželem. Soudně máme určeno užívání nemovitosti (každý má soudním rozsudkem určeny prostory). Chci dům prodat, abych měla finanční prostředky na své vlastní samostatné bydlení. Bývalý manžel s prodejem nesouhlasí. V současné době se prodej domu (rozdělení SJM) řeší žalobou u soudu. Já jsem ochotna jít až do konce (soudní aukci domu). Vím, že se dům bude muset prodat, ale nevím kdy a za jakou cenu. Znalcem určená aktuální cena domu je max. 7 miliónů Kč. Podle názoru realitek je dům prodejný za maximálně 5,5 miliónu Kč. Polovina z toho by byla moje. Chtěla bych si potom koupit družstevní byt. Je možno si byt koupit na úvěr již nyní a ručit tímto rodinným domem v mém vlastnictví (ideální polovina) do doby, než soudy dojednají a dům se prodá?

Koupit byt s tím, že úvěr zajistíte rodinným domem, je samozřejmě možné. Problém je však v tom, že souhlas se zastavením rodinného domu musí dát všichni spoluvlastníci, tj. i váš bývalý manžel. Zároveň se zástavní právo vztahuje vždy na celou nemovitost, tj. nelze zastavit pouze váš spoluvlastnický podíl. Podle vašeho popisu situace nelze s jistotou očekávat, že k tomuto řešení váš bývalý manžel bude vstřícný.

Nicméně přichází v úvahu ještě jedno řešení. V souvislosti s dnešním užíváním domu, kdy – jak píšete – máte soudně vymezené užívání prostor domu. Pokud lze technicky oddělit patra domu včetně zřízení vlastních odběrů energií, pak je i možné vyčlenit v domě stavebně samostatné bytové jednotky se společně užívanými společnými prostory domu. Pokud se na tomto s bývalým manželem dohodnete a zanesením tzv. Prohlášení vlastníka vytvoříte z původně rodinného domu bytový dům se dvěma bytovými jednotkami, pak můžete takto vyčleněnou samostatnou bytovou jednotku prodat nebo případně zastavit pro úvěr na vaše nové bydlení. Otázkou je, zda byste se s manželem na takovémto řešení dohodli a zda je technicky proveditelné.

Jsme manželé už 26 let, oba pracujeme, máme stálý příjem. Nyní máme v úmyslu koupit stavební parcelu v ceně asi 700 tisíc. Zhruba 500 tisíc si musíme půjčit, pravděpodobně ze stavebního spoření, tam je úrok asi 6 procent. Běžný účet máme u České spořitelny. Koupi chceme zrealizovat v co nejkratší době, určitě do konce letošního roku. Poradili byste, zda je pro nás něco finančně výhodnějšího?

Ve vaší situaci lze doporučit zpracování podrobnější finanční analýzy. Nejde jen o samotnou koupi pozemku pro výstavbu, ale i o výstavbu, kterou budete na pozemku realizovat – kdy a jakým způsobem plánujete stavbu (zda svépomocně či dodavatelsky), jak dlouho bude výstavba trvat, zda preferujete vyšší a stálou úrokovou sazbu úvěru, nebo jste ochotni při podstatně nižší úrokové sazbě jít do časově omezené garance úrokové sazby.

Vše totiž souvisí spolu navzájem. Určitě lze najít na trhu několik různých řešení, která budou pro vás levnější oproti úvěru ze stavebního spoření s úrokem 6 % p.a. Sazby hypotečních úvěrů se dnes pohybují i do 4 % p.a. U sazeb, které jsou navázány na aktuální mezibankovní sazbu se dokonce můžete dostat v současné době na úrok do 3,5 % p.a. Hypoteční úvěr můžete zajistit jakoukoliv vhodnou nemovitostí (i ve vlastnictví jiné osoby, nejčastěji klienti zastavují kromě kupované nemovitosti např. rodinný dům rodičů).

U vás se samozřejmě nabízí jako první možná nemovitost kupovaný pozemek. Ovšem výběr levného hypotečního úvěru se zástavou stavebním pozemkem předurčuje i volbu poskytovatele úvěru na výstavbu. Pokud budete budoucí výstavbu opět financovat úvěrem, pak můžete zvolit jedině tu banku, která již má zřízeno zástavní právo k pozemku, na kterém se stavba nachází. Původní financující banka totiž nedá souhlas k dalšímu zástavnímu právu jiné banky k již zastavěné nemovitosti.

Pokud se týče konkrétního doporučení – ve spořitelně, kde máte veden běžný účet, můžete určitě získat zajímavou sazbu hypotečního úvěru. Přesto může být nabídka jiné banky pro vás zajímavější. Obejít všechny banky na trhu a zjišťovat u každé podmínky úvěru je samozřejmě velmi náročné, proto pro vás může být řešením konzultace s nezávislým hypotečním poradcem, který vám připraví srovnání z nabídky více bank. Poradce také posoudí financování koupě pozemku komplexně s vaší představou financování výstavby a dalších rodinných cílů tak, aby řešení bylo skutečně „na míru“ vaší situaci.


Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.