Jednou z variant, kterou by zvolila většina lidí, je uhradit cenu kupovaného bytu z utržených peněz za prodej původního. Při koupi bytu však máte zpravidla dva měsíce od rezervace na to, abyste zaplatili celou kupní cenu. V praxi se málokomu podaří v této době najít kupce původního bytu, který by za něj obratem zaplatil. Někdy se prodej a koupě mine například o měsíc, často však trvá nalezení kupce ještě déle. Proto je vhodné už předem počítat s variantou financování nového bytu pomocí hypotéky.

Hypotéku si můžete sjednat se splatností například 30 let (pokud to dovoluje váš věk) s tím, že na ní nastavíte roční fixaci. Díky delší době splatnosti se dostanete na nižší měsíční splátku. Roční fixace vám umožní v termínu výročí hypotéku bez sankcí buď částečně nebo úplně splatit. Na prodej původního bytu tak budete mít celý rok a nebudete tlačeni k tomu, abyste ho prodali za příliš nízkou cenu.

Pokud ho prodáte dříve, je vhodné utržené peníze do výročí fixace uložit na spořicí účet, aby se neznehodnotily vlivem inflace.

Stoprocentní hypotéka není řešení

V dnešní době jsou banky zřídka ochotny poskytovat hypotéky ve výši 100 % hodnoty nemovitosti. Navíc jsou tyto hypotéky výrazně dražší než například 70%. Rozdíl ve výši úroku činí v těchto případech 1 % i více. To je možné řešit buď částečným využitím vlastních prostředků ke koupi nebo zastavením více nemovitostí.

Jako zástavu lze použít i původní byt s tím, že s bankou bude smluvně dohodnuto, že peníze z prodeje bytu budou použity na úmor úvěru. Pak většina bank umožní vyvázání zástavy z této nemovitosti. Prodávající pak peníze z prodeje vůbec neuvidí, protože půjdou rovnou na účet banky.

Dalším řešením může být úvěr ze stavebního spoření. Ten poskytuje většina stavebních spořitelen do výše 80 % hodnoty nemovitosti. Na nižší částky jako např. 300 nebo 400 tisíc je často možné ho využít i bez zajištění nebo jen s pomocí jednoho ručitele. U částek nad 500 tisíc korun je už potřeba ručit nemovitostí. Výhodou tohoto úvěru je možnost kdykoliv splatit jistinu bez sankcí.

Při výměně bytu existuje i možnost ponechání si obou bytů. Této variantě se budeme věnovat v příštím díle finanční poradny.

Na vaše dotazy odpovídá Radek Králíček ze společnosti Broker Consulting.

Asi čtyři roky ukládám na tři stavební spoření volné peněžní prostředky. (Sobě a mým dvěma dospělým dětem - 21 a 24 let. Oba ještě bydlí s námi a studují.) Dohromady ukládám měsíčně cca 8 000 Kč. Uvažovala jsem, zda by nebylo vhodnější pořídit na hypotéku byt a tuto částku místo spoření použít vlastně na splátku hypotéky. Pořád se nemůžu k tomuto kroku odhodlat. Smlouvy slučovat nechci a tak bych tuto hypotéku vzala jen na tu svou smlouvu. Myslíte, že je to reálné?

Podle údajů, které uvádíte v dotazu, vychází, že máte na účtech stavebního spoření již téměř 400 tisíc korun. To je slušný základ pro hypotéku, případně úvěr od stavební spořitelny. Pokud máte vlastní bydlení, můžete byt, který koupíte, pronajímat, případně časem přenechat dětem. Váš případ nelze zcela rozlousknout na dálku, ale zdá se, že pro vás bude ideální zkombinovat hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření (vašeho). Nebudete muset žádat o 100% úvěr a tím pádem můžete využít mnohem nižších úrokových sazeb, protože budete mít peníze ze stavebního spoření na akontaci. Jen pro upřesnění, částka 8 000 Kč, kterou dosud spoříte, stačí na úvěr ve výši cca 1,2 - 1, 5 mil.

Rozhodnout se pro stavební spořitelnu, nebo hypoteční banku má mnoho aspektů. Ve vašem případě bude vhodné využít služeb nezávislých finančních konzultantů, se kterými se poradíte, jakou variantu zvolit a navíc mohou žádost o úvěr vyřídit za vás. Jen závěrem – pokud se z nějakého důvodu pro úvěr nerozhodnete, zvažte možnost, že nebudete posílat na stavební spoření celých 8 000 korun. Má to jednoduchý důvod – efektivní výnos.

Výnos ze stavebního spoření je velmi dobrý, ale jen za předpokladu, že spoření netrvá příliš dlouho a že spoříte měsíčně optimální částku pro získání plné státní podpory. Nyní k tomu ještě přibývá otázka chystané novely zákona o stavebním spoření, kdy se výnosnost pravděpodobně ještě sníží. Peníze, které by vám měsíčně zbyly, můžete mnohem lépe zhodnocovat v jiných produktech, jejichž výběr je určitě vhodné konzultovat s odborníky.

Mám u LIŠKY dvě smlouvy. Starou se státní podporou 4 500 Kč (na tu už nespořím) a novou se státní podporou 3 000 Kč (na tu spořím již 6 let). Na nové smlouvě jsem si před dvěma měsíci na radu pracovnice spořitelny navýšila cílovou částku na 5 000 000 Kč z důvodu plánovaného budoucího úvěru na bydlení. Prosím o srovnání úvěru ze stavebního spoření s hypotékou. Jak se současná situace odrazí na mých smlouvách? Co mám nyní podniknout se smlouvami pro budoucí bydlení?

Zřejmě až čas ukáže, pro koho bylo navýšení částky nejvíce výhodné. Bohužel, taková je praxe ve většině bank a spořitelen. Pokud plánujete úvěr na bydlení a zřejmě ještě nejste rozhodnuta, zda od stavební spořitelny, či od banky, není potřeba s předstihem navyšovat cílovou částku. Nepřináší to téměř žádnou znatelnou výhodu. Hlavní rozdíl mezi hypotékou a úvěrem od stavební spořitelny je ten, že hypotéku od začátku splácíte a tím i ubývá váš dluh.

Při úvěru od spořitelny splácíte v první fázi pouze úrok (současně dále spoříte), a to z celé půjčené částky. Jedná se totiž o překlenovací úvěr, či tzv. meziúvěr. Až po naspoření cca 40 - 50 % z půjčené částky se stává úvěr tzv. řádným a dluh začne ubývat. Porovnání např. úrokových sazeb nemá příliš vypovídací hodnotu, protože se jedná o rozdílné způsoby splácení úvěrů. Ve vašem případě, na tak vysoký úvěr, lze doporučit spíše hypotéku a naspořených peněz od Lišky využít jako akontace k úvěru. Vzhledem k tomu, že nás nemine změna zákona o stavebním spoření, vyčkejte s rozhodnutím, co se smlouvami, až podle toho, jaké změny budou schváleny.

Pokud chcete úvěr na bydlení řešit dříve, smlouvy využijte na zmíněnou akontaci. Podrobnější porovnání a posouzení se nevejde na pár řádků, proto ve vašem případě lze doporučit konzultaci s nezávislým finančním poradcem. Ten vám odborně poradí a především bude hájit vaše zájmy a nikoliv zájmy jedné stavební spořitelny.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.