U variabilních hypoték je získání výhodnější sazby spojeno s rizikem nejistoty úroku v budoucnu a nepravidelné výše měsíční splátky.

Hypotéky s variabilní sazbou dnes u nás nabízí už několik velkých bank. Tyto produkty umožňují vázat úrokovou sazbu na PRIBOR, což je mezibankovní úroková sazba, kterou vyhlašuje Česká národní banka. K měsíční, tříměsíční či roční mezibankovní úrokové sazbě si banka připočítá předem určenou marži (kolem 3-4 %) a variabilní úroková sazba hypotéky se pak v čase mění podle toho, jak se vyvíjí PRIBOR. Pro představu - měsíční PRIBOR v současné době činí 1,22 %, což umožňuje např. UniCreditBank nabízet variabilní hypotéku se sazbou 3,93 %.

U variabilních hypoték je ovšem třeba počítat s tím, že se změnou sazby se každý měsíc mění také výše splátky úvěru. Proto je tento typ hypotéky nevhodný pro rodiny, jejichž měsíční rozpočet vychází „nadoraz“ a náhlé zvýšení splátky hypotéky by mohlo ohrozit finanční stabilitu rodiny.

Pro a proti

Nevýhodou variabilních hypoték je především nejistota vývoje sazeb vyhlašovaných ČNB. Zajímavější je tento produkt pro lidi, kteří sledují vývoj situace na finančních trzích a dokážou lépe odhadnout trendy, kterými se mezibankovní sazba může ubírat. V případě nepříznivého vývoje PRIBORU máte možnost přejít z variabilní na fixní úrokovou sazbu, tento přechod je však u všech bank zpoplatněn (částkou kolem dvou tisíc korun). Naopak, jednou z výrazných výhod variabilní hypotéky je možnost mimořádnou splátkou umořit část úvěru za poplatek pouze 1 % z úmoru.

Obecně ale platí, že o tom, zda je pro vás tento typ hypotéky vhodný, je lepší se poradit s odborníky. Laik často neodhadne všechna rizika, která sjednáním produktu podstupuje.

Koncem května mi končí fixace hypotéky. Prosím o zodpovězení otázky, kam se obrátit na nezávislého hypotečního poradce a kolik asi stojí jeho služby.

Ve většině bank je podle obchodních podmínek třeba oznámit přechod k jiné bance nebo mimořádný vklad, či úplné splacení úvěru minimálně dva, a v některých bankách i čtyři týdny před otočkou úrokové sazby. Vzhledem k tomu, že vám do tohoto termínu zbývá opravdu málo času na to, abyste si sám obíhal banky a zjišťoval podmínky, jaké by vám nabídly, bude pro vás nejjednodušším řešením požádat o pomoc nezávislého hypotečního poradce. Ten za vás porovná podmínky několika bank, často vyjedná i výhodnější sazbu, než jakou byste při osobním jednání v bance získal vy a pomůže vám vyřídit i veškerou potřebnou administrativu.

Pokud se týká toho, kam byste se na nezávislého poradce měl obrátit, nejlepší referencí jsou zkušenosti vašich známých. Pokud nikdo z vašich přátel nebo kolegů nemá se službami hypotečních specialistů zkušenosti, vyberte si například konzultanty z větších firem, například těch, které jsou členy Unie společností finančního zprostředkování a poradenství (www.usfcr.cz).

Dobrého hypotečního specialistu poznáte podle toho, že bude řešit financování vašeho bydlení v souvislostech s vaší celkovou finanční situací, pomůže vám sestavit finanční plán a produkty bude vybírat z nabídky několika bank, nikoliv jen jedné finanční instituce, projde s vámi veškerou úvěrovou dokumentaci a vysvětlí vám podrobně všechny podmínky hypotéky včetně čerpání.

 

Jsme šestičlenná rodina, manžel, já, moje maminka v důchodu, a tři děti ve věku 4 – 11 let. Máme šanci získat úvěr ve výši 1,5 miliónu na stavbu dvougeneračního rodinného domu? Cena domu bude samozřejmě vyšší, máme úspory cca 1 milión korun a spoříme na tři stavební spoření. Jaký by měl být čistý příjem naší rodiny, abychom získali požadovanou sumu buď formou úvěru ze stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem? Je výhodnější hypoteční úvěr, nebo úvěr ze stavebního spoření?

Bankovní domy dnes posuzují bonitu v rámci hypotečních úvěrů podle dvou základních parametrů.

A/ vychází z životního minima  (zde tedy hraje roli i počet osob v domácnosti)

B/ vychází z dluhové služby (žadatel nesmí přesáhnout svými výdaji dluhovou službou například 40 % z celkových příjmů)

V rámci bonity banky započítávají i další údaje o žadateli. U některých bankovních domů mohou vaši bonitu negativně ovlivnit i kreditní karty a kontokorenty a to i v případě, kdy je nečerpáte. Častým důvodem k zamítnutí hypotéky jsou také opožděné platby v této produktové skupině.

To jsou ovšem jen obecné informace o způsobu posuzování bonity. Poskytnutí hypotéky a nastavení parametrů je vždy individuální záležitostí a konkrétní řešení získáte jen při osobním kontaktu s bankou nebo nezávislým hypotečním specialistou.

Ve vašem případě přichází v úvahu také žádost o půjčku ve výši 300 000 Kč ze Státního fondu rozvoje bydlení. Tu můžete získat při splnění několika podmínek. Je třeba, aby žadatelé byli buď manželé, nebo druh s družkou, kteří společně vychovávají dítě. Jeden z vás přitom musí být mladší 35 let a zároveň nesmíte vlastnit žádnou jinou nemovitost. Tento úvěr je možné použít na výstavbu, jeho splatnost činí 20 let a splácení jistiny je možné odložit o deset let. To znamená, že v současnosti byste mohli splácet 500 korun úroky a za deset let byste již spláceli jistinu i úrok.

Při rozhodování o způsobu financování stavby vašeho domu bude také velmi důležité to, jakým způsobem budete schopni dokládat čerpání. Pokud budete dům stavět částečně vlastními silami, je pro vás lepší zvolit takový způsob financování, který umožňuje čerpání bez doložení faktur.

 

V tomto případě lze doporučit v první fázi stavby využití hypotečního úvěru a až po kolaudaci jeho „překlopení“ do úvěru ze stavebního spoření.

Jak již bylo uvedeno, je při správném výběru úvěrového produktu potřeba zvážit mnoho dalších faktorů, znát stávající smlouvy stavebního spoření, jejich cílové částky a podmínky uzavření, ale také výši potřebných zdrojů na výstavbu. Bez těchto informací lze poskytnout odpověď jen v obecné rovině.

 Na vaše dotazy odpovídala Kamila Blažková ze společnosti Broker Consulting.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.