Pokud vás zaujme hypotéka z reklamy, u níž banka slibuje úrokovou sazbu 3,8 %, informujte se, co všechno za získáním této sazby stojí. Většinou se jedná o minimální sazbu, kterou získáte pouze při splnění určitých podmínek. Může jít například o požadavek sjednání běžného účtu u téže banky, často se stanovením minimálního měsíčního obratu na tomto účtu, využití kreditní karty dané banky nebo povinnosti sjednání bankovního pojištění. Tyto produkty mohou být pro majitele hypotéky nevýhodné a ve finále může v některých případech vyjít hypotéka dráž než konkurenční produkt s vyšší úrokovou sazbou.

U hypoték je vždy třeba počítat s tím, že vedle úroků budete platit také řadu dalších poplatků, které ovlivní celkové náklady na úvěr. Při porovnávání hypoték jednotlivých bank se zajímejte o výši poplatku za zpracování hypotéky, možnosti jeho postupného splácení, resp. rozpouštění do splátek hypotéky. V rámci časově omezených marketingových akcí občas banky nabízejí možnost zpracování úvěru se slevou nebo zcela bez poplatku.

Spočítejte si, co se vyplatí a co ne

Tyto nabídky se vyplatí sledovat, ale zároveň je třeba si dát pozor na to, zda tuto úsporu nedohání banka jinde (například delší fixací nebo na poplatcích za čerpání) a spočítat si, co se skutečně vyplatí a co ne. Při porovnání nabídek jednotlivých bank se můžete poradit s nezávislým hypotečním specialistou, který má přehled o úvěrových produktech několika bank a vidí i pod pokličku marketingových akcí. Dalšími výdaji, které by měl žadatel o hypotéku zohlednit, jsou poplatky za vedení účtu, za odhad nebo za opakované čerpání úvěru.

Hlavním kritériem při výběru hypotéky by měl být vždy účel, k jakému bude hypotéka využita. Zvláště při financování stavby se řiďte podle toho, jakým způsobem je možné čerpat z úvěru peníze, zda je třeba dokládat při čerpání faktury, zda banka požaduje zpracování protokolů o stavu stavby a podobně. Na poplatcích tohoto typu můžete ušetřit i desetitisíce korun.

Jsme manželé v důchodu a naskytla se nám možnost koupě menšího bytu v cihlovém domě s nutnou rekonstrukcí tohoto bytu. Chtěli bychom prodat náš současný družstevní byt v panelovém domě, který je větší, a z peněz za prodej pokrýt jak koupi menšího bytu, tak i potřebnou rekonstrukci. Zatím ale nemáme kupce na svůj vlastní byt a obáváme se, abychom o možnost koupě námi vybraného menšího bytu nepřišli. Chtěli bychom si vzít hypotéku, ale myslíme si, že jako důchodci na ni nemáme nárok. Můžete nám poradit, zda lze tuto situaci vyřešit?

Vámi popisovaná situace je vcelku běžná - obzvlášť v současné době, kdy je poměrně velký převis nabídky bytů na trhu, zejména panelových. Málokdy se podaří „sladit“ časově prodej vlastního bytu v panelové zástavbě s koupí jiného, cenově zajímavého bytu ve starší zděné zástavbě. Optimálním řešením je domluvit se s prodávajícím zděného bytu, zda by souhlasil s pozdějším termínem prodeje (až po prodání vašeho bytu) a uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě s tím, že do doby prodeje vašeho stávajícího bytu budete např. hradit náklady na služby související s kupovaným bytem, případně za posečkání poskytnete určitou finanční kompenzaci.

Dobře ale zvažte prodejnost vašeho bytu, tj. reálnou cenu, za kterou byt můžete v nejbližším časovém období prodat. Kromě klasické nabídky prostřednictvím realitní kanceláře dobře funguje např. informace o prodeji vašeho bytu ostatním družstevníkům v domě. Pravda je taková, že čím rychleji potřebujete svůj byt prodat, tím více je to na úkor jeho ceny.

Pokud není možné posečkat s prodejem vyhlédnutého bytu, nebo nechcete riskovat, že byt v nejbližší době neprodáte, je vámi popisovaná situace řešitelná úvěrem na koupi vyhlédnutého bytu (pokud ovšem k hypotečnímu úvěru na koupi bytu přistoupí mladší a bonitní spolužadatel, např. někdo z vašich dětí). Zcela výjimečně a opravdu ojediněle (při nižší ceně bytu a nepříliš vysokém důchodovém věku) lze při dostatečně vysokém příjmu využít i překlenovací úvěr ze stavebního spoření bez spolužadatele, neboť stavební spořitelny mají vesměs nastavenou vyšší věkovou hranici při splacení úvěru.

Pokud máte možnost bonitního a věkově mladšího spolužadatele, neměl by být s hypotékou problém. Výše poskytnutého úvěru se bude odvíjet od tržního ocenění kupovaného bytu po plánované rekonstrukci, případně můžete do zástavy poskytnout i jinou než kupovanou nemovitost (pokud takovou máte – např. chalupu, garáž apod.) Vstupním poplatkům za poskytnutí hypotéky se nevyhnete, nicméně poraďte se s nastavením dalších parametrů hypotéky tak, abyste po prodeji vašeho vlastního družstevního bytu (resp. členských práv a povinností spojených s nájmem družstevního bytu) měli možnost co nejdříve hypoteční úvěr doplatit bez vysokých sankcí.

S přípravou podkladů, vhodným výběrem banky a vyřízením hypotéky vám může pomoci nezávislý hypoteční specialista.

Žijeme s přítelem v Praze v pronajatém bytě a chceme si zde nyní pořídit vlastní byt v ceně do tří miliónů korun. Přítel vlastní rodinný dům mimo Prahu, který ale nechce prodávat. Tímto domem, který má vyšší cenu než pořizovaný byt, bychom mohli ručit za hypotéku na koupi bytu v Praze. Chceme poradit s hypotékou, protože potřebujeme takový typ úvěru, který budeme moci doplatit kdykoliv, když ušetříme peníze.

Obecně se nabízí dvě možnosti úvěrování: překlenovací úvěr se zástavou nemovitosti poskytnutý ze stavebního spoření a hypoteční bankovní úvěr. Rozdíl mezi těmito dvěma produkty je v jejich principu, poplatcích, garanci úrokových sazeb a možnosti mimořádných splátek. Jednoznačné doporučení pro volbu mezi těmito produkty nelze dát. Vždy záleží na vaší konkrétní situaci a i ta se v průběhu let mnohdy může podstatně změnit.

Obecně má stavební spoření výhodu pevné úrokové sazby ve fázi tzv. přiděleného úvěru, která se pohybuje již od 3,5 % p. a. Na tento výhodný úvěr však nemáte nárok ihned, ale až po několikaletém spoření. Pokud potřebujete řešit bytovou potřebu ihned, splácíte nejdříve tzv. překlenovací úvěr s úrokem od cca 4,7 % p. a. až do 5,7 % p.a. Souběžně s tímto úvěrem spoříte a po splnění podmínek pro tzv. přidělený úvěr (kdy naspoříte cca 40 % z výše úvěru) je překlenovací úvěr ukončen a budete splácet přidělený úvěr s nízkým úrokem, který je od počátku garantován v úvěrové smlouvě.

Výhodou úvěru poskytnutého stavební spořitelnou jsou nízké poplatky za vedení úvěrového účtu (max. 300 Kč/rok) a možnost jakýchkoliv mimořádných plateb (ve fázi překlenovacího úvěru do spořícího účtu, ve fázi přiděleného úvěru již přímo mimořádné splátky úvěru). Nevýhodou jsou vyšší uzavírací poplatky (až 1 % z úvěrované částky za smlouvu o stavebním spoření, 1 % až 1,5 % z úvěrované částky za poskytnutí překlenovacího úvěru) a nemožnost snížit splátku úvěru po mimořádné splátce.

Hypoteční úvěr má výhodu nižšího poplatku oproti stavebnímu spoření (standardně do 0,8 % z výše úvěru) i rychlejšího a jednoduššího vyřízení. Vyšší je ale poplatek za vedení úvěrového účtu (150 Kč/měsíc). Úroková sazba je stanovena podle tzv. období fixace. Ke konci tohoto období můžete provést jakoukoliv mimořádnou splátku úvěru bez sankce. Mimo toto období jsou mimořádné splátky sice umožněny, ale s poměrně vysokým poplatkem. Oproti úvěru ze stavebního spoření můžete u hypotéky při mimořádné splátce v období konce doby fixace snížit měsíční splátku úvěru.

Ve vaší situaci je určitě vhodné poradit se s nezávislým a hlavně zkušeným finančním poradcem. Konkrétní doporučení je závislé nejen na vašem "cítění" (někdo dá přednost jistému úroku z přiděleného úvěru stavební spořitelny i za cenu vyšších počátečních poplatků a dražšího překlenovacího úvěru), ale i na konkrétní možnosti mimořádných splátek úvěru. Nezávislý finanční poradce vám nejen poskytne odbornou radu, ale sdělí veškeré aspekty všech možností, které v rámci své finanční situace můžete volit.

Na vaše dotazy odpovídala Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.