Hypoteční specialisté už nyní hlásí zvýšený počet lidí, kteří se na ně obrací se žádostí o vyřízení odkladu splátek hypotéky a podle jejich očekávání bude těchto případů letos přibývat. Banky však ve srovnání s minulými lety výrazně přitvrdily při řešení splátkové delikvence a odklad splátek už nenabízejí zdaleka tak ochotně jako dříve.

Stále častější jsou případy, kdy banka řeší opakované nesplácení hypotéky zesplatněním pohledávky. Majitel hypotéky pak dostane dva nebo tři měsíce na to, aby předmětnou nemovitost prodal a úvěr jednorázově splatil. Pokud ke splacení hypotéky v této lhůtě nedojde, postoupí banka pohledávku firmě, která prodej za ni vyřeší. Bance se tento postup vyplatí i přesto, že za nemovitost dostane např. 60 % její ceny.

Majitel hypotéky se tak dostává do velmi nepříjemné situace. Při zesplatnění pohledávky ztratí střechu nad hlavou a zároveň bude mít negativní záznam v registru dlužníků. To znamená, že několik dalších let mu žádná z bank nepůjčí peníze na pořízení jiné nemovitosti. Bydlení pak bude moci řešit pouze podnájmem nebo prostřednictvím příbuzných, kteří budou ochotni si vzít další hypotéku na sebe.

Zesplatnění se přitom často týká i lidí, kteří nesplácí řádně hypotéku jen z nedbalosti. Jedná se například o dlužníky, kteří hodně cestují a zapomenou si pohlídat zůstatek na účtu, z něhož odchází splátky trvalým příkazem. Stačí takto „zapomenout“ nebo zaplatit o pár dnů po splatnosti několikrát za sebou a zesplatnění pohledávky včetně negativního záznamu v registru dlužníků je na světě.

Existuje řešení?

Pokud se ocitnete v situaci, kdy vám bude jasné, že v příštích měsících nebo letech se pro vás splátky hypotéky stanou neúnosné, řešte vše raději co nejdříve sami. Pokud nemovitost prodáte z vlastního rozhodnutí, získáte prostředky na splacení hypotéky. Zároveň vám zůstane možnost pořídit si levnější bydlení a financovat ho menší hypotékou, kterou zvládnete splácet bez problémů a bez „vroubků“ v registru.

 

S manželem jsme si vzali v roce 2007 hypotéku na dům s tříletou fixací. V letošním roce fixace končí a dostali jsme od banky tuto nabídku úrokových sazeb: roční doba fixace: úrok 5,50 % p. a., 2letá doba fixace: úrok 6,00 % p. a., 3letá doba fixace: úrok 6,50 % p. a. Můžete nám prosím poradit, na jakou dobu je výhodné si hypotéku opět zafixovat?

Doporučení, na jak dlouhou dobu zvolit nové období fixace úrokové sazby hypotéky, je velmi individuální a závisí na posouzení více faktorů. Prvním z nich je vaše předpokládaná budoucí finanční situace - zda zvažujete částečné splacení hypotečního úvěru a pokud ano, tak v jakém časovém horizontu. Ale i když budete mít v nejbližších letech možnost předčasného splacení hypotéky (ať již částečného nebo úplného), ne vždy je toto splacení pro vás výhodné. Je třeba zvážit, zda předčasné splacení nesníží potřebnou provozní finanční rezervu vaší rodiny a zda pro vás není finančně efektivnější tyto finanční prostředky investovat. V dlouhodobém časovém horizontu může být výnos dosažený z investovaných volných finančních prostředků vyšší než roční přepočtená sazba nákladů spláceného hypotečního úvěru.

Druhým faktorem je očekávání budoucích změn úrokových sazeb na trhu v nejbližších letech. Vzhledem k současné situaci (nízká mezibankovní sazba ČNB, snížení poptávky po hypotečních úvěrech i celková situace na finančním trhu) se zatím neočekává výrazné zvyšování úrokových sazeb. Spíše lze předpokládat setrvání na stávajících hodnotách pohybujících se v případě hypoték na bytové účely v rozmezí od 4,5 % do 5,5 % p. a., případně s trendem k velmi mírnému zvýšení sazeb v budoucích letech.

Třetím velmi důležitým faktorem při zvažování nové nabídky úrokových sazeb v době uplynutí doby fixace u stávajícího hypotečního úvěru jsou podmínky pro refinancování hypotečního úvěru u jiných bank.

Ve vašem případě je vhodné využít možnosti refinancování úvěru jinou bankou. Snížený objem nových hypotečních úvěrů vedl ve svém důsledku ke snížení úrokových sazeb na našem bankovním trhu a v rámci refinancování získáte hypoteční úvěr za snížený poplatek a při zjednodušené administrativě s úrokem do 5 % p. a., tedy za sazbu nižší, než vám nabízí nyní vaše banka.

Zde je však velmi důležité nečekat a okamžitě začít vyřizovat žádost o refinancování vašeho úvěru. S výběrem banky a přípravou podkladů a žádosti o refinancování se můžete poradit s nezávislým finančním poradcem. Ten na základě přesných informací posoudí vaši finanční situaci, stanoví nejvhodnější dobu fixace pro další období splácení a podle toho vám pomůže vybrat vhodnou banku.

Koupila jsem byt v domě v podílovém spoluvlastnictví, vzala si hypotéku a maminka mi ručí svým bytem. Hypotéka je na deset let, z toho už splácím třetí rok. Rozhodla jsem se nyní byt prodat. Je možné převést na kupujícího svou hypotéku a přijmout doplatek za byt?

Vámi popsaná situace není jednoduchá. Teoreticky samozřejmě existuje možnost převzetí hypotečního úvěru poskytnutého na pořízení bytu novým kupujícím v době prodeje tohoto bytu. Avšak kromě toho, že i nový kupující musí splňovat požadavky banky na žadatele o hypoteční úvěr (věkové podmínky, dostatečnou bonitu a bez negativního záznamu v úvěrovém bankovním registru), musí mít ve vámi popsaném případě ještě i jinou nemovitost vhodnou do zástavy.

Vy sama jste při koupi zaručila poskytnutý hypoteční úvěr bytem maminky. Bylo by velmi nepravděpodobné, že by ostatní spoluvlastníci souhlasili se zástavou celého domu ve prospěch banky, která vám poskytla úvěr na pořízení bytu v domě, který je v podílovém spoluvlastnictví. Otázkou je, zda by i případný zájemce o koupi vašeho spoluvlastnického podílu v domě, na základě kterého užíváte k bydlení konkrétní byt a společné prostory, měl také jinou nemovitost sloužící jako zástavu pro hypoteční úvěr.

Vaše maminka svým bytem zaručila i úvěr, který bude splácen kupujícím vašeho bytu. V tomto případě však v případě nesplácení úvěru banka uplatní zástavní právo k bytu vaší maminky a tím pádem existuje reálná možnost, že v takové situaci bude nařízen prodej bytu a maminka o něj může následně přijít.

Nejjednodušší variantou je pro vás prodat byt (resp. spoluvlastnický podíl v domě) zájemci, který zaplatí z vlastních finančních zdrojů celou kupní cenu. Pokud se najde zájemce, který bude chtít řešit koupi hypotečním úvěrem a bude moci poskytnout do zástavy jinou nemovitost, obraťte se na banku, kde vy sama již splácíte úvěr na pořízení, a dojednejte konkrétní podmínky splacení vašeho úvěru s možností jeho případného převzetí.

Na vaše dotazy odpovídala Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.