V roce 2007 se úrokové sazby pohybovaly kolem 3,5-4,5 %, nyní se sazby hypoték ocitly na úrovni 5,2-6,9 %. Majitel hypotéky na 3 000 000 Kč uzavřené v roce 2007 s tříletou fixací, úrokem 4 % a splatností 30 let byl tedy zvyklý měsíčně splácet cca 14 322 Kč. Po skončení fixace může letos očekávat změnu úroku na 5,9 %, což u stejné hypotéky zvýší měsíční splátku na téměř 17,6 tisíce korun.

Chcete-li se vyhnout takto dramatickému zvýšení, snažte se se svou bankou vyjednávat. Zjistěte si podmínky, jaké nabízí novým klientům konkurenční instituce, popř. se o nejvýhodnějších nabídkách na hypotečním trhu poraďte s nezávislým finančním konzultantem.

Pokud přijdete do své banky vybaveni argumenty, je velmi pravděpodobné, že se vám podaří vyjednat lepší podmínky pro další fixační období. Například snížení úrokové míry o půl procenta sníží výši měsíční splátky v uvedeném příkladě o téměř 1 000 korun. S mapováním hypotečního trhu ale začněte s dostatečným předstihem – ideálně 3 měsíce před výročím fixace.

Převod hypotéky do jiné banky

Co dělat, když vám původní banka při jednání nevyjde vstříc? Máte možnost převést hypotéku k jiné bance. Správným refinancováním můžete ušetřit řádově tisíce korun měsíčně. Je ovšem třeba počítat s tím, že tímto řešením jsou spojeny určité administrativní a časové nároky. Některé z nich vám může usnadnit nezávislý finanční konzultant. Ten pro vás například zjistí a porovná nabídky několika bank, může zajistit i výpis z katastru nemovitostí a znalecký odhad. Na vás pak bude předložení čestného prohlášení o příjmech.

Banky nyní přicházejí s mnoha nabídkami, které refinancování výrazně usnadňují nebo zlevňují. Podrobněji se možnostem a nárokům refinancování budeme věnovat v některém z příštích článků.

Chtěl bych koupit domek za 2,1 mil Kč. Mám družstevní byt, který mohu prodat odhadem za 1,6 mil. a k tomu 0,5 mil. v hotovosti. Mohu čerpat přidělený úvěr od stavební spořitelny 0,3 mil. Je pro mě výhodné čerpat úvěr ze stavebního spoření?

V současné chvíli pro vás existují dvě varianty. Tou první je zafinancování koupě z vlastních zdrojů. Výhodou této varianty je, že pocitově nebudete nikomu dlužit žádné peníze.

Pokud se rozhodnete využít možnost úvěru, zůstane vám na účtu částka, která bude stačit na jeho doplacení, kdykoli se tak rozhodnete. Peníze byste také mohl případně použít pro realizaci vašich dalších cílů. Určitou finanční rezervu byste si měl určitě ponechat, proto lze ve vašem případě považovat za nejvhodnější variantu využití úvěru ve výši 300 000 Kč na koupi nemovitosti a své prostředky ve stejné výši si ponechat pro případ neočekávaných výdajů.

Pokud tyto peníze vhodně investujete, můžete dosáhnout i většího výnosu, než je úrok ze stavebního spoření. Finančně proto pro vás může být výhodnější si peníze půjčit. Rozhodně se ale nechte profesionálním konzultantem poučit o rizicích spojených s touto variantou. Vyšší výnos je vždy spojen také s vyšším rizikem. Při volbě způsobu uložení, resp. investování peněz se vždy poraďte s profesionálem o svém investičním profilu a produktech, které jsou pro vás vhodné.

Pokud se týká prodeje vašeho stávajícího bytu, dobře si pohlídejte časovou návaznost prodeje a koupě. Při špatném načasování obou transakcí se můžete dostat do situace, že nebudete mít včas potřebné finanční prostředky z prodeje družstevního bytu na koupi domku. Nebo naopak může dojít k tomu, že byt prodáte dříve, než bude možné zrealizovat koupi a převod nové nemovitosti a ocitnete se na přechodnou dobu bez střechy nad hlavou.

Těmto situacím lze předejít především dobrým nastavením obou smluv, proto prodej bytu i následnou koupi domu konzultujte v dostatečném předstihu také s právníkem. V případě, že by prodleva mezi koupí a prodejem byla dlouhodobější (např. rok), je možné k zafinancování nové nemovitosti využít hypotéku, která bude jednorázově splacena po získání prostředků z prodeje bytu. Tady je ovšem důležité si správně nastavit podmínky v hypoteční smlouvě a dobu fixace.

Chtěl bych se zeptat, jaká je možnost převzetí již stávající hypotéky jinou bankou. V současné době mám hypotéku na 1,8 mil. Kč. na 20 let u Hypoteční banky s úrokovou sazbou 6,9 %. V roce 2010 v srpnu mi končí tříletá fixace a já bych rád získal nižší úrokovou sazbu u jiné banky, neboť placení 15 tisíc měsíčně je dlouhodobě neudržitelné (přišel jsem o část dlouhodobého příjmu v zaměstnání). Jaká je šance, že se mi to podaří a kdy bych měl případně jinou banku oslovit před ukončením tříleté fixace?

Ve vašem případě existuje několik možností, jak ulevit rodinnému rozpočtu. Tou první je vyjednání lepší úrokové sazby. Úroková sazba 6,9 % u hypotéky, pakliže byla brána účelově, je opravdu vysoká.

V tuto chvíli nelze přesně říci, kterou instituci volit, pokud se rozhodnete neakceptovat nabídnuté podmínky a přejít s hypotékou k jiné bance. Na trhu hypoték je velká konkurence a to, že v tuto chvíli některá banka nabízí nejvýhodnější podmínky, neznamená, že to bude platit i za týden. Až se bude blížit tříleté výročí hypotéky, zjistěte si, jaké podmínky nabízí ostatní banky. Pro správný výběr banky byste měl mít k dispozici nabídky minimálně pěti bank. S jejich oslovováním začněte v předstihu cca 3 měsíce před výročím fixace.

Velkou časovou úsporou může být v této situaci konzultace s nezávislým hypotečním specialistou, který nabídky bank zajistí a porovná za vás. Připraví vám nezávislý posudek a poradí, do jaké míry je pro vás která varianta výhodná. Můžete zvážit také variantu roztáhnout hypotéku na co nejdelší dobu splácení, čímž můžete dosáhnout výrazného snížení měsíční splátky. Rozdíl, který vám z původní splátky zbude, pak můžete spořit (například v podílových fondech).

Při výběru vhodného finančního produktu ke spoření je třeba dobře zvážit váš investiční profil a nejlépe se poradit o vhodném způsobu spoření s odborníky. Hypotéku pak umoříte ve stejném čase, avšak po celou dobu jste vlastníkem části peněz. V případě finanční tísně nemusíte spořenou částku zaslat a naspořené peníze máte možnost vybrat.

 Na vaše dotazy odpovídal Vít Pavelčák ze společnosti Broker Consulting.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.