Abyste zbytečně nepřišli o své peníze, měli byste dodržovat několik základních pravidel:

1. Pokuste se s realitní kanceláří domluvit na co nejnižším nebo v ideálním případě nulovém rezervačním poplatku. Poplatky v řádech desítek nebo stovek tisíc za to, že realitka počká pár týdnů, než se vyřídí hypotéka, jsou neadekvátní. Obzvlášť v současné době, kdy poptávka po nemovitostech výrazně poklesla.

2. Zajímejte se o způsob určení odhadní ceny nemovitosti. Banky mají v současné době tendenci ovlivňovat odhadní ceny tak, aby byly stanoveny o 5 – 10 % nižší. Vaše nemovitost pak nebude moci sloužit k zajištění úvěru a hypotéka nebude schválena. Pokud bude odhadní cena nižší, pokuste se na jejím základě vyjednat s realitní kanceláří i nižší kupní cenu. Lepší variantou je ale domluva s odhadcem na stanovení ceny o pár procent vyšší, což zvýší vaše šance na získání hypotéky. Ne vždy je to však možné.

3. Pokud banka vaši žádost o úvěr odmítne z důvodu nedostatečné zástavy, máte možnost ručit i jinou nemovitostí a díky tomu hypotéku získat.

4. Je-li vaše žádost odmítnuta z důvodu nedostatečné bonity, můžete přibrat spoludlužníka. Vždy by však měla nadpoloviční většina příjmů pocházet od hlavního dlužníka – tedy od vás. U živnostníků lze nedostatečné bonitě předcházet tím, že více zdaní. Daňová optimalizace je totiž v přímém rozporu s požadavky banky, která chce vidět co nejvyšší prokazatelné příjmy. Zaplacená daň a odvody navíc bohužel profinancovat hypotékou nejdou, ačkoliv v podstatě zvyšují kupní cenu nemovitosti.

5. Nevzdávejte se hned po prvním odmítnutí žádosti o úvěr. Podle statistik je až třicet procent odmítnutých případů nakonec vyřešeno. Přístup bank se může výrazně lišit a v těchto situacích vám může pomoci nezávislý hypoteční specialista, který má přehled o nabídce několika bank.

Prosím vás o radu ohledně neschopnosti splácet hypotéku. Znám tři možnosti: splacení, prodej nebo refinancování, ale nic z toho není vhodné pro případ našeho syna. V loňském roce pořídil na hypotéku starou chalupu, určenou k trvalému bydlení. Cena byla velice nadsazená, nicméně na naše rady nedal a chalupu zakoupil. Jde o hypotéku na 2 milióny Kč. Nyní prostředky na splácení hypotéky nemá. Jak by se dal vyřešit případ, kdy nemovitost se za původně zakoupenou cenu rozhodně již neprodá a syn potřebuje peníze na zakoupení alespoň malého bytu, aby měl kde bydlet?

Rozhodně doporučuji osobně navštívit hypotečního specialistu, který vám úvěr sjednal a s ním vše řešit. Za jistých okolností jde například pozastavit splácení jistiny hypotéky. V opačném případě bych doporučil využít služeb realitního makléře a snažit se nemovitost pokud možno prodat. Tady ale bude velmi záležet na konkrétní cenové nabídce. Je také možné, že byste hypotéku nebo její část převzali na sebe a se splácením tak pomohli, pokud jsou byty hodně levné ve vaší lokalitě, možná by pomohl úvěr z vašeho nebo synova stavebního spoření. Vím, že to jsou varianty, které asi chcete slyšet ze všeho nejméně. Bohužel realita je taková.

Nemovitost je investice a hodnota investice může v čase klesat. Minulé dva roky ukázaly, že dogma neustále rostoucích cen nemovitostí není postaveno na reálném základě. Váš syn by se měl intenzivně zabývat řešením situace a hledat možnost zvýšení příjmů, pokud mu to zdravotní stav objektivně dovoluje. To v praxi znamená každý den aktivně shánět kontakty a chodit na pohovory.

 

Chtěli bychom postavit dům. Máme 2 mil. Kč v hotovosti, pronajímáme byt 1+1, vlastníme pozemek na stavbu a já i manžel máme stavební spoření. Náš čistý měsíční příjem ale činí pouze 12 000 Kč a 17 000 Kč. Jsme zatím bezdětní. Je v naší situaci vhodné se pustit do stavby?

Vaše celková finanční situace se zdá dobrá (příjmy, naspořený majetek i příjem z pronájmu). Rozhodně bych doporučil pořídit si vlastní bydlení co možná nejdříve, aby bylo možné rozložit si dobu splácení úvěru na delší dobu a tím snížit celkovou měsíční splátku. Zároveň s tím doporučuji nechat si zpracovat komplexní finanční plán, který vám doporučí jak nejlépe bydlení financovat. Jedna věc je totiž prokázat bance příjem, druhá věc je skutečně na splácení mít.

Neměl by být problém pro vás získat hypotéku na 2,5 miliónu, v ideálním případě až na 3 000 000. Navíc by ještě mohly pomoci příjmy z pronájmu. Hypotéka ve výši 2 500 000 však vezme z vašich měsíčních příjmů okolo 14 000 Kč a zvlášť v období mateřské a narození dětí by splátky mohly mít devastující účinek. Něco z naspořených peněz určitě využijte jako finanční rezervu. Na zbytek je vhodné využít úvěr, kde můžete čerpat daňové odpočty, což celkově ještě takovéto financování zlevní.

Na vaše dotazy odpovídal Petr Jaroš ze společnosti Broker Consulting.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.