Tváří v tvář důsledkům finanční krize, na jejímž počátku stály špatné hypotéky v USA označované stydlivě jako neprvotřídní (subprime), rozeslal už letos v červenci komisař EU pro vnitřní trh a služby Charlie McCreevy členským státům a hlavním hráčům evropského realitního trhu dokument navrhující „určité změny v pravidlech o kapitálové přiměřenosti, jimiž by se snížila rizika bankovních institucí a která by zároveň vedla k „maximální harmonizaci“ mezi evropskými státy ve více oblastech.“

Hypotéka jen do 40 %

Pod touto neurčitou formulací doplněnou vzletnou frází o prevenci rizik plynoucích z udělování hypoték na rezidenční bydlení se ve skutečnosti skrývá návrh na zavedení čtyřicetiprocentního stropu pro ukazatel „loanto-value“ (LTV), což je poměr čerpaného úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Jinými slovy jde o to, kolik procent z odhadní ceny domu (bytu) může banka poskytnout kupujícímu ve formě hypotečního úvěru.

 

Čtyřicetiprocentní strop navrhovaný Bruselem by pro mnohé znamenal konec snů o vlastním bydlení

Zavedení tohoto návrhu do praxe by v našich podmínkách znamenalo, že při nákupu bytu řekněme za jeden milión korun by zájemce získal za běžně poskytovanou úrokovou sazbu hypotéku ve výši maximálně 400 000 korun, zbytek by musel doplatit z vlastních zdrojů. Pokud by chtěl vyšší úvěr, musel by zaplatit vyšší úrok a také banka by z důvodu omezení možného rizika byla povinna odložit do rezerv více kapitálu.

Jen pro srovnání, nejčastěji udělované hypoteční úvěry se u nás v současnosti pohybují kolem 80 % hodnoty nemovitosti a donedávna nebyly výjimkou ani stoprocentní hypotéky. Obdobně je tomu i v ostatních zemích EU. Průměrná hodnota ukazatele LTV v Británii je na úrovni 87 %, ve Španělsku, Belgii, Dánsku a ve Švédsku 80 %, v Německu a Francii je to 70 %. Výjimku tvoří pouze Maďarsko, kde banky půjčují jen do hodnoty 40 % ceny nemovitosti.

Z uvedeného výčtu je zřejmé, že pravidla pro poskytování hypoték se v jednotlivých členských státech Evropské unie v současnosti značně liší a spíše než Komise EU je určuje politika jednotlivých bankovních institucí. Čtyřicetiprocentní úvěrový strop by však občanům všech členských zemí EU bez rozdílu výrazně zkomplikoval přístup k hypotékám a pro většinu z nich, alespoň v České republice, by znamenal konec snu o vlastním bydlení.

Přehnaná reakce

Na to upozornil i šéf oddělení politiky EU prestižní mezinárodní organizace Královský institut diplomovaných znalců (RICS) Sander Scheurwater v dopise, který zaslal v těchto dnech evropskému komisaři McCreevymu, a v němž ho varuje, že 40procentní LTV limit pro získání hypotéky by představoval silně přehnanou reakci, vezmemeli v úvahu milióny bezproblémových dlužníků v porovnání s relativně malým počtem špatných úvěrů a nemovitostí odejmutých neplatičům v Evropě.

„Pro mnoho lidí představuje hypotéka jejich největší finanční závazek v životě. Měli bychom se proto zamyslet nad tím, jak nejlépe eliminovat rizika, aby zájemci o hypotéku mohli za normálních okolností dlužnou částku splatit. Kritický pohled na hypoteční trh je určitě zapotřebí, ale neměl by vést k tomu, že budeme své klienty v těchto ekonomicky nejistých časech ještě více stresovat,“ uvádí Scheurwater.

To, co potřebujeme, je podle něj komplexní debata na téma, jak by měla vypadat dobrá hypotéka, a ne se omezovat pouze na vztah půjčka–hodnota nemovitosti. Ani vyšší poměry ukazatele LTV nebo LTI (loan-toincome: poměr půjčky vůči příjmům žadatele) nemusí nutně vést k nesplácení hypotečních závazků za předpokladu, že vezmeme do úvahy i další aspekty, jako jsou úvěrová spolehlivost klienta, jeho vztah k finančním rizikům a jeho budoucí příjmový potenciál.

Pro ozdravění hypotečního trhu bychom se „raději měli zaměřit na řešení špatných praktik v podobě vysokých poplatků za sjednání půjčky“, připomíná Scheurwater.

Pozor na špatné odhady

Základní součástí dobré hypotéky je solidní ocenění nemovitosti odrážející její tržní hodnotu. „V pozadí mnoha nezodpovědně schválených úvěrů v minulosti stály právě nekvalitní odhady. Ocenění nemovitostí by mělo probíhat na základě pevných profesionálních standardů,“ zdůraznil ve svém stanovisku Sander Scheurwater a závěrem připomněl hlavní poslání hypotečního trhu: „Přispívat k podpoře mobility trhu práce i trhu bydlení.“